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高端物业滞销阴影下的“地王”突围术:调户型、控总价、高周转

2014-12-19 01:43:23

这些“地王”产品上市以后如何克服“面粉”价过高的不利局面,获得合理的利润空间?在高端物业市场低迷的环境下,“地王”所沉淀的大笔资金能否快速回笼?这不仅依赖于房企的品牌力、产品力、营销能力和服务水平,同时对房企经营策略提出考验。

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

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每经记者 杨羚强 发自上海

一直看好中国房地产市场的前华远地产董事长任志强最近也不得不承认,在市场向下趋势没有较大改观的情况下,楼市现存的庞大库存难以快速消化。但就是在这样的背景下,去年的高价“地王”却不得不硬着头皮入市销售,仅近期入市的就有复星上海外滩“地王”项目、融创北京农展馆项目,以及泰禾上海宝山“地王”项目等。

这些“地王”产品上市以后如何克服“面粉”价过高的不利局面,获得合理的利润空间?在高端物业市场低迷的环境下,“地王”所沉淀的大笔资金能否快速回笼?这不仅依赖于房企的品牌力、产品力、营销能力和服务水平,同时对房企经营策略提出考验。

“目前最难消化的就是大面积、高总价的豪宅,上海大概有600万平方米的住宅就是这类产品。近期市场虽然有所回暖,但库存消化不多。”房地产营销专家孙华良说。

旧的库存压力未见丝毫减轻,新的供应又接踵而至。北京、上海、广州等一线城市在去年8、9月土地市场火热时期成交的多幅高价地块,近期即将入市。由于成本原因,大部分项目不得不以高单价开盘,从而让楼市库存雪上加霜。

入市多为总价“地王”

克而瑞对2011~2013年全国单价及总价“地王”梳理发现,目前已有8个“地王”项目顺利入市销售,主要是总价“地王”,只有两个属于单价“地王”,且都位于上海,一是绿地北外滩中心项目,另一个是保利西岸项目。

从销售情况看,已经入市的 “地王”项目整体销售不错,大部分项目月均去化套数超25套。其中,销售最好的当属青岛中海国际社区,开盘以来月均去化高达198套;月均销售套数较少的是上述上海保利西岸项目,不过由于该项目属于高端产品,主推190~320平方米的三房,成交均价高达77193元/平方米,月均去化13套已经不错。由此看来,能开盘的都是好卖的“地王”。

上海上述两幅单价“地王”都是2012年成交的,当时的成交价格并不算太高,且两幅地块均位于上海中心区域,商办和高端需求比较充足,因此其销售压力不算太大。而与单价“地王”相比,总价“地王”楼板价明显较低,盈利空间更有保障。

调户型、控总价成主流

虽然已经入市的“地王”盈利问题不大,但这并不代表那些还未上市的“地王”项目可以高枕无忧。

实际上,和前两年地王项目通常被做成豪宅不同,如今由于高端市场不景气,很少有开发商将“地王”做成超高端楼盘。

孙华良近期代理了几个中高端项目,他向《每日经济新闻》记者介绍说,尽管市场人气有所恢复,但在中高端市场,成交依然不尽人意。

以他所代理的祥和·宫为例,尽管是上海市中心目前已经罕见的纯独栋别墅小区,但由于总价超过3300万元,一直迟迟不敢开盘,直到近期看到降息、降准、普通住宅标准调整等一系列利好政策之后才计划上市。

德佑地产市场研究部监控的数据也间接反映了高端项目入市的压力。数据显示,2014年截至目前,新增房源报价超过20万元/平方米的项目只有5个,但这些楼盘的实际成交价格与最高报价相距甚远,多数楼盘成交均价都不超过15万元/平方米。

孙华良表示,目前在上海滞销的楼市库存中,绝大多数是高总价大户型产品。在此背景下,“地王”以往那种增大户型面积,向高端人群溢价销售的模式,面临很高的风险。因此,调整户型结构,以更低的总价销售是各家房企的主要思路。

记者和去年高价拿地的部分开发商交流得知,大部分房企都选择做小户型,控制总价的方式来避免 “地王”项目滞销。10月、11月连续成为上海销售金额冠军的尚汇豪庭项目负责人戴正芳介绍说,尚汇豪庭最大的户型面积也就180平方米,总价控制在千万左右,这是项目热销的重要因素。

