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环球影城落定通州负重起舞

2014-11-07 01:25:30

10月13日，北京环球主题公园项目正式获批，最终落户于北京通州。这家世界级的环球影城，主题公园面积已经超越了之前项目……它将给通州人带来了哪些期待？又将带来怎样的机遇与压力？

当5年前，环球影城项目落户通州的消息传出后，相关受益概念股全线大涨，当地房地产也曾迎来一波短暂的热炒，而与资本市场的急剧躁动形成反差，通州当地人对环球影城的期待，历经多年的反复和周折，却表现出一种难以言说的淡然。

2014年10月13日，北京环球主题公园项目正式获批，最终落户于北京通州，至此，长达13年的波折终于画上句号。

全球第六家、亚洲第三家世界级的环球影城，主题公园面积已经超越了之前项目……这个最快于2019年开业的环球影城项目给通州人带来了哪些期待？项目期间经历了什么波折？又给通州经济带来哪些机遇和压力？《每日经济新闻》记者历时数日，

深度解读环球影城落户通州这一事件。

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故事还原

环球影城获批背后：项目曾想落户上海

每经记者尚希发自北京

2014年10月13日，北京环球主题公园正式获批，长达13年的波折终于画上句号。大屏幕上，远在美国的史蒂文·斯皮尔伯格用蹩脚的中文跟大家打着招呼。尽管在过去的27年间，他一直担任环球影城主题公园创意顾问，但即将在中国诞生的世界规模最大的环球影城项目，还是让他激动不已。

大洋的这边，相隔不到一周时间，靠近这一主题公园的商业地产项目迅速换上了带有“环球影城”字样的宣传围挡。从2001年到2014年，这个项目究竟经历了怎样的波折？又是如何一步步推进的？《每日经济新闻》记者试图寻找它背后的故事。

项目几经波折

通州，位于北京市东南部，地处北京长安街延长线东端，西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，堪称北京的东大门。

2014年3月13日上午9点，通州一宗地块悄然上线，这也是未来环球影城项目所在地。根据北京市土地整理储备中心网站显示，北京市通州区梨园、张家湾TZ-10-01地块C38游乐用地、TZ-10-02地块S3社会停车场库用地国有建设用地挂牌起始价为193000万元，在随后15日的挂牌竞买中，并无其他企业参与报价，北京首寰文化旅游投资有限公司以起始价竞得该宗地块。

环球影城影子在官方通告中亦有迹可循。北京市规划委在2007年公布的《通州新城规划（2005-2020）》中提到，要在通州新城建设相关主题公园项目，而在向开发商进行项目招商推介时，曾明确提到美国环球影城项目。但三个月后，该项目便宣布“暂停”。其后，又作为北京市重点建设项目被列入《北京市2008年重点推进前期工作项目》，由北京首都旅游集团有限公司与美国环球影城合作建设。

2009年，环球影城建设的消息沸沸扬扬，但最终时任通州区委书记王云峰对外表示，北京市申报 “环球影城”项目未获得国务院审批通过。直到2013年11月4日，北京市2014年重点建设项目计划表（联审会）列出了名为“北京国际旅游度假区项目”的项目，并指出“国务院于2013年6月26日批准同意建设该项目”，其责任法人是北京首旅集团，该项目所在区域与之前北京环球影城公布的位置吻合。

曾首选落户上海

“自2001年我们启动筹建环球主题公园项目，从项目选址、动迁、土地等方面都做好了一切准备。”首旅集团董事长段强告诉记者，最初是考虑在北京建设一个现代化大型文化娱乐项目，之后接触环球主题公园，“2009年中央要求我们进一步研究，并在立项后于今年9月25日正式核准通过。”

在当日发布会现场，环球主题公园及度假区集团董事长兼首席执行官汤姆·威廉姆斯表示，之所以将主题公园在亚洲的第三站选择在北京，主要也是因为北京2000万常住人口以及每年吸引到的2.5亿游客，这为主题公园带来了更多的机会。

此前有消息称，环球影城起先的选择并非北京，而是在上海。汤姆·威廉姆斯亦表示，在进入中国以来花费了很长的时间寻找合作伙伴，最终选定了首旅集团。汤姆·威廉姆斯强调，在过去13年间一直关注北京环球主题公园的筹备工作，“不是说其他城市没有和我们沟通过，但我们的回答都是否定的，北京是目前我们唯一关注的重点。”

