上月房价深圳一枝独秀 未来走势专家仍然看好

每经编辑 每经记者 白亚静 发自深圳    

每经记者 白亚静 发自深圳

1月18日，国家统计局发布2014年12月份全国70个大中城市住宅销售价格变动数据，66个城市新建商品房房价环比继续下跌，深圳成为唯一上涨城市，环比上涨1.2%。

从“9·30”房贷新政开始，深圳楼市交易逐渐复苏。2014年11月22日降息后，深圳房企更是加速推盘。据《每日经济新闻》之前报道，12月入市的楼盘开盘后买卖踊跃，频现“时光盘”。

不过，包括中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在内的多位地产专家曾向记者表示，全国房价单边上涨已经结束，未来更有可能呈现的是波动性上涨态势。那么，在前海蛇口自贸区、11条新建地铁等利好因素的刺激以及深圳房企频出涉贪腐案传闻、全国楼市持续平淡等利空消息的背景下，此轮深圳房价涨势能否持续？

新房价格环比涨1.2%

根据国家统计局数据，2014年12月，深圳新建商品房房价环比上涨1.2%，不过，与2013年同期相比仍下降1.3%；二手房的销售表现优于新建商品房，环比、同比都上涨。

同全国楼市一样，经历了2013年的量价齐升后，在2014年的前10个月里，深圳楼市一路走低。2014年1月，土地流拍率曾高达56%；3月、4月，销售持续不振；进入7月，中介实体店累计关闭100余家，楼市量价齐跌，房价跌回2012年水平；8月，诸多一手房、二手房的销售人员曾向记者表示，交易缩水，购房者观望情绪浓厚。当时，某二手房中介一个月内在福田片区只交易了一套房；传统销售旺季9月也未能延缓下行趋势，成交依旧萎靡，“金九”成色不足。

不过，从“9·30”房贷新政后，深圳楼市开始筑底，并在年末成功翘尾，逆势涨价。据《每日经济新闻》之前报道，当时深圳多个楼盘出现“日光”、“时光”情况，以深圳龙华星河传奇项目为例，开盘时共计推出了750套房源，吸引近3000人到场，全部房源在3小时内售罄。如果仔细盘点12月入市的一手房项目，那么不难发现，大多项目均以超出吹风价的价格开盘。

不仅成交均价上涨，2014年末深圳一手房的成交量也颇为可观。根据戴德梁行2014年度深圳房地产市场报告，2014年深圳楼市成交量整体萎靡，四季度180.9万平方米的成交量占全年的44.9%。

深圳房地产研究中心主任王峰曾向记者表示，深圳楼市年末翘尾，与深圳楼市需求庞大有很大关系，在政府出台利好政策后，部分需求得到迅速释放。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟分析称，积蓄良久的购买力在年底大规模释放，是因为政策面整体转松、降息所带来的利好以及房企年底积极推盘冲刺业绩等多重因素的叠加。

后续行情走势引关注

将对深圳楼市构成利空的因素并不少。据悉，2015年，深圳将有135个新盘入市。美联物业全国研究中心经理何倩茹表示，这一供应量与2014年大致持平。

这是否会加重深圳楼市的去化压力？何倩茹分析称，如果2015年销售量能维系在2014年前三季度和四季度的销售量之间，那么暂时不会对去化造成压力。

此外，深圳地产圈多家有旧改业务的房企被频传涉贪腐案。对此，何倩茹认为旧改楼盘只占一小部分，购房者有很多选择空间，这些传闻暂不会影响市场信心。

在此前某会议上，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端曾表示，不动产登记制度的施行将加快房地产税的推出节奏，在一定程度上制约深圳购房者的购房意愿，而且楼市调整趋势难以根本变动，深圳房价缺乏大幅上涨的基础。

陈仲伟却认为，尽管政府已出台了《不动产登记暂行条例》，但该条例只是表明了政府当前的调控思路是建立长效机制，因而对楼市的短期影响有限。

张晓端也曾向记者表示，2015年包括首套及改善性置业在内的需求将得到政策支持，深圳楼市的下行风险较小。

这一点或许可从中粮地产（000031，SZ）在深圳的住宅产品配比得到例证。中粮地产方面向记者表示，他们对一线城市的楼市持乐观态度，2008年以来，公司逐渐调整在深圳拿地的节奏，目前的产品主要是以“首置首改”为主。

何倩茹表示，自从深圳限购以来，购房者主要以自住为主，虽然也会考虑升值因素，涌向前海等热门区域，但是本质还是自住。

此外，深圳还有自贸区、11条在建地铁、土地稀少、常住人口平均年龄全国最低等利好因素。何倩茹称，整体而言，“利好因素大于利空因素”。