显然,那些正要上市的地王首先要做的就是精确定位,避免太高的总价把消费者“吓跑”。

部分项目保本销售快速去化

事实上,不少项目一期产品贴近成本销售,最典型的莫过于中海地产2009年拿下的全国总价“地王”长风地块,当时该地块的楼板价已接近周边的二手房价,但2012年上述项目入市之后,由于采用保本销售策略,快速成为上海市场的明星项目。2013~2014年,该项目一直名列上海房地产市场销售金额前十。

同样,泰禾集团去年溢价118%拍得的宝山高境社区地块,曾被认为可能会以5万元/平方米单价对外销售,但该地块上开发的泰禾红御项目成交价仅3.5万元/平方米。

不过,以贴近成本的价格销售,自然会对房企的业绩带来压力。比如,融创和绿城组成的合资平台在接手上海绿城项目后,曾启动过大规模的降价行动,结果上述项目拖累了两家公司利润水平。 

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融创农展馆项目抢先领证 16万起步引北京豪宅市场升温

每经记者 尚希 发自北京

在拿地一年多以后,农展馆“地王”项目以均价16万元/平方米获得审批,达到北京商品房预售价格审批最高限,引发北京顶级豪宅市场瞬间升温。

农展馆项目领证的速度出乎了业内预料,因为当下属于传统豪宅销售的淡季,大部分项目并不会选择在此时入市。“项目成本就超过10万元,这得有一个让客户认同市场行情的过程。”在接受《每日经济新闻》记者采访时,亚豪机构市场总监郭毅说。

此外,还有一大批打算以现房销售从而绕过预售审批的 “地王”们,都把进场的时间锁定在了明年。据《红地产》杂志报道,算上二手市场的老牌豪宅,北京单价在10万~20万元的顶级项目至少在40个以上。

为产品力代言?/

上周末,北京市住建委官网挂出消息称,融创中国观澜嘉苑项目一期房源于12月13日获得预售许可证,其中35套住宅、16套商业。住宅均价16.5万元/平方米,预售单价最高达19万元/平方米,总价超过7000万元,最低的总价也接近4000万元。

如果不是项目地点暴露身份,外界似乎很难想到这一项目便是北京目前的单价“地王”。“观澜嘉苑这个名字并不具备顶级豪宅的感觉,应该还会有其他的推广名,但可能由于拿证比较匆忙,还没有确定最终的推广名。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者透露,该项目在今年10月左右开始组建销售团队。

“这个项目肯定是逐步做高价值的操盘策略,一期取证项目的位置在整盘中较差就印证了这一点。”上述人士称,一期的定价不会太高,会考虑先走量回笼资金,缓解财务压力,然后慢慢推出升级型产品,以提高售价拉升利润。

对于该项目目前的进展以及入市计划,融创中国方面并未对外透露。

在多位业内人士看来,农展馆项目对融创来说有重要意义。首先,这将是融创在北京甚至目前所有产品线中最顶级的一个项目;其次,在与绿城“掐架”中,产品力被视为是融创的硬伤,农展馆地王能否为其产品力加分,备受业界关注。

梳理目前融创在北京的在售项目可以发现,从西山壹号院到紫禁壹号院,一直延续了高端路线。“西山壹号院项目还是印证了融创的产品力和销售力。”郭毅说,融创的营销能力以及狼性文化早已被业内所熟悉,这一点在接手绿城的数个项目后也得以体现,即便是高端项目也能够快速去化。克而瑞此前发布的《2013年北京房企商品住宅销售额TOP10》显示,2013年融创西山壹号院以60亿元的销售金额夺得当年北京普通商品住宅销售冠军。

上述业内人士对记者表示,从农展馆项目来看,融创依然会坚持走快周转的路线,其中一个重要原因便是该项目的资金成本。据媒体报道,融创为该项目进行过一笔巨额融资,付出的利息高达15%。

在去年拿地后接受记者采访时,融创中国董事长孙宏斌直言,如果项目只卖到15万元/平方米,利润会很低。

北京迎来“地王年”/

不夸张地说,明年可以称之为“地王年”。香河园3号、保利东坝地王、中粮瑞府、龙湖西局地块、夏家胡同等高价地块都将在明年陆续入市。

记者从该项目负责人处获悉,中粮瑞府项目共有116套别墅,单套总价高达五六千万,预期售价不低于10万元/平方米,项目预计在明年5月入市。这一售价也有望超越目前区域内在售的泰禾及龙湖的项目。

明年北京西局区域也是豪宅云集。今年2月,泰禾、龙湖先后进入西局时,楼面价已经突破6万,面粉价格已接近面包,接近该区域的紫辰院项目目前的销售均价在67000元/平方米。负责该项目的嘉源置业营销总监张大东对记者表示,后期楼王级的产品入市后,区域价值将会进一步抬高。

