“新一线”城市商业地产创新之成都玩法

每经记者杜冉乐发自成都 在经历了多轮楼市调控之后，商业地产成为不少房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。其中，以成都为代表的“1.5线”或“新一线”城市，很快成为商业地产主战场。 然而，随着各路资本纷纷抢滩，商业地产供应端激增，需求端疲软的格局日渐凸显。为此，成都房企不得不各出奇招，寻求突围之道。如蓝光地产祭出了“零首付、零月供”的销售模式，也有写字楼积极申报美国LEED绿色认证，此外，还有企业开始尝试REITs（房地产信托投资基金）。 成都商业地产“围城”革新成破局关键 “外面的人想进来，里面的人想出去。”前不久，全球知名地产顾问机构莱坊国际（KnightFrank）引用名著《围城》里的这句极富哲理性的名言来揭示当前中国商业地产困局。 经历了上一轮严厉调控之后，商业地产成为房企转型的避风港。按照仲量联行报告划分，包括成都、重庆、天津等9个“1.5线”城市已成为商业地产主战场。如今，这些城市无一例外又被选入更受市场追捧的“新一线”城市。 资本掠食之后，供需天平逆转，商业地产待突围。以成都为例，除了天府广场、盐市口等传统商圈之外，城南金融城、天府大道沿线成为商业地产重点区域，但供应量大、需求疲软却成为一个典型特征。 那么，成都房企何以突围？年初以来，各大房企逆市思变，地产“黑马”频现，尤其是营销模式出现了“新玩法”，比如蓝光地产首创了“零首付、零月供”商业销售模式。此外，成都优质写字楼开始积极申报美国LEED绿色认证，以重新定义写字楼市场“新竞争力”。 商业地产供应端增长凶猛/ 早在2012年初，仲量联行发布了《中国新兴城市50强》，在入选“1.5线”的9个城市中，成都位居榜首。上述机构的理由是，成都现已拥有中国新兴城市50强中最大的办公楼市场、第二大的零售物业市场，并且正在吸引越来越多的国际投资者的关注。 2013年至今，《第一财经周刊》连续推出中国“新一线”城市排名，一直颇受市场追捧，而成都一直稳居“新一线”城市榜首。 此消息一出，舆论为之震惊。近两年来，随着“产业兴市”战略推进、东部产业西迁以及城镇人口聚集等，外来资本频繁布局成都，“井喷式”发展也成就了成都商业地产。 世邦魏理仕研报统计显示，仅以成都写字楼为例，2013年写字楼供应量为152万平方米，今年二季度末总存量达609.5万平方米。 除了高存量之外，成都写字楼增量尤为迅猛。按照世邦魏理仕华西区市场研究部预计，成都写字楼2014年~2017年新增478万平方米，其中天府新区新增245万平方米。 与供应端的来势凶猛相比，成都写字楼的需求端似乎难以与之及时匹配。嘉联地产副总经理刘忠撰文表示，“伴随着商业地产的繁荣周期，商业地产项目开发量和市场供应的激增，供应过速，也成为了当前商业地产项目销售困难的主要原因之一。 一个典型案例是，去年8月7日，位于成都东大街的睿东中心项目被联合开发商远洋地产和太古地产几乎整体出售，套现资金逾21亿元，涉及交易楼面面积约10.7万平方米以及350个停车位，占整座办公楼总楼面面积约89%。市场人士认为，这是远洋地产为了缓解短期资金压力而采取的措施。 另一个例子是星汇广场（原名成都国际商城）。这家位于成都盐市口成熟商圈的大型综合体项目，其开发所需资金量庞大，投资商由最初的福建资本，易主为四川资本。为了推进后续开发，项目公司中强实业除了向平安银行融资22亿元之外，今年4月底开始分批拟向信托机构累计募资达39亿元。 熟悉中强实业的成都商业地产某资深人士向《每日经济新闻》记者透露，“国际商城的老板一心想把这个项目快点卖出去，并不想长期持有。” 租金收益和资产价值存在“鸿沟”/ “在租赁需求回升的带动下，租金跌势放缓。”世邦魏理仕华西区市场研究部相关人士透露，成都优质写字楼今年二季度平均租金环比下降0.6%至每月每平方米87.6元，连续第六个季度下跌。 世邦魏理仕研报还显示，在成都的商铺市场，截至今年二季度末，优质商业总存量达到462万平方米，同比增长37.4%，其中位于中心商业区约210万平方米，新兴区域达到251.9万平方米。 “随着零售商业租赁活动回缓、大众品牌以及时尚餐饮维持积极扩张，市场整体空置率环比下降1.9个百分点至7.6%。”前述机构市场研究部相关人士告诉《每日经济新闻》记者。 按照前述机构的统计情况，成都市场二季度平均首层租金保持平稳，报每天每平方米25.8元。 