负债率上升 瑞安建业甩卖旗下豪宅

每经编辑 吴若凡    

每经实习记者 吴若凡 发自上海

当瑞安建业5年前以18亿收购上海陆家嘴核心位置的“烂尾楼”时，原本一心计划三年内卖掉项目，并取得可观回报，但直到目前仍未脱手，不得已将项目打包全部卖出。

过去几年，瑞安建业的负债率呈逐年上升趋势。年报显示，负债率在2012年底时为47.1%，到2014年底，已经升到53.7%。但瑞安建业将上述项目眼下的命运归结于调控措施，称是整个豪宅市场均呈现低迷所致。

4月24日，瑞安建业发布公告称，公司将出售其拥有70%权益的物业，总价值人民币6.32亿元。该物业是位于陆家嘴金融核心区域的21世纪中心大厦。这是否意味着，瑞安建业的第一个项目遭遇重大挫折？

网易房产此前报道称，21世纪中心大厦是瑞安建业于2010年以18亿元代价收购回来的烂尾项目，看来是要继续“烂”下去了。据了解，该项目主要涉及大厦中部的100多间四季酒店客房将试营业，同时大厦顶部42楼至55楼的73套酒店品牌寓所未出售品牌单元四季汇（总建筑面积约13673平方米）及131个未出售的停车位。

四季汇

《东地产》早在2010年就报道称，在收购项目之初，瑞安建业董事总经理兼行政总裁黄勤道曾雄心勃勃地表示，待四季酒店开业后，四季汇每平米售价可超过10万元，预期服务式公寓全数售出后，可套现约30亿元。如果这一切实现，毛利率将相当可观。21世纪中心大厦座落于陆家嘴金融区核心，占尽地利优势，但周边高端住宅市场林立，竞争激烈程度可想而知。

瑞安建业这几年的惨淡表现，反映出上海整个高端住宅市场低迷的现状。加上中国内地房地产市场继续采取紧缩措施，导致上海豪华品牌居所的销售持续不振。《每日经济新闻》记者就项目销售进度及投资回报采访瑞安建业的相关负责人，对方表示不方便接受采访。

此前有报道称，21世纪大厦项目的翻新改造成本约23亿元，折合下来大约每平米造价5万元。按照这样的改造成本计算，这一项目能否盈利也存在疑问。

瑞安建业将项目眼下的命运归结于调控措施，否认四季汇本身表现不佳，称是整个豪宅市场均呈现低迷，只是在这样的大环境下，四季汇受到的影响尤为显著。

现在看来，瑞安急于摆脱眼前这个包袱，被拖累了三年的项目也以打包出售而告终。瑞安建业相关联络人对《每日经济新闻》记者询问项目盈利空间的问题，表示不方便接受采访。

在卫民不动产主席蔡为民看来，由于这几年商业地产状况不理想，加之瑞安走的又是高端路线，资金相对紧张。毕竟当房地产刚开始复苏的时候，收购烂尾楼并盘活资产是最佳时机。但随着市场的不断变化，这些烂尾楼项目就会变得很棘手。

从财务报表来看，瑞安建业的现金流状况并不乐观。蔡为民认为，没有成功盘活现金流，是导致21世纪大厦未能成功实现预期投资目标的原因。