此外,北京“地王”版图上最不容忽视的万柳“地王”也即将入市。据知情人士透露,万柳“地王”项目的均价将位于13万~16万/平方米。“万柳书院取证的时候正值行政干预最严的时间,因此一直未获审批,最终选择了以现房入市。”上述知情人士说。

据《红地产》报道,如果算上二手市场的老牌豪宅,北京单价在10万~20万元的顶级项目至少在40个以上。

加入“十万元俱乐部”的项目越来越多,但究竟有多少项目能分到蛋糕?据中原地产首席分析师张大伟统计,2011~2014年,北京均价10万元以上的顶级豪宅项目,年成交量只有20多套,其中2011年最高时也只有28套,而2014年截至目前只成交21套。

郭毅表示,如果以3000万元总价为门槛来统计,截至2014年12月16日,北京总计成交155套,成交均价72330元/平方米,成交总价79.16亿元。而回顾过去5年,2010年成交数量最多,为252套,均价为59708元/平方米,成交总价119.09亿元。

“此前豪宅拼的是产品+服务+价格,但如果各个项目的价格都是刚性的,那就只能在提高产品和服务上做文章了。”在郭毅看来,2015年北京高端市场的竞争将异常残酷。 

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险资扫货地产股 与房企业务整合待探索

每经记者 区家彦 发自广州

佳兆业集团(01638,HK)日前发布公告称,公司大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权,在股份转让完成后,生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%,成为公司的单一第一大股东。这意味着生命人寿从单纯的财务投资者,变身为佳兆业的经营管理者。佳兆业被生命人寿接管,让业界不寒而栗,包括万科在内,目前很多房地产企业的前十大股东都有保险公司的身影。这些企业是否也会像佳兆业一样被保险公司控制?

世邦魏理仕的研究报告指出,国内保险机构资产规模的快速增长,将导致保险机构直接和间接投资房地产的力度进一步加大。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,目前市场对于保险机构的关注点更多是停留在房企的控制权会否旁落,而忽视了两者如何更好地整合并带动产业链升级。随着房地产与金融的加速融合,拥有充沛资金与金融工具的保险机构与房地产企业存在巨大的业务互补空间。

险资大举进入房地产

险资大举进驻佳兆业,仅仅是保险机构进军房地产的冰山一角。最新消息显示,12月17日,深圳龙光地产(03380,HK)公告称,深圳金骏、龙光地产和平安大华订立注册协议,平安大华同意对深圳金骏注资20亿元人民币用于土地开发,龙光地产对深圳金骏的持股比例由100%摊薄至51%。资料显示,平安大华为中国平安集团旗下成员。

实际上,自去年末开始,保险机构在二级市场频繁增持地产股,并对部分房企的股权架构带来重大影响,也因此被上市房企视之为门口的“野蛮人”。

首当其冲的是股权高度分散的金地集团(600383,SH),自去年以来,生命人寿与安邦保险接连在二级市场增持金地集团股票。截至三季度末,生命人寿的持股比例为21.81%,安邦保险的持股比例达13.85%,分别位列第一、第二大股东,同时还成功向金地集团董事会派驻董事。

拥有大量优质商用物业的金融街(000402,SZ)则成为险资的下一个狙击“猎物”,该公司于今年4月发布公告,“安邦系”旗下的和谐健康险通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股,占公司股权比例首度超过5%。令人意想不到的是,安邦保险随后进一步加强增持的力度,截至12月17日,和谐健康险和安邦保险作为一致行动人,持有金融街的股权比例高达15%,连续三度“举牌”的行为迫使金融街大股东与其一致行动人积极回购股票以保证管理权不会旁落。

今年以来积极抵御“野蛮人”的万科 (000002,SZ)也成为险资的“狩猎”目标。根据万科的三季报显示,安邦人寿旗下的稳健型投资组合产品于当季度大举增持万科A股,持股数量达到2.35亿股,占总股本比例为2.13%,一举跃升万科第四大股东。

据Wind数据统计,截至三季度末,133家A股房企中,险资进入前十大股东的房企达21家,占比达到15.8%。其中,中国人保入股5家房企,安邦保险入股4家,中国人寿入股3家,生命人寿入股2家。

险资的地产图谋

在这轮增持风暴背后,最令人关注的是,手握重金的保险巨头大量购入地产公司股权,到底是为了获得房企经营权还是单纯的财务投资?