对此，有知情人士透露，最初环球影城计划落户在上海浦东，但为了避免与迪士尼的正面竞争最后选择了北京，同时，在首钢集团搬走之后，北京市也原计划将石景山区域打造为文化旅游区，环球影城当时也极有可能落在北京西边，但最终选定在通州。

牵手首旅集团

对于这片即将被哈利波特、变形金刚所取代的小村庄，早已不乏关于未来项目的种种传言。《每日经济新闻》记者在前两年的走访中，谈到拆迁后的项目，村民们只知道是影视城，当时也有消息传出将是万达或其他公司。

上述知情人士对记者透露，最早与通州区政府接触的并非环球影城项目，而是国内一主题乐园品牌的持有者——华强集团。《每日经济新闻》记者随后致电华强集团相关人士，求证是否之前有意落户北京通州，该人士并未否认，但其表示负责该项目的人士目前不在国内，所以不方便接受采访。

“但没想到美国环球影城中途杀出，地方政府肯定会权衡再三，毕竟更希望引入一个全球品牌，”上述知情人士如是说。2012年9月，万达成立文化产业集团，3个月后万达便宣布将在通州建设文化旅游城，配置跟现在的环球影城差不了多少——主题公园、酒店、商业、大型舞台秀。预期投资额为260亿元。

当时亦有万达内部人士透露，项目选址将锁定在通州台湖区域，并且与政府早有接触。记者还从万达官网上看到一条2012年的消息，王健林董事长考察洛杉矶环球影城及迪士尼乐园。随后亦有消息传出，万达有望与环球影城合作。

但最终，环球影城选择牵手的对象是首旅集团，而旗下的首寰文化旅游投资有限公司则成为投资开发及运营北京环球主题公园及度假区而设立的平台公司。该公司注册成立于2013年11月，先期注册资本33亿元。

对于双方在10月13日宣布项目已经获得国家发改委的批复后，接下来项目会有哪些进展，首寰投资相关人士表示，目前刚刚核准，很多事情还在推进中，暂无新的消息可对外发布。

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民间反应

环球影城引通州楼市躁动唤醒“睡城”仍需时间

每经记者王杰发自北京通州

午时刚过，晴空万里，老李瞅瞅窗外，小区门口三三两两停了几部小轿车，这些都是和老李一起“拉活儿”的伙伴，他们聚成了一圈抽着烟闲谈，不时传出笑声，离早晚上下班高峰还有一段时间，那时才是生意最忙的时候，这也是“睡城”通州的一道景观。

老李家位于高楼金第小区的高层，放眼北望，密密麻麻的住宅楼，纵横交错地排列在通州这片土地上。与小区一路之隔便是即将建设的环球影城所在地，原拆迁地址已然草木丛生，砖土混杂其中。京沈高速上的车辆往来飞驰，动静之间，泛生这片土地沉寂多年后的重生希望。

刚刚确定落户的影视城，早在几年前就改变了他们的生活。但老李却一直对《每日经济新闻》记者表示：“只是从平楼搬到高楼，其他一切照旧”。

引当地楼市躁动/

环球影城相关消息在2009年一出，概念股便全线大涨。彼时，在北京通州有土地储备以及项目开发的丰华股份、中国武夷等连拉涨停，北辰实业、首商股份、首旅酒店和冠城大通等间接受益类题材股也出现连续暴涨。

与资本市场的躁动形成反差，通州当地人对影视城的期待，历经13年的反复和周折，却在确信之后表现出一种难以言说的淡然。憧憬还是有的，老李的希望是，项目建成后不用再开黑车，能在里面谋一份工作，或者在周边开个店做点生意。

对于居住在这里的本地人和外地人来说，环球影城的共同预期除了增加就业机会，还有交通等配套的完备。对于通州的管理部门来说，唤醒“睡城”的工作才刚刚开始。

早在2009年，有消息传出环球影城主题公园将落户通州，并已被列入北京市2009年重点项目。同时盛传的消息还有，地铁八通线将添支线，终点直抵环球影城。

消息称，规划为具有国际水平的主题公园——环球影城已确定将落户通州，位置将在萧太后河沿岸，涉及梨园、张家湾、台湖三镇。建成后可带来上万人的就业容量。随着该影视城项目的开建，八通线支线也将启建。八通线支线工程已列为2009年通州区重点工程。

