拆解央行“救市”政策看房价走势

每经编辑 佟欣（学者）    

佟欣（学者）

 

9月30号，央行与银监会发布限贷松绑新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。现持一套房贷还清，则购买二套普通房按首套享受贷款优惠。

 

这一政策被马光远、叶檀等人解读为史上最强救市政策，任志强则认为不然。央行的这一政策目的是为了救市吗？为什么唯一改变的是第一套房已经还清贷款的购房者？为什么不采取降低首付比例这类更强的救市政策？

 

诸多问题提出来了。现在跟随我一起解读央行的政策，方便做出合理的投资决策。

 

央行存在救市激励

 

在目前经济形势下，作为货币政策的执行者，央行的确存在救市激励。救市政策的期望效果无外乎两种：一，通过对购房者的金融支持，拉动房地产投资，减小经济下行压力；第二，通过对购房者的金融支持，降低与房屋价格有关的贷款违约概率。

 

为何央行有救市激励？

 

经济下行压力会带来就业减少—收入减少—需求减少—投资减少—就业减少的恶性循环，最终引起经济和金融的双重危机。仅仅对于金融系统而言，资产价格下降和收入减少引致债务偿还能力下降，违约概率增大，造成金融危机。扩大对房屋需求的金融支持，相当于房屋需求曲线向右移动，交易增加，房屋价格上涨，引起土地需求增加，政府在税收和土地出让两方面增加收入。购房者的银行贷款、以房地产作为抵押的实体经济业主的债务、地方政府债务都会降低违约风险。

 

不增加银行风险的救市政策

 

央行的金融政策改变，在于对改善型需求给予金融支持，改善型需求者原有住房H，现在希望得到改善，不论是地理位置还是居住环境等改善，都可以简化为H+ΔH，这是对房屋的新需求，而原有住房变成了住房的供给，从而新增需求为改善的ΔH。也就是说，改善型需求带来的新增需求是很有限的。相对于以“去库存”（住建部长陈政高语）为根本政策的中国房屋市场，其增量微不足道，因此这一政策效果是不确定的。

 

已经付完第一套房的全部贷款，说明购房者在支付能力方面没有问题，即使房价出现较大幅度下跌，购房者因为有更多的财产（出售了原有住房）或者不动产（没有出售原有住房）而降低了违约意愿。较大支付能力和较少违约意愿使已付清第一套住房贷款的第二套住房购买者的违约概率大大降低。

 

因此，央行新的房贷政策是一个效果不确定但风险绝无增加的政策。

 

是否存在更优的信贷政策

 

最优的信贷政策，是收益相同下风险总和最小的政策。当风险不可避免时，风险均衡是信贷政策的原则，也就是在收益不变的情况下，以一种较小风险代替较大风险，就是更优的信贷政策。一个最优的信贷政策是：在不能提高收益的情形下做出任何改变都是以较大的风险代替较小的风险。也就是说，（收益不变条件下）最优的信贷政策应该是违约风险均衡的政策。

 

既然央行存在救市激励，那么我们设想一个更有力的救市政策并简单分析其金融风险何在。比如，对首套住房购买者，在现行利率政策下降低首付比例，比如首付20%。

 

银行是靠贷款赚钱的，首付比例降低则表示银行向购房者放出更多贷款，银行收益会增加。首套住房的购买者的需求增量大于改善型购买者的需求增量，对房屋价格的影响为正，对土地需求和土地价格的间接影响为正。所以从违约风险来讲，购房者断供的概率降低，以房地产为抵押物的实体经济业主违约的概率降低，房产交易税和土地出让收入增加的地方政府债务违约概率降低。

 

这似乎是一个既增加收益又降低风险的更优信贷政策，但是没有被央行推出，只能说明上述风险分析存在问题：如果降低首付比例，一定存在至少一种违约风险增加情况，那么是哪一项或几项呢？

 

地方政府在房屋交易和土地出让中获利，救市对于降低政府债务风险存在正影响，所以对违约风险降低产生负影响的一定是购房者和/或以房地产为抵押物的实体经济业主。对于购房者和以房地产为抵押物向银行贷款的实体经济业主来说，房屋信贷违约的原因有二，一是支付能力下降，二是违约意愿增强。支付能力下降的共同原因是经济不景气，收入下降；违约意愿增强的直接原因是房地产价格下降。

 

因此，上述分析忽略了央行在房地产救市政策中考虑的两个风险：实体经济景气程度继续下降、房屋价格暴跌。

 

央行政策的深度解读

 

首套房30%的首付比例，意味着房屋价格下跌的可能性略大于30%购房者断供的风险。购房者首付三成，就算买房之后房屋价格马上下跌30%，断供对于购房者也不是明智选择，因为购房者依然需要付足原价的70%才可能拥有住房，而且要一次支付原价21%的首付还可能无法获得金融支持，所以如果有略高于30%的价格下降，购房者不存在违约意愿。

 

那么，维持泡沫一直让房价上涨是不是一个好选择呢？答案是否定的，因为泡沫不可能长期维持。首先，有泡沫的房价对资源配置起误导作用；其次，持续上涨的房价拉高资本的价格；再次，高企的房价推高劳动力的价格。总之，长期泡沫引起实体经济萎缩，并最终导致泡沫破裂。（上述论证详见人民日报（海外版）日中新闻2013年12月13日“持续快速上涨的房屋价格对中国经济的影响及应对办法”）。

 

简单来总结，从央行这次的“房贷新政”中，我们可以解读到以下信息：

1、央行测算的房地产泡沫在30%以上；

2、房地产泡沫因会引起实体经济不景气而不可能长期存在；

3、央行出于违约风险考虑，不希望泡沫骤然破裂。

 

给投资人的和中央决策者的建议

 

所以作者对投资房产的个人的投资建议是：改善型需求视个人收入决定，如果经济走势继续下行，支付能力可能受到影响，个人损失可能不只泡沫破裂的损失；对于首套住房的购买者，央行应该不会出台更强大的救市政策，但是房屋价格可能下降；手上有多套住房的投资人，不必担心房产税的出台，因为出台房产税意味着进一步增加房屋供给，可以考虑在价格僵持阶段及时出售；对于期房，购买要尤其谨慎。

  

作者给中央决策者的建议是：尽快解决房屋成本引起的供给与需求之间不均衡的问题，找到由产出决定收入、收入决定房屋租金、房屋租金决定房屋价格、房屋价格决定土地价格的土地供给方式，而不是反向，由土地价格推高房屋价格直至推高劳动力成本，步日本经济增长—房地产泡沫—经济衰退之后尘。

 

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