德信资本陈义枫：开发商转型轻资产困难重重

每经编辑｜每经记者 区家彦 发自广州    

每经记者 区家彦 发自广州

随着房地产与金融结合不断提速，房地产基金呈现爆发式增长的势头。诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近1倍，与2009年相比，近5年间基金募集规模增长达16倍。

“在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，但在国内，房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间”，德信资本董事长陈义枫向《每日经济新闻》记者表示。

但与此同时，缺少政策扶持、募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍，在陈义枫看来，在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。

地产基金成主流仍需时日

《2013人民币房地产基金研究报告》显示，2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，市场规模100亿元左右。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近几年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。

“房地产基金之所以能取得爆发式增长，一方面是由于房地产正进入规模扩张与行业整合并行的阶段，开发商拥有巨大的资金需求；另一方面，由于国家持续不断出台房地产调控政策，导致以银行与信托为主的牌照类金融机构对房地产贷款受到很大限制，房地产基金由于基本上不受调控政策的影响，因此在金融杠杆被压制的契机下反而获得很好的发展”，陈义枫说。

除了独立的基金管理公司，近年来越来越多的房企试水地产基金，包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。

然而，在陈义枫看来，房地产基金要效仿国外成为行业主流的融资模式仍需要相当长的时间。一方面，与国外以直接融资为主的融资市场结构相比，国内仍然是依赖于以银行贷款为主的间接融资，要改变这种格局短期内难以完成；另一方面，地产基金缺乏政策扶持，目前只能以私募形式发展。

“在发达国家，房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合，比如美国的开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在行业内占主导角色；但在国内，房地产金融化程度很低，因此像基金、众筹等轻资产模式成为主流的可能性不大”，陈义枫说。

出现系统性风险概率小

陈义枫说，“从目前来看，房地产从以往的单边上涨过渡到中长期平稳的阶段，从高收益行业变成常态化行业，虽然行业会出现短期波动，但整体而言并不存在系统性风险，这也意味着房地产基金也不存在系统性风险。”

但他认为，随着房地产行业进入弱周期，虽然房价出现大幅下跌的可能性不大，但由于去化速度放缓，对于开发商而言会造成资金回笼速度变慢，这也意味着可能给房地产基金带来潜在的兑付压力。

在陈义枫看来，市场波动性加大，对房地产基金的风险控制能力要求变得更高。以德信资本为例，在区域选择方面，地产基金更倾向选择于产业发展具备后劲、供求关系比较健康的城市，但不一定只关注一、二线经济发达城市，一线城市周边的近郊或者卫星城、产业发展活跃的二、三线城市也存在机会；在投资项目的选择上，具备一定销售规模、金融杠杆较低且流动性充沛的开发商成为基金的首选合作对象。