住建部将推保障房市场化方案？北京市合作型保障房每平米仅掏5000？！

每经编辑 王杰    

每经记者 王杰 发自北京

年前，上海一家专门发展合作建房机构的负责人向《每日经济新闻》记者表示，住建部有意推出市场化的保障房方向。

据《北京日报》报道，目前，北京市多个合作型保障房项目已经测算出费用，其中石景山南宫项目的单价，预测为每平方米5000元，而丰台高立庄项目的单价预测不超过6000元。按照目前公布的面积推算，一套房最多掏30多万元，被保障家庭就能实现京城安居梦想。

知名房地产专家张大伟告诉《每日经济新闻》记者，预测的定价不高，因为上述合作型保障房区域的商品房价格为20000～30000元/平米，“这类住房数量不会很多，对市场影响不大。”

土地出让金为零

其实，合作型保障房最让人关注的是土地出让金首次为“零”。

《法制晚报》的报道称，居民家庭仅需承担房屋建设费用，其中包括开发企业3%的代建利润。目前测算出的价格为每平方米5000到6000元。具体定价还在研究中，会考虑不同项目的区位因素。

根据北京市人大正在审议的《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》，“合作型保障房”由符合保障条件的居民家庭和政府合作建设，家庭承担房屋建设费用，政府提供建设用地。也就是说，土地为协议出让，常被人诟病“面粉贵过面包”的土地价格将由政府全部“免单”。

居民是否可以自己组织建设？据悉，北京市目前试点的4个项目，有政府组织建设的，也有开发商组织建设的，但尚无居民自筹资金。

“具体的模式还应该是市场化、专业化力量的介入，效率会更高，品质更有保证。”市住保办相关负责人表示，合作型保障房的“合作”体现在政府出地、百姓出钱，但建设方面的操作还应该是专业的，由政府的专业保障房企业或者委托开发企业来建设。开发企业仅获得和经济适用房一样的代建利润，仅为3%。

   亚豪机构市场总监郭毅告诉《每日经济新闻》记者，这类房屋在推广方面，每年还是有一定量的控制，不会大规模铺开，因为这会损失政府在土地出让上的收入。这和经适房、“两限”房、公租房等带有保障性质的房屋一样，每年会拿出一定的比例，面积应该相对稳定。

产权归谁？

那么问题来了：价格这么低廉，产权归谁？

据了解，这种房源未来的居住者，将拿不到和普通类型房源一样的“产权证”，而是只拥有长期使用权。据分析，合作型保障房项目由政府指定机构持有，并与家庭签订长期使用协议。合作型保障房只能用于家庭自住，不得转让、赠与、抵押、出租、出借、擅自调换或者改变房屋居住用途。政府相关部门及委托的运营管理机构将开展入户检查等日常监督。

合作建房模式由来已久，但由于“信任”的问题，仍难复制。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时称，这貌似一种共有产权房。产权在一定的时间内没法转移，由政府和购房者共有使用权。

据报道，合作型保障房实行封闭管理，家庭退出或者取得其他住房的，房屋由政府依法收回，回收价格根据保障家庭原支付的长期使用费，并考虑折旧和物价水平等因素确定。

合作型保障房签约人死亡，其他家庭成员仍符合保障条件的，可以继续居住合作型保障房；不符合保障条件的，合作型保障房由政府依法收回，继承人继承房屋回收价款。

北京市住保办相关负责人表示，合作型保障房分配时，根据家庭收入会有个排序，收入更少的经适房家庭会优先分配。

建设规模有限

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，合作型保障房将是北京市未来保障房的主要形式。对市场的影响主要取决于供应数量能有多大，哪些人群能够覆盖。如果覆盖人群少，对市场没有什么影响。

亚豪机构市场总监郭毅表示，这类房屋，居住者不享受产权，是封闭循环的使用模式。这类房屋保障的是低收入人群，如果试点效果好的话，有可能会在一线城市推广，因为这些城市需要保障的人群基数相对更大。二三线城市的房产本身就存在过剩的状况，住房保障状况可细致梳理后，可能得到解决。能买这类房屋的人，对个人资产和家庭收入的要求，应该相类于经济适用房，购房限制也相对严格，是保障中低人群的“纯粹的保障房”。

陈晟认为，老百姓希望的还是拥有产权的房屋，这就决定了这类房屋量体不会太大。但这解决了一些仅需要居住的人群的住房问题。针对这类需求，采取政府监管、指定、约定购房者的代建模式，更多是一种打“擦边球”的模式。但是，“目前明确由政府参与主导、切入，应该会得到这类小众人群的信任。”陈晟说。