刘忠认为，成都商业地产供应量的过速增长，直接影响了衡量商业地产“刚性需求”的租金水平，与租金水平同步下降的，还有中小投资者最为关心的投资回报率，商业地产投资价值的滑落，是周期性“入冬”的初因。 在RET睿意德成都总经理张建华看来，从一线城市到三线城市，商业销售的价格和租金的比值越来越悬殊，有的项目每平方米均价已经卖到8万元，但是租金却不到每平方米60元，如果按静态租金计算，40年的静态租金相当于目前一平方米的售价。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现。 成都天汇丰资产总经理祁宏志告诉《每日经济新闻》记者，“一般情况下，如果商业能够卖掉，房企一般都会全部卖掉。房企普遍不愿意持有商业，想赚快钱。” 当前成都市场，除了中海国际中心等个别大型商业办公项目之外，目前整体持有型商业项目并不多，加上当前像REITs（房地产信托投资基金）、商业信托等金融产品少之又少，多数只能以销售型为主。 销售承压倒逼房企“亮剑”/ 近日，《每日经济新闻》记者在美国铁狮门打造的成都“晶融汇”商业项目发现，其展台前的一行字引人关注。 文字内容是晶融汇荣膺LEED金奖认证，这个认证系统来自美国绿色建筑协会，被称为是当前全球公认的主流建筑评级体系。 世邦魏理仕的报告透露，目前，在成都注册LEED认证的办公楼数量已超过一线城市广州的注册量，申请LEED认证的写字楼共有32座，包括平安财富中心、华润大厦、中海国际中心等7个商业项目已获得LEED认证，还有睿东中心、绿地中心等18个商业项目正在积极申请。 世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文向《每日经济新闻》记者表示，“目前，在成都写字楼市场供求严峻的市场背景下，通过LEED认证业务，能够提升写字楼自身的竞争力，同时取得良好社会效益，也将最终节省运营成本和提升租金表现。” 除了提升软硬件实力之外，成都房企已经开始集中突围营销困局。 华润置地作为中国蓝筹地产股之一，本已积累了丰富的商业运营经验和商家资源，继三季度推出成都商业房交会热卖15.8亿元之后，如今又集中了成都7项大宗资产向高净值客户推介。 值得注意的是，成都本土最大的品牌房企蓝光地产自发力街区商业以来，又在行业内首创“零首付，零月供”的销售模式。 蓝光地产成都公司营销管理中心副总经理李洵在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这一做法相当于蓝光借助了金融杠杆，“零首付”并不少见，而关键在于零月供，承诺10年免除月供，10年经营权交给专业商业公司打理，有利于提升区域整体商业价值。 据了解，成都龙湖在郫县的时代天街项目，总体量达180万平米，号称亚洲最大的复合型综合体，因距主城区较远，落地之初人气问题曾令业内担忧，但今年9月25日开业当天，人气火爆。成都龙湖营销部负责人透露，“开业3天迎客25万，商业销售680万元。” 前述成都龙湖营销部负责人解释说，郫县有富士康、华为等高科技企业，又有电子科大等高校资源，该公司借此将项目融入产业链的配套环节，探索“产商居一体化”模式，克服综合体的人气、招商等问题。 近日，《每日经济新闻》记者实地走访了解到，智汇青年创业孵化园作为时代天街的产业配套部分，规划了约1万平米的写字楼，已引进近50家科技企业，还给予租金优惠等支持。前述成都龙湖营销部负责人介绍说，按照保守估计，未来入驻企业及其关联产业将解决上万人就业，年销售额上亿。 此外，为了加速商业销售，绿地集团今年则依靠自身强有力的大客户资源，以“整售模式”加推旗下西南商业出货。绿地西南相关负责人透露，一栋签售下来可以直接套现几亿元。 《《《 样本篇 蓝光商铺“零月供”背后：营销创新还是噱头？ 每经记者杜冉乐发自成都 房地产的背后往往是金融的力量。当下楼市供求逆转，尤其是商业地产“井喷式”爆增，可供发挥的金融特性愈发明显。 今年10月以来，蓝光地产推出了商铺“10年零月供”的营销模式，令业内为之惊愕。而这一模式较完整表述应为，“10年零月供”之前再加上一个“零首付”。 当前，市场上打出商铺“零首付”的并不罕见。蓝光商铺创新模式除了集中发挥“零首付”金融杠杆作用之外，更为关键的一环在后端，投资人须以无偿让渡商铺10年经营权以置换月供负担。实际上，当前多数房企采用的是售后返租模式，但回报率不确定性较大。 蓝光商铺营销变局 今年以来，蓝光地产频繁发力街区商业，似乎要重拾当年奠定其创业基石的这项独门手艺，以区别于当前城市中“林林总总”的大型商业综合体。 