彼时，这一利好消息也着实让此区域沸腾起来。太玉园小区位于北京市郊区的张家湾镇张家湾村，这个小区号称北京最大的小产权房小区。李君（化名）是在国贸上班的小白领。在2007年，他以14万元的低价，在此小区购得一套约50平方米的开间。

李君告诉记者，在此置业的根本原因是房价便宜。据了解，2006年~2008年，太玉园小区二手普通住宅过户费仅1万元/套。也就是在2009年，涨至2万元/套。

可当美国环球影城的一只靴子真正落地后，李君并没有起初的兴奋。李君如今接受《每日经济新闻》记者采访时表示，村里（村委会）没法办理过户了，房价最近还跌了。环球影城的概念炒了太多年，买房人都听麻木了。

一知情人士透露，由于政府严查小产权的建设和销售，太玉园小区在今年两会前就停止办理小产权过户了。“办理过户的公章都给（上级部门）收走了。”

记者又来到太玉园物业公司的二手房过户处，相关人员告诉记者，办理二手房过户在一年前已经停止，目前买二手房不能过户。

一家名叫“利未地产”的中介置业顾问表示，受楼市下行影响，太玉园房价每平米价格也降了近千元。从年初的8000元~9000元/平方米降到如今的7000元~8000元/平米。这位置业顾问表示，即便是环球影城地址附近，也不建议购买小产权房。“买入容易出手难，小产权房不可能转正。”

在小区居住的一位当地村民认为，可能带来的利好是高楼金那些被环球影城占地的村子，太玉园距离影城还不是特别近，影城对于此地影响不大。

开发商跟进打“环球牌”/

记者随即前往高楼金村原址，村里已经基本上拆迁完毕，被拆迁后的建筑垃圾仍然堆放在原地，长着一人多高的杂草，甚至连原有的小村路，都被杂草掩盖。

一位放羊人告诉记者，高楼金从2011年开始拆迁，拆迁后人们都搬到新建的楼房里面，也就是高楼金第小区。在高楼金第小区大门口的对面，和即将建设的环球影城隔马路相望。

高楼金第8号楼一家中介的业务员告诉记者，知道环球影城利好消息的房东，就不卖了，但目前该小区房价并无上涨迹象。

而旁边另外一家顺峰地产的经纪人则表示，受环球影城利好消息的影响，最近看房人群相比之前大增，咨询客户也越来越多。

梨园镇大马庄村村委会相关人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在2003年，村里就实现了旧村改造，村民基本上“上楼”。环球影城用地拆的是村里的集体用地，集体用地原来租给物流公司建设厂房，每年租金共有几百万元，环球影城建设后，镇上（梨园镇）答应给一定的分红，但具体还未达成协议，原来村里安排一小部分残疾人在物流公司上班，就业方面整体影响不大。

有业内人士分析，环球影城落地通州，也间接推高了当地的房价。《每日经济新闻》记者在走访中发现，一些开发商为楼盘打起了“环球”牌。

位于台湖镇的东亚印象台湖项目，将媒体对于“环球主题公园正式落户通州”的报道汇集到一起，放大制作成巨幅宣传画。售楼员告诉记者，环球影城的消息公布后，来售楼处咨询的人员明显增多。该项目售价也略有所上涨。但是，意向购房者赵先生告诉记者，经过多天看盘，环球影城附近的楼盘价格要高近20万，但是配套还不如房山项目便利。

唤醒睡城还需时间/

过去，通州新城起到疏散北京市区人口的作用，却带来了新的问题，如有城无业和潮汐式交通。通州也成了典型的睡城。赵先生说，虽然环球影城要落户此地，但这种利好是一个长期的过程。并且环球影城利好的辐射范围，也有待观察。

通州环球影城附近项目一业主告诉记者，环球影城也带来很多就业机会，如果建设得好，她准备在附近找份工作，省去了车马劳顿。

其实，早在2009年12月下旬，北京市委十届七次全会就提出，2010年北京市将集中力量、聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。2011年1月，北京市政府工作报告中进一步提出“下更大决心聚焦通州，集中力量，力求取得更大突破”。就在同年8月，制定了《加快推进通州现代化国际新城建设行动计划》。

据了解，“十二五”期间，通州将重点打造高端商务、高端制造、现代物流三大主导产业，着力培育文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲四大新兴产业。通州新城将有计划、分层次、有重点地推进建设，从而为下一步疏解中心城功能创造条件。

