上海商铺租金又跌，商业零售股还能买吗?

每经编辑 杨羚强    

转载标明：邦地产

记者：杨羚强

根据第一太平戴维斯的最新数据，上海核心商圈购物中心首层租金在第四季度维持不变，为每平方米每天46.4元（人民币，下同），全年累计上涨0.1%；非核心商圈首层租金环比下跌0.2%至每平方米每天16.7元，全年累计下跌0.7%。

这已经是上海核心区域商铺连续两年平均租金涨幅没有超过1%了，连去年的平均涨幅也在1%内。但是上海恒隆广场等商铺的租金在去年大幅上升，如今上海核心区域商铺租金涨幅只有0.1%，这就说明大部分商铺的租金在下跌。

依照目前商业地产评估所普遍使用的“市场比较法”，商铺的租金是评估一个商场价值的重要参照物。如果出现商铺的租金持续下跌，并且整个物业市场的成交价格也在下跌的现象，商铺资产的贬值确定无疑。

一直被机构看好的上海本地零售商业股，正在遇到资产价值减值的压力。申银万国在去年11月发布的针对百联股份的研报就强调，百联股份所拥有的商业地产的价值优势。研报提到，百联拥有物业总面积258万平，自有物业占比60%，自有物业保守重估300亿；公司在购物中心、奥特莱斯等新型业态经营能力全国领先。

在上海拥有商业物业最多的百联如此，其他商业股更是如此。上海零售商业企业的估值从来就是和拥有的商场比重正相关。

在过往几十年间，中国的零售商业已经慢慢失去运营商业的能力，转而成为商业、物业的投资者，或者是“二房东”。赚品牌的专柜租金，或从营业额中抽取佣金，才是他们的主要赚钱方式。

很多以百货商场为主要业务的零售商业上市公司，就是持有大量物业的商业地产公司，商业地产的租金收入对其业绩的重要性不言自喻。

上海的商业地产价格下跌，让投资者不免担心，这是否会成为投资者看空上海本土零售股的一个重要动因呢？