通州终于要实现它的Tolifornia dream了？

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记者：王杰

北京东边的通州区：I have a dream,a Tolifornia dream.

在这个寒冬里，通州楼市又一次提前迎来了春天。

在发改委2月4日下发的《国家新型城镇化综合试点方案》中，北京市通州区成为国家新型城镇化综合试点两省、62个城市（镇）的一员。尽管通州4页纸的试点方案夹杂在278页的总方案中，但“通州试点落户积分”这个热点词汇又将向这个京东“睡城”聚焦。

上述方案提到，至2017年，常住人口城镇化率达到66%，户籍人口城镇化率达到60.5%；到2020年，常住人口城镇化率达到68%，户籍人口城镇化率达到64.2%。到2017年实现9万外来常住人口和本区农民市民化，享受与城镇居民同等的基本公共服务，转移人口市民化成本分担机制基本构建并运转良好。

这是要给通州提前摘掉“睡城”帽子的节奏吗？邦地产君先把方案的一些关键点拎出来。

方案要求，积分落户试点应面向通州副中心建设，统筹考虑城市运营管理保障及产业发展方向，以具有合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要指标，合理设置积分分值，达到一定分值的可以申请落户，为北京及国内其他特大城市户籍制度改革提供经验。

那么问题来了，积分落户能给老百姓带来什么好处呢？

“累积足够积分就能落户，落了户就是京籍，享受的公共服务必然是一样的。和居住证不是一回事儿。”亚豪机构市场总监郭毅告诉邦地产君。

积分落户给通州为何？

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉邦地产君，北京的人口和功能高度集中在中心城，尤其是核心区，导致中心城交通拥堵、环境污染严重。因此，把中心城人口和功能疏解到北京的11个新城是今后一段时间的工作重点。

通州是北京的三个重点新城之一，又离中心城较近，交通便利，较其他新城有较好的教育、医疗等公共服务资源，将人口引向通州也是必然选择。

郭毅称，因为通州的定位是北京副中心，通州新城的规划也需要配套政策的扶持才能更有效率的推进。另外，通州是北京最早进行房地产开发的新城，居住人口中非京籍的占比较高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，通州入围国家新型城镇化综合试点地区，并将推进积分落户。一是可以优化通州的产业布局，缓解区域以往的产业相对缺乏、功能单一的局面；二是将有利于区域吸引人才和劳动力，活跃通州的住宅租赁市场和二手房交易市场，消化新房库存。

过去，通州新城起着疏散北京市区人口的作用，却带来有城无业和潮汐式交通等问题。通州也成了“睡城”。

通州地铁的长龙

早在2009年12月下旬，北京市委十届七次全会就提出，2010年北京市将集中力量、聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。2011年1月，北京市政府工作报告中进一步提出“下更大决心聚焦通州，集中力量，力求取得更大突破”。就在同年8月，制定了《加快推进通州现代化国际新城建设行动计划》。

“十二五”期间，通州将重点打造高端商务、高端制造、现代物流三大主导产业，着力培育文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲四大新兴产业。通州新城将有计划、分层次、有重点地推进建设，从而为下一步疏解中心城功能创造条件。

在提前透支了大量土地之后，承担着北京城市副中心建设使命的通州新城范围内住宅用地已显得“捉襟见肘”。

克而瑞统计数据显示，通州在2012年的住宅供应幅数占比为31.25%，供应面积为45.41%，供应金额为82.63%。2013年则分别为10.81%、27.5%和15.2%。到了2014年截至11月3日的数据，这三个指标分别为0。可见近三年来，通州的住宅用地出让逐年递减。

中原地产首席分析师张大伟表示，通州是最早的郊区新城，但在过去的十年中，过度开发住宅，直到现在也没有完善的产业配套，导致了非常明显的潮汐交通流。

通州新城从2013年开始进入了产业建设全面实施阶段，万达广场、京通罗斯福广场项目、乐天玛特等城市商业综合体将于2014年内投入运营，“彩虹之门”、新北京中心、京杭广场、运河国际商务中心等大型商业项目业已开工建设。但张大伟认为，目前各种居住的配套已经逐渐完善，但没有产业的发展，区域内的宜居环境依然欠缺。

他说，从区域发展前景看，通州的区位优势依然非常明显，而且经过多年发展，人口资源有优势，但如果通州不加快发展的话，可能这些优势就逐渐被大兴等取代。“因为大兴有第二机场的支撑”。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，八通线的开通，吸引了大量置业人群聚集通州。文化旅游产业可以得到国家产业政策支持，环球影城落户此地，可以带动当地经济的发展，也可以推动睡城蜕变。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉邦地产君，通州试点落户积分，会促进外来人口落户通州，对唤醒“睡城”有一定作用。但是否能唤醒睡城，还需要采取多种措施，从居业联动角度去推进。只有宜居宜业，人口才能在通州留下来。

通州的房价，“过山车”一般

通州房价暴起于2009年底。彼时，CBD东扩和通州建设现代化国际新城的概念刚刚提出，不到一年时间，通州房价从均价5000元/平方米迅速飙升至3万元/平方米，2010年3月，关于“吃个煎饼的功夫房价涨了50万”的故事被媒体热传。但随后2010年4月出台了国十条，半年后京贸国际城从26800元直降7000元，被称为“通州第一降”。

京贸国际城

试点积分落户是否又将通州房价炒出泡沫？

郭毅说，积分落户有助于通州成交量的回升，对价格的支撑有多大，要看具体政策的细则，落户的难易程度，积分政策更倾斜于哪类人群，才能判断究竟会刺激通州楼市的刚需型、改善型还是高端型的房产的成交，从而最终影响房价。

郭毅认为，从通州新城的规划来看，如果能够得以全面落实，必然有助于区域的整体完善和提升，并驱动房价上涨。但目前仅凭一个积分落户，并且尚未明确细则的前提下，短期内支撑价格上涨的理由并不充分。

赵秀池称，北京一直在试图把通州打造成为北京的副中心。此次改革肯定会推进目标的实现，但不会一蹴而就，最终能否实现还需要多方面的能力，不只是试点落户积分能解决的了的。“房价是供求关系的反映。通州作为离中心城较近的新城，近年来随着北京房价的不断上涨，通州楼盘以较好的性价比吸引了不少人在此购房落户，通州房价近年来也升值不少。未来房价的走势，仍然取决于通州及全市的供求关系。如果落户积分制度顺利推行，则会促进通州人口的增加，进而带来住房需求的增加，房价也会有一定的上升空间。”

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