盈利能力趋降 房企提升利润空间成当务之急

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

尽管行业利润下滑和规模增速放慢，但对开发商来说，提升利润的空间和手段并不少，只要能够坚持创新，高投资回报率的时代，依然有希望实现。

开发商净利润率可能降至4%？

亿翰智库首席研究员陈啸天说，由于房价快速下跌，而地价并没有出现回调，因此房地产行业的整体利润率有进一步恶化的趋势。他表示，有个别企业曾透露，如果不做税务筹划，2015年的净利润率很可能降至4%以下。与此同时，开发商提升净资产收益率的有效手段——高周转，目前的效果却非常不理想。绝大部分企业销售规模增速都没有超过30%，这使得行业整体净资产回报率较此前有一定程度的下滑。

在这样的环境下，开发商要从资本市场直接融资，给股东更好的回报，就只有寻找其他出路。

克而瑞信息集团研究中心副总监林波以万科为例，给出了一个方向。据他介绍，选择小股操盘的万科，在2014年三季度的净资产收益率的变动情况，比其他开发商略好一些，可以看出小股操盘对万科净资产收益率的贡献。

但也有很多行业人士告诉 《每日经济新闻》记者，小股操盘、代建等模式，由于可以获得品牌输出、管理费等额外收益，因此收益率确实要比一般开发商高一些。但是，由于代建和小股操盘的收费都比较高，中小房企愿意接受代建和小股操盘的规模并不大，在这样的背景下，小股操盘和代建等模式，对企业的净资产收益的提升能力非常有限。

除了小股操盘和代建以外，房地产业界还选择学习彩生活模式，期望通过服务，来提高公司的盈利能力。亿翰智库选取了几家典型的服务性企业的财务数据，和代表性的开发企业的财务数据，包括中介代理领域的世联行、社区服务领域的彩生活和金融服务领域的诺亚财富等三家代表性地产类服务机构，与开发领域的万科、保利、招商、碧桂园和恒大五家，数据表明，主攻地产服务的企业毛利率与净资产收益率普遍领先于传统开发企业。

此前，海通证券也发表了类似的看法，认为房企有机会通过提供消费者增值服务来提升公司的毛利和净资产收益率。

世茂集团副总裁蔡雪梅更提出，将房屋作为一个互联网平台的设想，接入理财、保险、旅游产品、装修家居等不同业务，通过和这类相关消费的连接和植入，势必产生增值的客户收益。通过这种方式来提升房地产企业未来的利润率和盈利能力。

成本控制已成当务之急

在积极通过增加附加服务提升毛利率的同时，开发商们也不断探索降低成本，提高净资产收益率的可能性。

林波说，目前开发商的土地、人工等诸多成本都很难控制，唯一有机会节省的就是财务成本。

平安信托一位内部人士透露，此前有很多房企曾和他们讨论，利用房地产众筹开发的方式降低融资成本，但这一方式最终没有获得实质推进。其中一个重要原因是，住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。

但这并不意味着房企无法有效降低融资成本。上海一些外贸进口公司的销售人员介绍说，目前利用信用证贷款融资是获取低息融资的一种方式，据了解，也有房企涉足上述领域，只不过具体规模尚不得而知。

如果说，降低融资成本的做法有打擦边球的嫌疑，那么通过境外市场发行优先票据，或者获得银行组合贷款等方式，已经成为很多企业的主导方式。

旭辉地产去年上半年正是通过降低负债比例的方法，获得了香港市场的认可，其平均财务融资成本也因此降低至上市以来的最低水平。

除了融资成本以外，降低建筑成本是一种途径，但这些手段能不能彻底提高房企的净资产收益率还有待进一步检验。可以肯定的是，开发商将在今年进一步集约管理，通过对成本的精细控制提高收益。