李宇嘉：“以房养老”靠谱吗

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

保监会日前表示，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州和武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着“以房养老”在我国正式落地。

从今年3月份发布征求意见稿，到6月份正式实施，其间不过3个月的时间。但在征求意见稿发布之时，过半网友和专家学者反对。在社会各界反对声音如潮的情况下，政府毅然推进“以房养老”落地，想必是对这一养老形式有着更全盘的考虑。值得注意的是，上述四个试点城市都是人口老龄化非常严重的城市，如北京和上海60岁以上的老人占户籍人口的比例在20%左右，超过全国平均水平近10个百分点，武汉和广州也类似。在这几个城市率先试点，折射出我国老龄化面临着几个亟待解决的问题。

首先是未富先老问题。我国在1999年进入老龄化时，人均GDP不足1000美元，而发达国家进入老龄化社会，人均GDP在1万美元以上。2015年，我国劳动人口达到最高峰后，人口老龄化开始加剧，到2025年，65岁以上的人口占比会达到13%。

人口未富先老，而现有的养老保障储备却捉襟见肘。根据中国社会科学研究院世界社会保障中心研究数据，中国职工的养老储备指数中，78%均来自保障率低第一支柱——公共养老金，即强制性的社会保险，而本应发挥支柱作用的第二、第三支柱(企业年金、团体养老保险计划和商业保险)发展严重不足。

结果就是，养老资金压力正在空前逼近。劳动人口减少、老龄化人口增加，一方面加剧“空账”和“欠账”的问题，另一方面，人口红利衰减驱动经济下滑，加剧养老金的给付压力。不久的未来，在“双独”夫妻退休后，养老形势将更严峻，他们一边考虑自己的养老，一边考虑四个老人的养老，压力之大不说，养老效果也不彰。

因此，在严峻的养老形势下，之所以选中“以房养老”，就是看中了住房的养老功能。一般来说，社会保障越不完善的国家，住房替代社会保障的功能就越突出。即使是社会保障非常健全的美国，老百姓靠房子来养老也是普遍现象。据美国金融消费者保护局2012年的数据，美国超过一半的62岁以上老人全部资产的55%是房产，靠房子养老很普遍，形式多样。

住房的养老功能在我国更突出，我国传统的养老模式——居家养老和“养儿防老、房产传儿”，体现了住房的养老功能。另外，我国城镇居民80%的财产是房地产，城镇居民之所以热衷于买房，一个非常重要原因就在于社会保障不健全，未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来的不确定性。因此，未来现实可行且有效的养老模式，就是挖掘住房的养老功能。

如果既能居住在自己的房子里，又能享受保险机构定期返还的养老金、子女无法提供的护理服务，还能减轻子女的压力，对于失独或失能老人、“双独”老人、子女无暇照顾的老人来说，在自己和子女意愿的情况下，选择“以房养老”的模式，何乐而不为？数据显示，2013年我国失能老人达到3600万，高龄老人(80岁以上)达到2200万，空巢老人将近1亿。这些老年人的养老需求，无论从经济上、情感上、护理服务上，都是传统的养老模式所无法实现的。

“以房养老”是一种现实的选择，也是一种自愿的选择，关键看产品如何设计。比如，通过打通养老产业链条上游的医疗护理保险、中游的养老地产、下游的养老医学和护理等，保险机构可以获得更多的增值服务。因此，保险机构可以将“以房养老”定位为不盈利或微利的产品。此外，为迎合“房产传儿”的传统，可探索到期后子女优先回购，以及选择非参与型为导向的产品供给，即保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人等。如果本着养老服务的基本取向，而不是以养老之名赚取老年人住房价值，这一产品应该能够获得老百姓的认同。对楼市而言，“以房养老”是存量住房流动起来的途径之一，不仅能让住房资源最大限度地利用起来，而且房产向金融机构流动，还有利于探索住房资产证券化，分散集中在银行的风险，对于缓解我国楼市下行的系统性风险不无裨益。