成都天汇丰资产管理有限公司总经理祁宏志：部分持有商业应是内地房企主流玩法

每经编辑 每经记者 杜冉乐 发自成都    

每经记者 杜冉乐 发自成都

今年以来，万科、绿地、龙湖和华润等大型品牌房企频频发力商业地产，尤其是在成都的表现非常明显。不过，这似乎又与上一轮楼市调控时房企热衷商业地产有所不同。

在一些业内人士看来，这一现象恰好反映出各大品牌房企战略性地转型商业地产。当前，一些地区的楼市限购松绑，甚至有放松限贷的迹象，但实际成效尚未显现，楼市似乎又陷入到新一轮迷惘期。

在此背景下，品牌房企加码商业地产是出于什么样的考虑？商业地产又应如何开发，与住宅地产开发有何区别？近日，《每日经济新闻》记者 （以下简称NBD）带着这些疑问，专访了成都天汇丰资产管理有限公司总经理祁宏志。

地产变局考验房企平衡术

NBD：当前，包括绿地、万科等品牌房企均在加码商业地产。您认为，这反映出一个什么样的趋势？

祁宏志：现在，住宅用地实行招拍挂，房企通过此方式拿地做项目利润较少。不像十年前，房企获取土地的价格很低，随便盖个楼盘都可以赚差价，基本都不用做广告推广，倒手就赚钱。

三年前，楼市已有改变，现在更明显。比如，蓝光主要靠薄利多销来赢得市场。现在房企的住宅项目基本处于薄利，而且今年即使想薄利多销也比较困难。所以，现在许多房企想靠多卖商业项目来平衡风险，但一个项目匹配商业的比例是有限的，所以即使多做商业，总的算下来赚的钱也不多，甚至有可能只是持平。

NBD：如何看待目前不少房企在商业地产上的运作模式？

祁宏志：总体来说，现在的开发商都比较浮躁。住宅与商业之间如何平衡，业界一直没有搞得特别清楚。目前看来，比较好的房地产（平衡）开发模式还是香港模式。

目前，华润置地做得相对较好，既持有商业，又销售住宅。通过“万象城”这个品牌，华润既卖周边商业，又持有优质物业，在住宅行情不好时，靠持有商业回流资金，等住宅行情好转时再大量出售住宅。

内房企适合持有部分商业

NBD：对于商业地产持有与销售，哪种经营方式更好一些？

祁宏志：一般情况下，如果商业能够卖掉，房企一般都会全部卖掉，尤其是步行街这类。房企普遍不愿意持有商业，想赚快钱，但有可能来得快，去得也快。比如，这个工程全部卖出去赚了5亿元，但下一个工程全部投进去亏了，就全泡汤，又没有现金了。如此一来，普遍都比较短视，既没有品牌积累，又没有长期物业增值。

目前，大趋势是房企加大持有商业，更有极端的例子如香港太古地产就持有全部开发的物业，其特别注重商业运营和品牌打造。但就当前的情况看，内地更适合“一部分销售、一部分持有”的玩法，因为内地的房企更重视现金流。

内地房企全部持有或全部销售的模式都不是主流方向，如果卖出去一部分商业物业，再持有一部分优秀商业物业，既可减小风险，又有利于可持续发展。

NBD：对于房企来说，持有商业物业会得到哪些好处？

祁宏志：企业通过对持有商业的运营、收租，以及靠这些商业增值和贷款融资，这是持有物业带来的最大好处。比如，房企持有商业物业一年会有两三千万元的现金收入，且每年这些物业还在增值。五六年后，可能会增值至三四千万元，很保值。这是一种良性循环。

此外，持有物业还可以向银行抵押融资，尤其是对于优质资产，银行容易放贷。如果都卖完了，没有优质资产，银行可能不会放贷。房企持续开发，不可能只靠自有资金，需要融资时，银行会看有没有资产，尤其是优质资产。

从现金流和融资的角度来讲，房企持有优质商业资产很重要。这种融资模式从难易程度、效率来说，都更好。

后期运营重在物业维护

NBD：既然商业持有是一个方向，那么您如何看待后期运营问题？

祁宏志：在内地，大多数情况是开发商卖掉商业物业后帮业主简单运营，但效果不太好，因为物业卖给消费者后，产权不归房企所有，其不会花大的精力进行后期经营维护。

后期运营最重要的因素有两点，分别是物业维护和集中持续的广告投放。前两年的广告投入多，后期逐渐减少，但还是会持续投入。

比如，香港恒隆在上海做的一些商业地产已有十年，现在外观看起来还是跟新建时一样。主要是因为，过两年其会翻修一次。

NBD：从海外的经验来看，您如何看待商业地产的生命周期问题？

祁宏志：商业地产都要经历培育期、成长期、成熟期与衰落期，与一般产品的生命周期一样。

培育期一般需要三年，前两年最难，第三年到成长期则变得越来越好，甚至高歌猛进。不过，有的项目往往死在“黎明前”，因为没有足够的投入和维护，造成商家不满。一些做商业经营的内地企业会等商家维权才维护一下，但不会做大的持续性维护，也不会进行大的宣传支持，只是将就着管理。

扛过前三年培育期非常重要，需要精心经营和维护，但在成熟期不维护的话，衰落也很快。所以，一些商业地产能做几十年，一些项目做不到十年就没了，也是有道理的。比如蓝光九茹村的世纪电脑城，第三年就全部进行了改造 （其全持有商业项目），经过14年的经营、调整和维护，现在的经营状况和业态组合都还是比较良好。

此外，在后期运营中，调整业态和商户组合也很重要，如果商户经营不能适合市场发展，就要调整，换新的商户进来。

王府井最大的成功之处在于不断调整商家组合、业态配比。以前有段时期，其甚至一度和周边的百货商场差不多。后来王府井最终选择走国际二线品牌，走轻奢侈路线，经过不断的业态调整，现在反而做成了业内的一个标杆。

总体来看，培育期需注意四个方面，分别是商家调整，广告力度、物业补充与基础物业服务，四者缺一不可。

精品社区商业再造商业地产

NBD：作为成都本土一家全持有商业地产的品牌开发商，天合房产如何开发运营商业物业？

祁宏志：天合房产能够全部自持4万平方米的“汇锦街”商业步行街项目，属于比较超前和有胆识的开发商。一般来说，中小型房企的商业步行街都会被卖掉。天合是想把该项目建成可复制、高品质商业步行街，建筑物业的品质也很高，绿化景观率也很到位。

NBD：在您看来，中小房企应如何破解招商能力不足与打造高品质商业物业之间的困局？

祁宏志：中小房企的招商能力肯定不及万达等品牌房企，但高品质的物业肯定会引起品牌商家的注意。天合用租金等优惠方式把它们吸引过来，但品牌商家的要求非常高，给的租金也很低，天合要平衡关系，会留一些好的口岸给它们。

天合也会选一些品牌影响力不是很大，但有一定特色、存活能力强的商家先在步行街安营扎寨，等过几年步行街的情况越变越好后，会有更好的品牌被吸引过来时，再置换一些经营不善商家出去。