在提前透支了大量土地之后，承担着北京城市副中心建设使命的通州新城范围内住宅用地已显得“捉襟见肘”，这一区域如今也在悄然转变供地结构，力图摆脱已困扰多年的“睡城”身份。

克而瑞统计数据显示，通州在2012年的住宅供应幅数占比为31.25%，供应面积为45.41%，供应金额为82.63%。而在2013年则分别为10.81%、27.5%和15.2%。到了2014年截至11月3日的数据，这三个指标分别为0。近三年的趋势，住宅用地出让逐年递减。

中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》采访时表示，通州是最早的郊区新城，但在过去的十年中，过度开发住宅，而且一直到现在也没有完善的产业配套，这种情况下，导致非常明显的潮汐交通流。

戴了多年“睡城”帽子的通州新城从2013年开始进入了产业建设全面实施阶段，万达广场、京通罗斯福广场项目、乐天玛特等城市商业综合体将于2014年内投入运营，“彩虹之门”、新北京中心、京杭广场、运河国际商务中心等大型商业项目业已开工建设。但张大伟认为，目前各种居住的配套已经逐渐完善，但没有产业的发展，区域内的宜居环境依然欠缺。

他表示，从区域发展前景看，通州的区位优势依然非常明显，而且经过多年发展，人口资源有优势，但如果通州不加快发展的话，可能这些优势就逐渐被大兴等取代。“因为大兴有第二机场的支撑”。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，八通线的开通，吸引了大量置业人群聚集通州。文化旅游产业可以得到国家产业政策支持，环球影城落户此地，可以带动当地经济的发展，也可以推动睡城蜕变。但通州摘掉睡城的帽子，仍需要时间。

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区域影响

旅游产业盛宴之下人口交通压力剧增

每经记者尚希发自北京

环球影城获批消息公布的当天，国家发改委城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟在他的朋友圈写道：不明白，北京不是要严格控制人口增长吗？这样的大众娱乐项目完全可以在天津武清或者廊坊。对此，沈迟忧心忡忡，致力于推进京津冀一体化的他，已经看到北京在城市功能发展上即将触及的天花板。

世界级旅游项目的落地对于通州来说，无论是从财政收入、就业机会以及区域规划等等都会带来“正能量”，这是硬币显而易见的一面。但看到硬币另一面的不止沈迟一人。“如果是在10年前，我比较赞同这样的项目落户通州，但现在整个北京都面临着人口过于集中的压力。”国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。

总投资超200亿元

“自2001年开始，我们启动筹建环球主题公园项目，在项目选址、动迁、土地等方面做好了一切准备。”环球影城项目获批后，首旅集团、首寰投资董事长段强接受《每日经济新闻》记者采访时介绍。

根据首寰投资提供的资料，北京环球主题公园总投资逾200亿元人民币，主题公园及辅助设施位于通州区临近京哈高速和东六环路交汇处西北角，面积为120公顷。此外，还将配套建设一个集零售、餐饮和娱乐设施于一体的环球城市大道和迄今为止全球首个以环球为主题的度假酒店，形成度假区核心组成部分。度假区最终占地面积约400公顷，后续开发正在规划研究中，项目建成开业时间预计在2019年。

尽管这是全球第六家、亚洲第三家环球影城，但主题公园面积已经超越了之前项目，是大阪环球影城的两倍之多，更有6个新加坡环球影城大小。

环球影城项目落户通州，被称为 “北京环球主题公园及度假区”，对此，首寰投资相关人士表示，这只是翻译的问题，“影城听起来更像是拍电影的地方。”

另据记者了解，主题公园之外的度假区建设更多将由首寰投资牵头负责。但对于目前度假区的大致规划，首寰方面表示，暂无其他信息公布。

机遇与挑战并存

虽然关于北京环球主题公园的一切猜想还停留在规划图纸上，但预期的收益却十分可观。据日媒报道，“日本环球影城”（USJ）总公司公布了2013财年的总体利润决算结果，2013财年公司营业利润达到242亿日元，为前一年度的1.5倍，创下历史新高。

国泰君安的一份研报显示，日本大阪环球影城在2001年建成后，年收入近50亿元人民币，公园2小时交通圈内有3500万人口，辐射效应十分明显。年接待游客达到850万~1000万人，人均消费530元人民币。