随着街区商业的迅猛上马和推售，加上当前不动产投资环境的扑朔迷离，蓝光地产如其他品牌房企一样，开始陷入需求端疲软。 近日，蓝光地产内部人士向《每日经济新闻》记者透露，今年四季度蓝光地产要完成商业销售50多亿元，其中成都蓝光要完成30多亿元，销售压力不小。 自国庆节以来，在成都各大街的公交站牌以及地铁通道等人流密集的交汇点，均出现了蓝光地产的商铺广告。从内容来看，投资商铺“10年零月供”可谓赚足眼球。 实际上，在“10年零月供”前面，蓝光地产还附加了“零首付”这一营销策略。蓝光地产成都公司营销策划经理张际海告诉记者，这一营销策略的目的主要是为了降低商铺投资人的门槛，通过蓝光地产委托专业的商业公司整体运营，实现比投资人自己单独找中介出租更高的回报率。 目前，比较常见的商业不动产投资模式是售后返租模式，也叫做“售后包租”或“带租约销售”模式。售后返租模式的核心要点是开发商为了快速回笼资金，在项目销售时跟投资人约定未来一段时间交由他们以代理出租的方式包租或直接承租经营并承诺较高的投资回报率。 在成都某商业地产运营公司负责人看来，售后返租模式下，投资人以租还贷，前3年一般收益率很低，需要倒贴钱，随着商业氛围成熟，剩余包租期内租金收益率会上升，但能否冲抵月供后有现金盈余，仍存在不确定性。 加持金融杠杆降门槛 近日，多家房企、地产中介人士在接受《每日经济新闻》记者采访时虽私下表达了对蓝光商铺策略多有“噱头”的看法，但仍坦言这是一种新的营销创新。 那么，投资人不禁要问：蓝光商铺的营销创新到底在哪里？所谓借助金融杠杆又是怎么一回事？这种投资模式又是如何具体运作的？有没有潜在的投资风险？ 值得注意的是，当前蓝光地产加速商铺出货的时候，实际上借助了金融杠杆。不惟如此，在房地产项目开发中，蓝光地产因借壳上市而披露的财务报告显示，公司通过地产基金股权合作及信托募资等渠道，进一步放大了财务杠杆。 对于“零首付”策略，张际海解释说，“投资者购买商铺一般要付50%的首付款。蓝光提出零首付，比如投资者有一套经第三方评估价值为100万元的住宅，可以抵押给金融机构，他所购商铺须付140万元，抵押下来的70万元可以拿来付首付款。” 在房产抵押过程中，蓝光地产借助第三方投资理财通道，让投资人找到合适的银行办理消费贷。其中，投资人作两年抵押贷，期间只付利息，等两年到期之后，利用循环贷再贷款。 另一个金融杠杆在于蓝光地产为投资人省去了10年的月供负担，但投资人须无偿让渡所购商铺的10年经营权及租金收益。对此，投资人的疑问是：“10年零月供”与“售后返租及其以租还贷”这两种方式，到底哪一种回报率更高？ 对于临街商业的投资回报率，蓝光地产给投资人鲜活的参照样本是蓝色加勒比、耍都等多个在成都颇有名气的街区商业。公开报道显示，蓝色加勒比12年后售价增长了7.3倍，租金增加了4倍；距今不到9年的耍都售价增长3.2倍，租金增长了2.1倍。 成都天汇丰资产总经理祁宏志告诉记者，“这种模式适合位置较偏的项目，因为统一招商运营，避免了企业跟业主扯皮，对项目培育商气有好处。以往企业承诺每年不少于8%的收益率，但前几年很难达到，企业须拿钱来补或直接扣房款。现在蓝光的意思是我不补你了，由他与银行平衡租金和月供，相当于打包做了金融产品。” 不过，另有行业人士指出，蓝光模式对业主不见得有利，业主希望商铺每年有比如8%的租金回报率递增，对于位置好的铺子，这个回报率不难达到。蓝光模式相当于业主放弃了租金增值部分，10年租金被整体拉平了。关键一点在于要看业主有无耐心等待10年。 《《《 前景篇 苏宁11门店40亿资产证券化西部商业地产探路REITs 每经记者杜冉乐发自成都 随着政策开出一个口子，一股强劲的房地产金融变革浪潮正酝酿着席卷西部。 近日，苏宁云商（002024，SZ）宣布将旗下成都3个门店、重庆2个门店、昆明1个门店、西安1个门店及北京、武汉等累计11个苏宁门店成立全资子公司，以超过40亿元交易对价装入由中信证券设计的REITs（房地产信托投资基金），从而达到轻资产化运作。 按照国际上的惯常做法，资产证券化的核心在于标的资产的“风险隔离”和实现“真实出售”。当前，券商探索的泛REITs产品仍存在一定的制度突破空间。在行业人士看来，财税金融法律等改革放开步伐，REITs才有进一步扩围的机会。 地产金融化“新坐标” 如今，市场化调控机制正在取代行政性调控机制，随之而来的是，原本中央对房企融资一度封闸的金融及衍生品再度活跃。 