“我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企的管理权”,欧阳捷向 《每日经济新闻》记者表示,房地产的经营链条相当复杂,需要高度专业性,保险机构并不具备这方面的人才,贸然取代现有管理层自行驾驭一家房企存在巨大的风险,因此,通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。由于保险机构每年均拥有大量的保费收入,这笔资金躺在账上需要获取收益,目前保险机构的投资渠道相对有限,股价经历了数年大幅下跌的地产股无疑是极佳的投资标的之一。

国泰君安发布的研究报告认为,险资之所以大举增持地产股,一方面是由于从今年5月1日起,新的 《保险资金运用管理暂行办法》开始实施,理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%,而截至2月末,该项投资金额比例仅为10.63%,资产质量好、估值低的地产蓝筹自然获得保险资金的青睐。另一方面,由于很多保险公司开始涉入养老地产等不动产领域,如果能控制地产公司则有望实现更好的业务协同。

除了购入上市房企股权,部分险企开始尝试联手房企拿地直接介入开发。今年4月,佳兆业联手生命人寿以54亿元成功竞得一宗深圳土地出让史上最大规模的综合性质用地,地块将打造成滨海生态旅游度假综合体项目。12月,平安不动产也联合金地、朗诗,以26.8亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块。

“随着地产股估值的大幅回升,与开发企业合作拿地有望成为险企介入地产开发的一种新模式”,欧阳捷向记者表示,虽然房地产企业利润率也在逐年下滑,但相对于制造业等多数实体行业,房地产的利润率依然处于中上游水平,只要能与专业的开发企业合作,险企仍然能获得良好的回报。

此外,还有一些险企选择收购海外商用物业。

业务整合探索

尽管保险机构投资房地产的热情高涨,但不可否认的是,截至目前险企与房企的合作更多是在财务投资的层面,业务层面的整合度相当低。

国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示,由于本轮险企进军房地产显得咄咄逼人,很容易被房企误读为“门口的野蛮人”,这为房企管理层带来顾虑,因此除了财务投资,双方并没有在经营层面探讨更深层次合作的动力。

在欧阳捷看来,房地产是资金密集型行业,保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金,双方有望在金融层面实现更深度的合作。“比如说,越来越多房企向轻资产或者小股操盘转型,在这个过程中保险机构可以通过房地产基金或者合伙人的形式提供资金参与项目开发,这很有可能成为未来一种主流的开发模式之一”。

此外,徐皓认为,像前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产,由于国内尚没有房地产信托基金这样的退出渠道,大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。但保险资金更倾向于长周期投资、回报率稳定的项目,因此双方未来能在这两类业态实现更深入的合作,减轻房企的资金沉淀压力。 

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“地王”项目也需要高周转

每经实习记者 林东岳发自上海

去年9月,泰禾集团曾以24.75亿元竞得上海宝山区高境镇N120301单元A1-07地块,楼板价24003元/平方米,溢价率高达118%,成为宝山的区域地王。

拿地仅一年之后,今年9月该项目就取得了预售许可证,10月份已经率先推盘入市,是去年上海所有“地王”项目中最先入市的。按照泰禾集团董事长黄其森的设想,泰禾旗下项目90%以上均采用高周转模式,一个项目在拿地之后7~8个月必须开盘销售。但由于今年前三季度市场低迷,上述宝山“地王”选择10月才入市。

据了解,目前该楼盘去化速度很快,符合泰禾一贯的高周转风格。泰禾对这一楼盘的定价策略和营销逻辑,或许能给不少高周转的房企在开发“地王”项目时带来启示。

调低利润预期加速去化

上述“地王”项目泰禾红御均价在3.5万元/平方米左右,虽然在宝山区域已是最高,但是与其“地王”称号似乎还有一定差距。中原地产监测数据显示,该楼盘目前已成交89套,占到已推出房源的三分之一左右。

中原地产分析师龚敏认为,由于地价占到了售价的七成左右,项目利润相对较低,但是对加速去化比较有利。泰禾一名内部人士表示,泰禾红御推出的洋房定价在430万~480万元,虽然价格在该区域已经领先其他楼盘,但仍然是以针对偏高端的改善型需求为主。

中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,泰禾红御3.5万元/平方米销售价格在宝山区域比较合理,因此去化速度较快。对于泰禾这类采取高周转策略的房企而言,如果定价过高,肯定会影响去化速度,导致财务费用增加。