中国旅游研究院院长戴斌此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，环球主题公园在2019年开业时，预计票价在100美元左右；而按照惯例，1元主题公园的收入可以带来7元的间接收益；一共能创造直接就业机会1万个、间接就业机会10万个。

单就环球影城来说，门票收入基本占到总收入的40%~60%，以日本环球影城为例，其门票收入基本占50%左右，其他如商品收入占比25%左右，饮食收入15%左右，其他收入接近10%。

然而，北京通州不能算作环球主题公园落户的最佳位置。此时的通州，人口、房价早已翻倍，统计数据显示，截至2013年末，通州区常住人口已经达到了132.6万人。人口飙涨的“后遗症”是交通的不堪重负。“为什么（此项目）还要放在通州，现在通州区与主城区之间的交通压力非常大，再建设这样一个庞大的项目，又会引入更多的就业人口，在北京的资源环境承载力非常紧张的情况下，引入这样的项目到底值不值？”沈迟说道。

有报道称，未来将会有一条轨道交通从东四环望京桥延伸到终点站环球影城。但在肖金成看来，轨道交通并不能缓解北京与通州之间的交通压力。

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模式解剖

国内70%主题公园亏损公园+地产模式盛行多元化待突破

每经记者董来孝康发自北京

继迪士尼落户香港、上海之后，又一个国际主题公园巨头环球影城花落北京通州。

我国主题公园产业发展始于华侨城于1989年在深圳打造的锦绣中华，但经过20多年发展，目前国内七成左右的主题公园还在为扭亏而努力。当环球影城等国际主题公园巨头纷纷入华时，恰逢国内地产业遭遇阵痛，“公园+地产”的模式再次引发热议。

国内主题公园效益如何？运营模式怎样？迪士尼和环球影城先后进入中国，将给国内主题公园行业带来什么？《每日经济新闻》记者将作出解答。

在香港迪士尼成功运营后，上海迪士尼将于2015年开业；而英国默林娱乐知名品牌杜莎夫人蜡像馆也于今年5月在北京揭幕；6月末，美国六旗娱乐在华首个 “山水六旗小镇”项目选址京津冀地区，总投资约300亿元，预计2018年开业。

当国际主题公园巨头纷纷进入中国跑马圈地时，目前国内七成左右的主题公园还在为盈利而努力。中国社科院旅游研究中心研究员魏小安表示，目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比10%，有70%的主题公园亏损，20%持平。

业内人士建议，国内首先要严控打着主题公园旗号的圈地行为，其次就是减少地方政府的干预，让主题公园的发展充分市场化；最后是鼓励国内主题公园实现集团化运作，并注重品牌塑造，拓展收入渠道。

国际巨头产业链模式突出/

从集团业务领域来看，国外的主题公园运营商可分为两种：一种是业务领域高度多元化的产业链集团，如迪士尼、环球影城；另一种是业务相对单一的专业化集团，英国默林娱乐和美国六旗娱乐是典型代表。

“未来的主题公园竞争已不是单体主题公园之间的‘厮杀’，而是通过企业集团的方式，建立集团内部产业链和多元化的盈利模式，实现主题公园衍生出来的经济产业，反过来为主题公园持续发展在投融资等方面提供支持。”北京世纪嘉晓科技有限公司高级经济顾问齐卿表示。

“英国默林娱乐和美国六旗娱乐，主要是通过跨国并购形成规模化的主题公园和旅游景点等，再进行资源整合，从而形成具备规模经济优势的专业旅游经营集团；而迪士尼是以动漫制作为先导，通过并购等方式获得网络媒体的传播渠道，以特许经营等方式在全球开发主题公园和相关衍生品，拓展出纵向产业链，且以主题公园为中心，横向整合房地产、邮轮、旅游等业务。”华美顾问首席知识官、经济学家赵焕焱称。

迪士尼第四季度及全年财报（2013）显示，其收入主要由媒体网络、公园及度假村、影视娱乐和消费品构成，全年收入分别约为203.56亿美元、140.87亿美元、59.79亿美元和35.55亿美元，占比分别约为45%、31%、13%和8%。

国际主题公园及景点行业权威组织TEA及顾问集团AECOM联合发布的《2013年全球主题公园调查报告》（以下简称《报告》）显示，迪士尼集团以近1.33亿接待人次位居榜首，环球影城为季军，接待人次为3636万。

