苏宁11门店40亿资产证券化 西部商业地产探路REITs

每经记者杜冉乐发自成都 随着政策开出一个口子，一股强劲的房地产金融变革浪潮正酝酿着席卷西部。 近日，苏宁云商（002024，SZ）宣布将旗下成都3个门店、重庆2个门店、昆明1个门店、西安1个门店及北京、武汉等累计11个苏宁门店成立全资子公司，以超过40亿元交易对价装入由中信证券设计的REITs（房地产信托投资基金），从而达到轻资产化运作。 按照国际上的惯常做法，资产证券化的核心在于标的资产的“风险隔离”和实现“真实出售”。当前，券商探索的泛REITs产品仍存在一定的制度突破空间。在行业人士看来，财税金融法律等改革放开步伐，REITs才有进一步扩围的机会。 地产金融化“新坐标” 如今，市场化调控机制正在取代行政性调控机制，随之而来的是，原本中央对房企融资一度封闸的金融及衍生品再度活跃。 如果说开发贷、信托及私募基金等已成为当前房企较为常见的融资方式，央行“9·30”文件将试图让房地产进一步金融化。 《每日经济新闻》记者注意到，9月30日，在央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，专门提到了“扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。 实际上，上述债务融资工具主要指的是自9月4日以来银行间市场交易商协会对外透露的内容，即符合一定条件的上市房企可在银行间市场发行中期票据融资。 记者粗略统计发现，截至目前，已有金隅股份、富力地产、金融街、金科股份等上市房企抛出银行间中票融资方案，其中金隅股份已获准注册发行，首期募资20亿元，发行利率仅5.35%。 值得注意的是，金科股份是目前西部地区唯一一家率先拟发行银行间中票融资的上市房企，募资总金额不超过39亿元，融资预案已获得董事会审议通过。业内人士认为，中天城投、云南城投、中房地产、渝开发等地处西部的上市房企或也将受益。 除了银行间中票融资之外，更为关键的是，上述REITs试点也成为当前业内热议的话题。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上撰文表示，“REITs试点，这个很重要，但美国次贷危机爆发之后，中国监管层中断了这个政策的制定，直到今天，都还没有真货出来。这东西在美国很多，澳大利亚和日本也有一些，有利于商业地产开发商的投融资和长期经营。” 《每日经济新闻》记者注意到，鉴于政策壁垒等多种因素，包括越秀房产信托基金、开元产业信托等均绕道海外发行上市。 REITs试点的“西部机会” 10月15日，苏宁云商的多份公告让西部优质商业物业成为资本掘金不动产证券化的投资洼地。 上述公告显示，包括成都、重庆、昆明、西安、北京、武汉和常州总计11个苏宁门店拟打包成立全资子公司，并将其相关权益以40.1亿元的交易对价转让给中信金石基金拟成立的私募投资基金。 值得注意的是，在上述资产包中，位于西部地区核心城市的优质苏宁门店多达7个，其中成都三个、重庆两个。尤其是万年场、春熙路均已成为当前成都新、老商圈的典型代表。上述11个门店的另一典型特征是他们均为苏宁旗下自持型优质物业。 全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩告诉《每日经济新闻》记者，“这是大型的，连锁化的，规模化的商业巨头在寻求资本市场金融证券化的新融资平台。对于商业巨头来讲，这将进一步巩固和拉大它们跟其他商业企业的距离。” 苏宁云商公开表示，一方面公司按照市场公允价值确定交易对价，可获得优质门店增值收益和现金回笼，另一方面公司以稳定的租赁价格和长期租约可以获得门店物业的长期使用权。 海通证券分析师汪立亭等发布研报认为，苏宁云商此次采用的“出售物业后返租”创新资产运营模式，有利于其盘活资产，获得现金再投入实体门店和支撑其实现互联网平台型零售商战略转型。 上述REITs产品能否进一步突破中信证券今年5月份推出的“中信启航”REITs产品，至今仍不得而知。不过，中信启航作为当前国内首个类REITs产品，属于非公募性质，也未享受到税收优惠，与国外标准化的REITs产品有不小的差异。 今年6月底，光大控股（00165，HK）斥巨资购股和可转债，成为重庆房企英利国际第二大股东，战略意图是未来依托自身专业的基金管理团队将英利优质商业打包成REITs在新加坡上市。 此外，《每日经济新闻》记者还注意到，早在2011年6月赴新加坡上市的鹏瑞利中国商用信托，现有资产组合除了持有沈阳、佛山项目相关资产权益之外，还囊括了多个西部核心城市项目。 上述西部项目包括成都鹏瑞利青羊广场100%的资产权益、成都鹏瑞利东站广场50%的资产权益。此外，该商用信托还计划收购鹏瑞利东站广场30%的资产权益，同时还获得了西安高铁北站衔接的综合项目的投资选择权等。 对于REITs商业不动产标的物的选择，在何良栩看来，经营规模、盈利状况、市场前景等都是考量的重点权重指标。 美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前中国商业地产的实质问题，是没有市场化的退出机制，REITs解决的就是商业地产进入与退出问题。但制约国内这一金融工具的除了当前商业地产租金回报率较低之外，更关键的还是金融深层次问题，比如难以获得税收优惠等。