通常房企拿下 “地王”之后,由于地块价格高、地段好,一般会选择开发成高端项目。但是,毕竟刚需才是市场主力,豪宅由于去化速度较慢,对于高周转房企而言,销售回款速度的减慢将会影响其后续的拿地和项目开发。

同为高周转房企的海亮地产总裁周迪永认为,如果一个项目能为企业带来合理利润,满足销售条件,售价相对低于周边同等楼盘是可行的,价格往往可以最直接地影响去化速度。

定位高端改善需求

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,对于高周转房企而言,规模扩张和加快布局才是其首要目标,泰禾将上述“地王”项目定位为偏改善型需求是一个非常明智的策略。

泰禾对宝山“地王”的定价策略是否正是为了加速去化以规避风险?记者致电泰禾集团上海区域公司副总经理沈杨,对方并未给出正面回应。但黄其森此前接受媒体采访时表示,高周转能够有效规避政策和市场风险,他强调“落袋为安”。

泰禾一位内部人士表示,泰禾对宝山地块的开发,正是对周边配套、潜在需求进行了综合考虑,最终选择定位于偏高端的改善型需求。

财报显示,今年1~9月泰禾实现营业收入近13亿元,比去年同期增加了107.2%,但是目前泰禾的资产负债率也相对较高,超过了80%,出于风险把控的考虑,对加速去化提出了更高的要求。 

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外滩“地王”官司未了 办预售许可证只为租赁?

每经记者 卢曦 发自上海

在所有近期入市的“地王”中,除了北京农展馆地块,就属上海外滩8-1“地王”最引人注目了。除了外滩8-1地块本身创纪录的总价外,因其归属引发的复星集团和上海证大、绿城中国、SOHO中国等知名企业的法律纠纷,以及其目前上海写字楼最高的对外销售报价,都是导致这个项目引发关注的原因。

如今,由复星集团主导开发的外滩金融中心项目即将入市,再一次搅动业内。然而,复星与SOHO中国之间的那一桩“悬案”至今没有落定,两家公司在项目上持股各半,无法说清究竟谁是真正的主人。

而上述项目是租是售,以及销售或租赁的进度,对复星和SOHO两家公司未来的盈利,甚至公司的发展战略都至关重要。此前,SOHO中国在转型以租赁为主时,就向投资者重点介绍了外滩8-1项目。如果上述项目最终不租反售,对SOHO中国的投资物业持有计划,无疑是一个打击。

复星集团方面回复 《每日经济新闻》记者称,“办预售证是开发过程中必经的一个程序,我们一直坚持长期持有,没有任何销售计划,之所以会出现预售价格,因为对外招租也需要预售许可证,但是办理程序过程中需要申报价格区间,35万元/平方米的报价也只是对未来积极的预判。”

最高单价35万元/

2014年11月27日,备受瞩目的上海外滩8-1地王以 “外滩国际金融服务中心”的备案名领取了预售证。资料显示,项目推盘面积达9.62万平方米,最高报价为35万元/平方米,最低为10万元/平方米。

其中,办公部分高达35万元的单价,不仅刷新了上海商业地产项目的单价纪录,还透露出一个令外界惊讶的信息:外滩金融中心写字楼可散售?

德佑地产回顾了上海为数不多的散售写字楼案例。

2011年开始散售的陆家嘴上海环球金融中心,报价达到10万~15万元/平方米,而其最终的成交均价在8.2万元/平方米左右;21世纪中心大厦、上海国际航运服务中心等高端写字楼项目的报价和实际成交价格也同样有较明显的差距。此前,商业地产的最高报价出现在浦东的保利国际中心,个别房源报价达到30.65万元/平方米。

“本次外滩国际金融服务中心虽然报价惊人,但最终的成交价格也很可能低于报价水平,特别是如果出现部分房源被整购的情况。”德佑报告称。

外滩金融中心物业类型包括办公、商业、旅馆、娱乐等。对于写字楼,为业内所熟知的是,大部分开发商选择自持收租,并不对外出售,为的是保证写字楼统一的管理,以及租户组合的合理性。即使出售,一般是整个项目出售或整栋出售。

在复星集团与SOHO中国矛盾爆发之际,SOHO中国正值转型。SOHO中国董事长潘石屹表示,要从以往的散售模式转型为以持有为主。而复星以往一直表现出长期自持的态度。