业内人士指出，当大型主题公园已形成知名品牌，进入成熟期后，盈利模式不再以单一的门票收入为主，而是以品牌为核心进行延伸发展。

“迪士尼是全世界首屈一指的综合娱乐传媒集团，在收入结构上将媒体娱乐与主题公园比较好地结合在了一起，消费品也是由影视剧相关角色衍生出来的。但国内主题公园还不具备这样的条件，这也是国内衍生出‘公园+地产’盈利模式的一个主要原因。”影评人赵珂嘉称。

国内主题公园存在文化软肋/

海昌控股上半年发布的IPO文件显示，2012年底中国的主题公园数目可能已超过2500个。

《每日经济新闻》记者了解到，国内主题公园主要有四种类型，一是游乐园，如华侨城旗下的欢乐谷；二是人工场景主题公园，以电影工作室或电视节目为主题，浙江横店影视城即为典型；三是观光主题公园，如锦绣中华、世界之窗及民俗文化村；四是以海昌控股和大连圣亚的海洋主题公园为代表的特定主题公园。

“国内大部分主题公园为小型的区域性公园，大型主题公园数目仍然较少，像迪士尼这样的屈指可数。”齐卿表示。

“目前国内主题公园主要分布在长三角、珠三角和北京三大区域，投资在5000万元以上的主题公园大概有300家，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比10%，有70%的主题公园亏损，20%持平。”魏小安称。

中国社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏认为，国内主题公园盈利难，在于忽视了持续不断追踪游客心理需求的变化，在挖掘文化内涵上着力不足。“一是没有自己的主题、文化和品牌，雷同、克隆现象较为严重，比如各地的名人故里和西游记宫，吸引不到人流；二是项目未经过科学论证和规划便匆匆上马，忽视了当地的经济发展水平和人口消费潜力，使得在一二线城市还能接受的门票价格在当地人眼里高得离谱，抬高了消费门槛、降低了游客重游率，衍生品业务难以发展，导致过渡依赖门票收入；三是经营管理弱、市场推广和服务跟不上、后期更新维护意识差，有的甚至连新设一些表演项目的服务都没有，致不少主题公园永远是一副面孔。”

有数据显示，近10年来涌现的主题公园中，已倒闭的约占80%，给国内旅游业造成的经济损失高达3000亿元。

业内人士表示，国内主题公园一直以来饱受质疑就是因为盈利模式单一，过度依赖门票；而迪士尼乐园收入中门票、购物和其他三部分的比例基本是3：3：4，且门票收入只作为日常维护费用。

赵焕焱表示，主题公园要不断推出新的惊奇和体验，才能满足游客好奇求变的心理需求，迪士尼一直采用“三三制”，即每年淘汰三分之一的旧项目，新设三分之一的新项目，使其成为一座“永远建不完的迪士尼”；华侨城也提出“建不完的欢乐谷、玩不完的欢乐谷”的理念。

“公园+地产”模式为何盛行/

在文化核心竞争力不足的情况下，“公园+地产”成为国内主题公园推崇的一种主要模式。开创国内主题公园之先河的华侨城营业收入已在200亿元上下，而这在很大程度上归功于“公园+地产”模式。

华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资近18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个主题公园，将荒滩野地打造成了旅游城，周边房产价格也水涨船高。

此后，“公园+地产”模式逐步走向全国，即通过主题公园带来的人流、物流、信息流和资金流，拉动周边的房地产。

《每日经济新闻》记者梳理发现，2011~2014上半年，华侨城旅游综合业务和房地产业务在营收中的占比区间分别为36.56%~47.2%和50.51%~59%。

“‘公园+地产’模式确实解决了一部分主题公园持续更新发展所需的资金问题，华侨城是比较成功的范例。但是在地产业处于低潮时，这种盈利模式就会遭遇考验。”齐卿称。

大连圣亚2013年年报显示，大连本部是在不增加硬件投入的前提下优化软件（主要是指增设新的表演项目）；哈尔滨圣亚极地公园开业8年来软件更新从未停止，却未进行过大的改造。

齐卿表示，大连圣亚这么多年只在软件上使劲，不在硬件上下功夫，就是因为升级改造费用较高，一般单纯的主题公园难以承担，尤其是在盈利能力还不够强的情况下，这就需要进行房产开发来回收投资。

