无锡楼市样本调查———库存房源将近14万套 危机短期内无破解迹象

每经编辑 陈小雨

每经记者 查道坤 发自江苏无锡

今年以来，全国多地纷纷出台包括放宽公积金贷款、购房落户在内的政策，被市场解读为“房地产救市”，地处太湖畔的江苏省无锡市，今年4月就出台了“放宽吸引投资、购买商品房人员户口迁入条件”的政策。

为什么地方政府对于房地产如此“关爱”，《每日经济新闻》记者对无锡“样本”的调查也许可以反映出真相。

6月16日至20日，《每日经济新闻》记者对无锡楼市，进行了五天的时间的调查后发现，在巨大的库存压力之下，面临销售遇冷的局面。统计数据显示，无锡目前约有14万套房源的库存，按目前的去化速度来看,去化时间则需要两年。

对此，无锡本地的房地产行业专家张光对《每日经济新闻》记者表示，在库存压顶销售缓慢的情况之下，开发商只有通过降价吸引购房者。未来随着大量楼盘的入市，短期内看不到困局的破解，楼市的危机还将持续下去。

低迷的楼市无聊的售姐

地处长三角核心位置的无锡，素有太湖明珠之称。近年来，随着经济的高速发展，无锡的房地产市场也进入快速发展阶段，有业内人士甚至用无锡将成为各大房企兵家必争之地来形容无锡房地产市场的火爆程度。

然而，盛名之下，无锡楼市的销售却一直不温不火，甚至较为冷清。为了一探无锡楼市的销售情况，《每日经济新闻》记者6月16日至20日，对无锡楼市进行了走访调查。

6月16日，记者以购房者的名义前往无锡长江路，该路段拥有60万平方米规模的金域缇香、30万平方米的中央公园和60万平方米的长江国际花园等楼盘。

在其中一处楼盘的售楼部，售楼小姐向记者强调，他们的楼盘销售很好，剩下的房源并不多，希望记者尽快决定，以免看好的房源被抢走。但是有意思的是，在记者看房的一个小时当中，该项目售楼部并无其他人员进来看房，其余的售楼人员只是在相互聊天和玩手机。

同样，在另外两家楼盘的售楼部，记者看到也是一片相当冷清，销售平淡的局面。对此，张光表示，“因为此前销售不景气，无锡有很多楼盘前两年开盘的，一直在卖，导致现在出现交钱就能马上拿房的情况。”

据了解，位于无锡新区的四季公寓项目，从2008年就取得了销售许可证，并推出1688套房源，但是截至今年1月，该项目仅卖出511套房源，6年去化率仅为30.2%。位于无锡新区太湖大道上的奕翔国际公寓项目，从2011年取得销售许可证，并推出1128套房源，截至今年1月，仅卖出去498套，去化率44%。

上述楼盘冷清的情况，也反映在了数据上。无锡搜房网数据监控中心统计显示，刚刚过去的三、四月份，全市共成交商品房82.8万平方米，同比去年“金三银四”下跌了19.6%，住宅成交62.9万平方米，同比下降了24.6%。被誉为“金三银四”的楼市传统销售旺季，如今含金量大大降低。

堰桥销售样本高中生客串拉客

6月17日，《每日经济新闻》记者前往楼盘集中的无锡惠山新城的堰桥镇。就是这样一座小镇，集中了近10家开发商和15家左右的楼盘，其中不乏品牌房企，总量达到500万平方米以上。

位于堰桥镇核心位置的波士顿公馆，总量达78万平方米，其售楼部冷清，售楼小姐相互聊天以打发时间。

记者刚从售楼部出来，就遭到了近十位售楼人员的“围攻”，他们集中询问记者购房的户型和意向，并极力向记者推荐自家楼盘的优势。在经过一番了解之后，记者选择华润.橡树湾的置业顾问小郑，他对《每日经济新闻》记者说，抢客户是这边各家楼盘必要手段，“没有办法，相邻楼盘也派工作人员到我们这边抢客源，大家都在相互抢客户，我今天一天就才拉了你一个客户，来看房子的人太少了。”