对于外界高度关注的外滩金融中心写字楼“售价”,复星方面回复《每日经济新闻》记者表示:“办预售证是在开发过程中必经的一个程序,我们一直坚持长期持有,没有任何销售计划,之所以会出现预售的价格,因为对外招租也需要预售许可证,但是办理程序过程中需要申报价格区间,35万元/平方米的报价也只是对未来积极的预判。”

10月15日封顶之际,外滩金融中心总裁吴洋曾对外透露,当时已经有120组客户前来看楼,其中约三成可以确定。

高力国际近日发布的2015年全球投资者信心调查结果显示,商业中心区写字楼物业连续第三年成为最受欢迎的直接投资类别。可以说,外滩金融中心物业不论是卖还是租,开高价并受到追捧的可能性非常大,但这一地王项目的经历,远比其他项目复杂。

二审尚未宣判/

外滩8-1地块从出让至今,已经过去了将近5年时间。

2010年2月,上海证大拿下外滩8-1地块,创下92.2亿元的全国最高价。2011年11月,证大以95.7亿元向上海海之门房地产投资管理有限公司

(复星、证大、绿城中国及磐石投资2010年4月组建的合资公司)出售外滩地王项目。引入复星、绿城及磐石共同开发,其中复星拥有50%的股份。

2011年,证大和绿城陷入危机,SOHO中国以40亿元接盘,间接获得50%股权。但收购次日复星即表示异议,认为自己拥有优先认购权,并于2012年5月起诉SOHO中国。2013年4月,上海市第一中级人民法院判令SOHO中国等三方股权转让协议无效。

SOHO中国不接受一审判决,提起上诉。2013年9月,“外滩地王案”二审在上海市高级人民法院开庭,SOHO中国表态愿意接受调解,但被复星方面拒绝。

案件悬而未决,复星已马不停蹄展开开发工作。由于牵涉大量资金,对于停工,有媒体评论称,双方付出的成本相当于 “每天向黄浦江扔几辆宝马”。

复星方面对外透露,外滩金融中心预计2015年竣工,2016年下半年对外营业。随着入市时间越来越近,外界的关注度也在不断上升。此时,复星与SOHO中国,究竟谁是项目的主人,一时还难以说清。

恰在11月1日,SOHO中国揭幕在上海虹桥的凌空SOHO项目,潘石屹、张欣与任志强一同来沪造势。出人意料的是,在晚宴上,复星集团董事长郭广昌现身,并与潘石屹谈笑甚欢。此前激烈“斗地主”的南北大佬,突然间看上去和朋友没有两样,引发外界关于外滩地王一案和解的猜测。

但近日记者向复星询问地王案进展时,得到的回复仍然是:“二审还未宣判。”记者向SOHO中国方面询问,得到的仍然是不明确的答复。

金融中心之争/

外滩金融中心位于上海黄浦江西岸,这一区域被规划为外滩金融集聚带,以融资租赁机构、信托机构、股权投资类机构为主。与陆家嘴金融城隔江相对。专注于投资的复星集团自身多项业务与这一区域定位相吻合。复星已经在外滩中心举办了各种高规格金融、艺术类活动,展现自身实力。

外滩8-1地王从拿地到入市,耗时长达五年。复星、SOHO中国都有巨量资金沉淀于此。因此,当外滩金融中心被传出高售价时,外界的目光立刻集中到当事双方的资金层面。92.2亿元的总价在今天已被多个百亿地王所超越,但在5年前,是个业内瞩目的高价。

目前复星和SOHO中国对 “外滩金融中心”项目的持股比例分别为50%和50%,没有一方绝对控股。由于官司尚未了结,外界担心股东之间的矛盾带来多种潜在风险,造成项目在贷款、出租签约等方面的障碍。

“外滩金融中心对于复星地产板块,乃至复星集团都有指标性的意义。”卫民不动产智库蔡为民认为,当事双方虽有矛盾,但都不愿意看到项目停顿,之所以出现这么长的开发周期,可能因为操盘者在规划上格外谨慎。

SOHO中国方面,今年初曾出售上海两个完整的项目,并将凌空SOHO部分物业卖给携程,并未按照公司最近几年宣称的那样,向长期持有转型。此举被解读为意在追求资金链安全。

兰德咨询总裁宋延庆告诉记者,企业选择物业散售还是自持,策略有一定的灵活性,取决于企业自身的现金状况。他认为,外界不应该将企业战略层面的开发理念和项目层面的租售策略混为一谈。

外滩金融中心的办公物业,被打造为超甲级写字楼的可能性最大,此类物业几乎没有“散售”的可能,几乎全都被开发企业自持,即使出售,也是项目整体出售。 

 

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