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深圳年内首宗宅地拍出46亿 溢价85.3%

2014-10-23 01:01:08

每经编辑 每经实习记者 白亚静 发自深圳    

每经实习记者 白亚静 发自深圳

昨日(10月22日),在断供10个多月后,深圳今年首宗住宅地块龙华新区A802-0305地块,在深圳市土地房产交易中心出让,最终以总价46.8亿元被龙光地产(03380,HK)旗下深圳市金骏房地产有限公司 (以下简称金骏房产)竞得,折合楼面价约25094元/平方米,溢价率85.3%。

《每日经济新闻》记者注意到,深圳此次推出的土地极具样本意义。5月以来,深圳楼市成交惨淡,进入9月更是量价齐跌。直到9月30日,央行放松限贷政策后,楼市才有所回暖。此次出让地块仅楼面地价就高达2.5万元/平方米,与该地块所在区域内的二手房价格持平。在房地产市场仍未完全摆脱下行之际,该宗地块仍溢价85.3%,这是否意味着业内看好后市?

龙光地产执行董事肖旭表示,该地块的斩获,符合公司的预期和一直坚持深耕区域、聚焦刚需的发展战略,公司会在该地块上规划面向刚需人士的产品。

深圳市房地产经济行业协会发展研究部部长徐枫认为,肖旭所讲的刚需是指有强烈购房需求的人士,而非从收入上定义。

竞拍现场先冷后热/

此次拍卖共有七方参与角逐。记者在现场看到,举牌频繁的1号、3号、10号分别为招商地产和深圳联新投资管理有限公司团队、龙光地产旗下深圳市金骏房地产有限公司、保利地产和其他两家投资机构组成的团队。

10月22日下午3时许,龙华新区地块由主持人口头报价30亿元起拍。虽然主持人一再声称这是“龙华地区绝版地块,机会难得”,但在安静了5分钟后,才有10号保利地产举牌,随后更是因长达15分钟无人竞拍,竞价幅度由1亿元一再调整为5000万元、2000万元。

在竞价幅度调整到2000万元后,竞价逐渐变得激烈,除了28号中海地产偶尔举牌外,一直都是招商、金骏房产、保利三家相继出价。在竞价达到42亿元后,原本紧追不放的招商地产终于放弃。最后,金骏房产在经过27轮叫价后,拿下该地块。

公开资料显示,龙华新区地块位于深圳龙华新区民治办事处辖区,土地面积约4.7万平方米,建筑面积约18.7万平方米,挂牌起始价25.25亿元,地面地价54130元/平方米,楼面地价13538元/平方米。据记者粗略估算,最后的成交价格溢价率约85.3%。

虽然万科总裁郁亮曾预计下半年土地市场的交易价格会有所调整,但这也许并不包括深圳土地市场。与其他二线城市相比,深圳住宅土地市场供应量少,去化周期短。

据徐枫介绍,业内看好该地块所在的区域,相当一部分房地产开发商都有在此地深耕的打算。

此外,据记者了解,同时参与竞拍的还有万科、佳兆业、明奥三家公司,不过这三家从始至终并未举牌。

转变低价拿地策略/

据悉,9月16日上述地块出让公告刚登出不久,便有消息称,该地块的成交楼面价可能达到2.2万~2.8万元/平方米。据该地块附近的地产中介人士介绍,该区域的中高档小区二手房均价在2.7万元左右/平方米。

上述地块成交楼面价与当地二手房价格大致持平,这是否意味着该地块未来推出的产品单价将逼近4万元/平方米?

对此,徐枫向《每日经济新闻》记者表示,该地块所在的白石龙片区潜力很大,如果真达到4万元/平方米一点都不奇怪。一方面白石龙片区距离福田中心区很近,交通方便;另一方面,该地区还有大量土地没有开发,容积率低,解决城中村等问题是迟早的事,所以该地区将有较大升值潜力。

肖旭表示,“我们看好龙华新区的发展,未来公司将按照高周转原则加快规划设计,将此项目独立开发成为刚需盘。”

10月21日,记者在龙华新区看到,该宗地属于净地,毗邻龙华地铁线白石龙站,附近分别是万科、中航已开发的楼盘以及相当一部分的城中村,少有新房。据徐枫介绍,由于该地新房数量少,而二手房的要价又偏高,所以卡住了相当一部分的购房者。她认为龙光地产在该地块上推出的产品将主要面向这部分人群。

龙光地产主要在二、三线城市拿地,土地成本低。记者在深圳深圳市规划和国土资源委员会网站粗略统计后发现,龙光地产在此前3年都没有在深圳拿地,但今年以来却频繁在深圳以高价“攻城略地”,这似乎与房地长市场下行以来二三线城市风险加大有关。

协纵国际集团创始合伙人黄立冲曾向记者表示,对于土地价值的判断取决于对房地产市场未来的判断,“如果乐观,就算三、四线也不存在泡沫;如果悲观,当房地产价格在核心城市下跌时,你就会发现周边地区不是下跌多少的问题,而是不论怎么跌都没有人来接盘的。”

他认为,在下行市场下,过多持有郊外大盘,需要打造大规模居住社区的开发商,将首当其冲承受打击。或基于此,龙光地产改变了一贯以来的低价拿地策略。

据龙光地产工作人员介绍,龙光地产在未来加大经济高增长区域的刚需项目投资的同时,亦会积极关注一线城市和经济高增长区域的住宅及高端写字楼项目,并进一步加大新型城镇化、旅游、养生、养老地产项目的投资开发。

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