如果说开发贷、信托及私募基金等已成为当前房企较为常见的融资方式，央行“9·30”文件将试图让房地产进一步金融化。 《每日经济新闻》记者注意到，9月30日，在央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，专门提到了“扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。 实际上，上述债务融资工具主要指的是自9月4日以来银行间市场交易商协会对外透露的内容，即符合一定条件的上市房企可在银行间市场发行中期票据融资。 记者粗略统计发现，截至目前，已有金隅股份、富力地产、金融街、金科股份等上市房企抛出银行间中票融资方案，其中金隅股份已获准注册发行，首期募资20亿元，发行利率仅5.35%。 值得注意的是，金科股份是目前西部地区唯一一家率先拟发行银行间中票融资的上市房企，募资总金额不超过39亿元，融资预案已获得董事会审议通过。业内人士认为，中天城投、云南城投、中房地产、渝开发等地处西部的上市房企或也将受益。 除了银行间中票融资之外，更为关键的是，上述REITs试点也成为当前业内热议的话题。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上撰文表示，“REITs试点，这个很重要，但美国次贷危机爆发之后，中国监管层中断了这个政策的制定，直到今天，都还没有真货出来。这东西在美国很多，澳大利亚和日本也有一些，有利于商业地产开发商的投融资和长期经营。” 《每日经济新闻》记者注意到，鉴于政策壁垒等多种因素，包括越秀房产信托基金、开元产业信托等均绕道海外发行上市。 REITs试点的“西部机会” 10月15日，苏宁云商的多份公告让西部优质商业物业成为资本掘金不动产证券化的投资洼地。 上述公告显示，包括成都、重庆、昆明、西安、北京、武汉和常州总计11个苏宁门店拟打包成立全资子公司，并将其相关权益以40.1亿元的交易对价转让给中信金石基金拟成立的私募投资基金。 值得注意的是，在上述资产包中，位于西部地区核心城市的优质苏宁门店多达7个，其中成都三个、重庆两个。尤其是万年场、春熙路均已成为当前成都新、老商圈的典型代表。上述11个门店的另一典型特征是他们均为苏宁旗下自持型优质物业。 全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩告诉《每日经济新闻》记者，“这是大型的，连锁化的，规模化的商业巨头在寻求资本市场金融证券化的新融资平台。对于商业巨头来讲，这将进一步巩固和拉大它们跟其他商业企业的距离。” 苏宁云商公开表示，一方面公司按照市场公允价值确定交易对价，可获得优质门店增值收益和现金回笼，另一方面公司以稳定的租赁价格和长期租约可以获得门店物业的长期使用权。 海通证券分析师汪立亭等发布研报认为，苏宁云商此次采用的“出售物业后返租”创新资产运营模式，有利于其盘活资产，获得现金再投入实体门店和支撑其实现互联网平台型零售商战略转型。 上述REITs产品能否进一步突破中信证券今年5月份推出的“中信启航”REITs产品，至今仍不得而知。不过，中信启航作为当前国内首个类REITs产品，属于非公募性质，也未享受到税收优惠，与国外标准化的REITs产品有不小的差异。 今年6月底，光大控股（00165，HK）斥巨资购股和可转债，成为重庆房企英利国际第二大股东，战略意图是未来依托自身专业的基金管理团队将英利优质商业打包成REITs在新加坡上市。 此外，《每日经济新闻》记者还注意到，早在2011年6月赴新加坡上市的鹏瑞利中国商用信托，现有资产组合除了持有沈阳、佛山项目相关资产权益之外，还囊括了多个西部核心城市项目。 上述西部项目包括成都鹏瑞利青羊广场100%的资产权益、成都鹏瑞利东站广场50%的资产权益。此外，该商用信托还计划收购鹏瑞利东站广场30%的资产权益，同时还获得了西安高铁北站衔接的综合项目的投资选择权等。 对于REITs商业不动产标的物的选择，在何良栩看来，经营规模、盈利状况、市场前景等都是考量的重点权重指标。 美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前中国商业地产的实质问题，是没有市场化的退出机制，REITs解决的就是商业地产进入与退出问题。但制约国内这一金融工具的除了当前商业地产租金回报率较低之外，更关键的还是金融深层次问题，比如难以获得税收优惠等。