开发商融资渠道雪上加霜 地产基金融资额或负增长

每经记者 卢曦 发自上海

在《每日经济新闻》记者报道了邯郸房地产商，由于无法获得银行贷款，只能通过民间融资补充房地产资金，造成还本付息困难、开发商跑路、集资户陷入恐慌等一系列问题后，没有能力从银行、信托以及其他金融机构融资的房地产商，正遇到了更为严峻的考验。被一些地产企业认为是“救命稻草”的房地产基金，也在今年遭遇融资规模大幅下降，进而影响到房地产私募基金对开发行业的支持力度。

清科研究中心近日发布的一份报告显示，2014年上半年整个私募房地产基金仅完成接近44亿美金的基金募集。而2013年全年这一数据为106.7亿美元，如果下半年情况没有明显改善，今年全年可能出现负增长。

基金募集数量腰斩一半

私募房地产基金的起落与房地产环境步调几乎一致，在楼市红火的2012年到2013年，基金也出现了爆发式增长，2014年的情况出现转折。

数据显示，2012年，国内私募房地产基金募集数量为94只，2013年，募集数量突增至132只，2014年上半年，募集数量为47只，未及去年的一半。基金在投资方面步调与融资一致。报告得出结论认为：“房地产市场凉风袭来，地产基金受影响明显。”

全联房地产商会聂梅生认为，目前房地产形势依然严峻，可能会持续到2016年。房地产市场高位盘整，各项指标涨幅下跌。在这样的情况下，向来回避风险、追逐安全的资本也会避开风险较大的领域。

私募房地产基金在欧美国家已经是较为成熟的模式，美国的黑石、汉斯、铁狮门等公司在全球范围内以这种模式发展，并已进入中国。中国国内也有复星集团牵头的星浩资本等私募房地产基金，在国内投资开发。但在房地产行业遭遇调整的阶段，基金的发展也伴随着各种不和谐的声音。

卫民不动产蔡为民告诉记者，由于市场行情不好，今年下半年，私募房地产基金不能实现刚性兑付的情况会较多地出现。基金承诺的收益率很可能得不到实现。

基金融资渠道有待拓宽

即使是在最为红火的2013年，房地产私募基金106.7亿美元的总规模对全行业来说只能算杯水车薪，中国融资渠道的狭窄也是造成今年基金融资不顺利的原因之一。

清科研究报告称，在美国私募房地产基金的资金来源中很大一部分来自机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者能够为私募房地产基金提供稳定的资金。

克而瑞研究总监薛建雄告诉记者，在中国，很多私募房地产基金的来源是开发商的上下游伙伴，如建材、设备供应商等，投资人的来源还比较狭窄。

目前中国对于部分大型机构投资者投资房地产行业是限制的。目前，可以直接参与房地产市场的机构投资者主要是信托公司和国外产业投资基金，而券商、证券投资基金、保险公司、社保基金等则只能通过投资资本市场的方式间接参与。

对于房地产这种资产的投资，西方市场中投资者除了可以购买物业进行直接投资，还可对行业相关的股票、债券、基金、信托等进行间接投资。中国的金融市场目前对房地产的间接配置并未提供较大的支持。一方面，房地产企业上市和增发受限；另一方面，企业债券市场的欠发达；此外，如 REITs、贷款支持债券等结构或风险特殊产品的缺失。

世邦魏理仕执行董事杜日生告诉记者，一些超高层写字楼的开发商在遇到资金压力时考虑分层出售写字楼，这对整座写字楼的维护不利。在这种情况下引入REITS能够帮助开发商更好地解决资金难题，保证写字楼在持有的状态下进行更好的维护。