“捂盘”与“降价”并行 北京8月楼市改善性产品或滞销

每经编辑｜陈小雨

每经记者王杰发自北京

京城7月的楼市并不火热。与成交量低迷形成鲜明对比的是，房企推盘节奏并未因此遇阻，反而不断攀升。

据网易房产提供的统计数据显示，进入8月，北京将有38个项目计划开盘，处历史高位，其中纯新盘占24个，也再次刷新了纯新盘的集中开盘记录。新盘占比超过63%，老项目后期14个，与上月数量基本持平。

这一推盘态势和7月市场行情有一定关联。7月，金隅和采育的三个自住房相继摇号，相对低的价格，进一步分流了刚需客户群，也冲击了商品房的销售。

上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，出现如此积极的推盘，和目前“落魄”的销售业绩有关。此类房企加大推盘力度，都希望能够捕获各类购房需求，但推盘预期也可能因市场的持续低迷而落空。

8月推盘节奏加快

网易房产指出，8月楼市开盘特点主要体现在两个方面：一方面是多项目“捂盘”惜售，连续数月释放开盘信号，但却观望犹豫迟迟未能入市，此类楼盘以泰禾1号公馆等为代表；另一方面是开发商降低预期降价跑量，预计价格一降再降，这类楼盘以东亚·尚品台湖等为代表。

泰禾1号公馆的销售人员告诉记者，该项目预计八月中下旬开盘，目前排号已有一个多月。

针对京城楼市8月份出现的特点，东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为，由于对整个市场的预判以及开发商目前各自的发展需要，销售策略也会有所不同。

对于一些开发商低于预期快速跑量的项目，贾玉鹏分析，一些房企为了多回笼资金，抄底拿地，会加快销售速度；而一些上市公司，为了冲业绩也会采取低价走量；另外资金链有压力的房企，也会通过降价促销的方式，来补充现金流。

除了销售策略的不同，在8月份，价格上也呈两极分化趋势，泰晤士印象低至13000元/平方米，而曾经的蓟门桥地王高达97000元/平方米。

不过此类推盘，可能会面临较差的市场行情影响。上海易居房地产研究院在一份市场成交报告中就表示，7~8月是楼市销售的传统淡季，因此目前市场降温态势还将延续。

严跃进分析，刚需盘价格受到了自住房的冲击，所以价格上会稍许放松。另外，此类房企的推盘节奏在加快，是希望达到以价换量的营销目的。

限价令放松促高端物业入市井喷

据中原地产市场研究部提供的统计数据显示，从2013年来，北京土地价格在5万元以上的地块已经达到了10块以上，其中夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工，预计下半年入市，预售价格将在10万元/平方米以上。另外包括亦庄首开、孙河中粮地块、西局地块、东坝恒大等，未来北京的高端物业价格定位将普遍在10万元/平方米以上。

严跃进表示，这类物业此前受限价令影响难以入市，今年市场不景气，其侥幸地通过了预售证发放的关卡。

而今年7月份，北京单价在十万元以上高端项目仅成交两套，尽管市场成交效果不是很好，但北京限价令的悄然松绑，进而刺激了高端物业的入市节奏。

据亚豪机构统计数据显示，8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，共有16个中高端改善型楼盘项目入市，其入市量占当月计划开盘量的50%，创下年内月度开盘量的新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析，随着房企营销策略的转变，未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化，但由于产品类型和面向的客群相对固定，中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广，导致改善型产品竞争加剧，新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战，预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销。

贾玉鹏也表示，从三季度开始，入市的项目将会越来越多，包括去年拿地的项目，预计陆续在三季度和四季度入市。改善性需求的竞争压力或会更大，因为供应量上升之后，需求总量又比较低。（本报实习生朱亚南对此文亦有贡献。）