济南大学泉城学院文化管理学院院长杨吉华长期研究山东的主题公园发展，他认为，“公园+地产”也许是中国特色，在一定时期有其存在的理由，但从长远看，必须加以纠正，让其回归本位。

齐卿坦言，如果在前期审批、后期监管上严格处理打着主题公园的旗号圈地行为，“公园+地产”的模式也未为不可，毕竟可以通过自持物业租赁或出售的方式增加收入。比如迪士尼在2013财年财报中指出，第四季度业绩增长的驱动力之一就是度假俱乐部所有权的出售。

“有的主题公园盈利周期为8年左右，在国内文化创意产业还不成熟的时候，通过配套地产反哺主题公园发展，只要是市场化下的企业行为便无可厚非；在地产业遭遇波动时，企业自然会寻求突破，学习迪士尼和环球影城提高二次收入的比重；而目前部分文化主题公园是地方政府的行为或投融资平台，没有完全按照市场化的方式运作。”中国旅游研究院副研究员杨彦峰说。

国内主题公园多元化探索初现/

尽管“公园+地产”模式在当前盛行，但是国内主题公园也开始了多元化探索。

上述《报告》显示，2013年亚太地区排名前20的娱乐主题公园中，有9家来自中国；除了香港迪士尼公园和海洋公园，位于杭州的宋城公园也进入前十榜单，被称之为“黑马”。

财报显示，宋城公园2013年接待游客410万人次，同比增长近8%；2011~2013年，宋城演艺（300144，SZ）净利润分别约为2.22亿元、2.57亿元和3.08亿元；今年前三季度净利润已达3.16亿元。

《每日经济新闻》记者了解到，宋城演艺经营的文化类主题公园以“宋城”和“千古情”为主题，以“主题公园+文化演艺”为经营模式。今年3月，丽江千古情演出和丽江宋城旅游区开业；5月，九寨千古情演出和九寨宋城景区面世，加之去年的三亚千古情演出和三亚宋城旅游区；宋城演艺已在三大旅游目的地完成异地项目复制，初步建立起一个全国性的旅游休闲平台。

截至上半年末，宋城演艺共接待游客和观众543万人次，旗下宋城景区、杭州乐园和烂苹果乐园散客占比较去年同期分别提升5.37%、5.77%和14.72%。去年9月开业的三亚景区在今年上半年接待游客和观众近100万人次。“宋城演艺借鉴了迪士尼模式，影视娱乐将成为宋城演艺的一个主要收入。”赵珂嘉称。

而在大连、青岛、天津、烟台、武汉及成都经营着6个极地海洋主题公园的海昌控股，是典型的主题公园和配套商用物业开发及运营商。今年前三季度，上述6个主题公园入园人次和购票入场人次分别近781万和594万，分别同比增长约13%和9%。

2010~2013年，海昌控股门票销售在总收入中的占比分别为44.7%、71.6%、64.9%和58%。同期，公园运营收入分别约为3.86亿元、5.36亿元、6.33亿元和7.13亿元，呈上升趋势。

齐卿表示，“海昌控股和宋城演艺所要做的就是让主题公园的收入多元化，从而减少对地产或门票的依赖，这对国内主题公园具有参考意义。”

赵珂嘉告诉记者，华谊兄弟一直试图成为中国的迪士尼，比如建立冯小刚公社，但问题在于华谊兄弟本身电影业务还不够稳定，也没有一个可以媲美迪士尼的主题元素，仅靠一个导演不足以支撑主题公园的长远发展，迪士尼起家于米老鼠，但不是只有米老鼠。

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行业冲击

米老鼠小黄人南北对垒欢乐谷或将“腹背受敌”

每经记者董来孝康发自北京

环球影城落户北京通州的消息确认以后，关于上海和香港迪士尼等主题公园将面临的竞争的讨论颇为热烈。不过，中国社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏等业内人士告诉记者，由于主题公园六七成左右的游客来自本地及周边城市，环球影城落户北京对上海和香港迪士尼不会造成人员分流；另外，随着城镇化发展和中等收入消费群体崛起，国内主题公园市场发展空间很大，完全容得下环球影城和迪士尼。

据市场调研公司欧睿估计，2014年国内主题公园游客将达到1.234亿人次，明年将突破1.3亿人次，年复合增长率为6.7%。

北大文化产业研究院副院长陈少峰则表示，相比之下，环球影城对北京欢乐谷的冲击可能更大一些；而随着上海迪士尼开业，未来对香港迪士尼的游客或将造成一定分流。

主题公园游客地域性较强

行业数据显示，2013年全球排名前10位的主题公园集团中，迪士尼集团以近1.33亿的游客人次傲视群雄；而环球影城娱乐集团的游客人次仅为3636万，只相当于迪士尼集团的一个零头。

“无论是规模还是品牌号召力，环球影城还都不能与迪士尼比肩，这也是环球影城放弃上海转战北京的一个主要原因。”中国社科院旅游研究中心研究员魏小安称。

业内人士表示，环球影城和迪士尼的经营模式和盈利结构区别不大，园内都有舞台演绎、现场实景、影视等节目，游艺内容也有相似性；但环球影城多以自己投拍的热门影片为主题，更吸引成年人参与，而主打卡通人物的迪士尼则是儿童乐园，更适合全家游。

“迪士尼成功之处在于突破了将儿童为中心的家庭群体作为目标市场的培育路线，游客群体做到了老少皆宜。”陈少峰称。

北京世纪嘉晓科技有限公司高级经济顾问齐卿指出，米老鼠等动画片的目标人群可以说是从0到100岁，且从心理学上说，人都有回归童真的心态，这是迪士尼乐园的竞争优势；环球影城为何要推出小黄人，除了小黄人是热门影片的角色，也是为了吸引年龄更小的群体。

至于环球影城是否会影响上海迪士尼客流，业内人士告诉记者，由于北京与上海相隔太远，环球影城和上海迪士尼的游客重叠面较小，基本谈不上正面竞争。

从客源上看，1998~2007年，位于日本关东区的东京迪士尼接待的游客中，只有3.6%来自海外，而占游客总数96.4%的本地游客里，67.7%集中在日本关东地带的东京等大都市。

宋城演艺也在公告中表示，旗下的杭州乐园和烂苹果乐园客源主要来自杭州本地及周边，地域性较强。

香港迪士尼客流或受冲击

虽然环球影城并不会对上海和香港迪士尼构成直接挑战，但业内一致认为，上海迪士尼会对香港迪士尼在吸引客流上造成一定冲击。

成立于2005年的香港迪士尼发布的2013财年业绩报告显示，本财年纯利增长超1倍，达2.42亿港元，这是其第二个盈利的财年，主要归功于游客人数的增长，入场人次为740万，创历年新高。香港迪士尼乐园的客源分三大类：香港本地、内地及海外市场，其中内地游客占到47%，比2012财年增长了2%，香港本地和海外游客分别占到33%和20%。

“香港迪士尼游客以内地居多，若上海迪士尼开张，将会分流一部分内地客源。”刘思敏称。

但香港迪士尼也不甘心游客被分流，早在2009年便开始增加新园区和游乐设施，使得总面积扩大了1/4，游乐设施和娱乐体验服务增加了逾百个项目。

相比之下，未来欢乐谷可以说是“腹背受敌”：北京欢乐谷将遭遇环球影城，上海欢乐谷将直面迪士尼。

“欢乐谷最致命的问题就是没有主题，衍生品明显不足、游客体验性较为单一，且客源与环球影城叠合度比较大。”陈少峰表示，但欢乐谷如果能够在市场、价格和主题等方面寻求错位竞争，即使几年后环球影城开业，对其影响也不会很大。

华侨城高层曾就上海迪士尼项目获批接受媒体采访时表示，迪士尼的进入，反而会促进本土主题公园品牌和整个行业的发展，共同把市场蛋糕做大。

业内人士告诉记者，欢乐谷一直寻求文化元素与高科技游乐设施的结合，与迪士尼注重营造童话般的梦幻氛围不同，但环球影城也是将热映的电影、高科技与主题元素进行结合，而且品牌影响力和号召力都在欢乐谷之上。

中国旅游研究院副研究员杨彦峰表示，环球影城落成还需要几年时间，欢乐谷要利用这段空档期进行战略调整，比如更加注重本地化并强化周末度假游，在门票上进行合理定位以吸引对价格敏感的人群。届时，国内主题公园市场规模应该会更大，不同群体的差异性需求会更明显，不同的主题公园“各有各的活路”。

记者多次致电华侨城董秘陈跃华和证券事务代表陈钢进行采访，但其座机始终处于无人接听状态。

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环球影城落地中国大事记

2001~2008年

前期准备工作