据小郑称，他严格来说不算华润的售楼人员，只是刚刚高考结束，利用暑假时间进行实践的高中毕业生，“经过几天的培训之后，我们就开始上岗，每天的任务就是派到竞争楼盘的售楼部去拦截客户，拉一位客户是40元，底薪是100元一天，很多楼盘都聘用了高中毕业生抢客户。”

此外，小郑还表示，“每个楼盘都派了2～４个人，去别的楼盘售楼部门前拦截客源，见到从售楼部出来的就上去拉，这比我们发单子成功率要高很多。从别的楼盘售楼部出来的，都是想买房的意向度都很好的客户，就是我们的目标。”

公开资料显示，华润.橡树湾体量达到80万平方米，今年5月18日首次开盘，开盘当天购房享受8.8折优惠，“来自于外地的投资者买的比较多，无锡本地人买的很少。”小郑对《每日经济新闻》记者说，“除了开盘那天集中卖出150多套楼盘之外，之后就卖不动了，每天就依靠我们拉客户去看房子，否则就有可能一天都没有人来售楼部看房。”

对于堰桥镇抢客户的现象，张光认为，堰桥镇是无锡人眼中的乡下，但是却集聚了十几家开发商，有大量楼盘在售，销售速度十分缓慢。对于拦截客户的情况，张光表示，“无锡很多楼盘都这样，甚至出现一些楼盘的工作人员因为争抢客户相互之间发生纠纷的情况。”

同时，张光还对《每日经济新闻》记者说，不仅仅只有无锡堰桥镇出现抢客户的现象，楼盘稍微集中的一位区域都会有这种情况，“如果不去抢客户，那么很多楼盘就会出现没有人去看房的局面。”

高企的库存低迷的销售

虽然开发商大幅度降价促销，以期加速去化库存，达到回笼资金的目的。然而，销售的低迷，令无锡楼市的库存一直居高不下。

搜房网最新统计数据显示，截至3月27日，无锡商品房库存套数为139635套。

无锡高达近14万套的库存，也高居全国十大城市库存量的第三位，位于江苏城市库存量的首位。

由于无锡楼市库存量越来越大，库存量也变的越来越敏感，此前一直定时发布的无锡楼市库存数据则从今年一季度开始，有关部门已经不对外公布库存数据。

中信建投证券4月份发布的无锡楼市调研纪要显示，目前无锡市可见及隐形的商品房库存超过3000多万平方米，市场库存压力较大。同时，据调研数据，无锡市目前商品房库存中，144平方米以上的住宅面积占比46.6%。

正如券商调研报告所显示一样，在无锡巨大的库存压顶之下，大户型房源面临滞销，库存巨大的局面。据《每日经济新闻》记者了解，从住宅结构来看，大户型高价位的住宅产品一直是无锡房地产市场上问题比较突出的部分，供销比偏大，而其他各类住宅产品供销比则较为合理。去年，在调控政策影响下，大户型高价位的住宅产品销售速度更为缓慢，库存量不断增加。

扛不住的开发商收紧的信贷

进入2014年，银行对房地产信贷市场政策的逐步紧缩，让一些地方库存压顶，楼市消化缓慢的城市的开发商日子更加难过。

6月19日，就无锡本地金融机构对房地产市场的信贷情况，《每日经济新闻》记者以一家上市品牌房企员工的身份走访了无锡多家商业银行，其中位于无锡市区的一家银行的信贷部负责人介绍说，他们没有停止开发商贷款，但是相对于以前有一些调整，“虽然没有停止开发商贷款，但是目前仅对一些资质较好的开发商和一些大型上市房企提供贷款，而那些资质一般的或者现金流不好的开发商，我们不会提供贷款，这也和以前有所区别。”

当记者询问为何相对于以前有一定的调整，上述负责人称，“在国家调控之后，房地产市场毕竟不是很好，所以在开发商贷款方面肯定会有一定的限制。”

在建行无锡一家分行，记者同样以开发商的名义咨询贷款的情况，该行信贷部门一位工作人员听到记者报出公司名字之后，迟疑了一会对《每日经济新闻》记者说，“对一些资质较好的开发商，目前我们肯定会提供贷款，但是审核非常严格。一般资质不好的开发商在贷款方面有所限制。”

随后，在记者对工商银行、农业银行等银行询问时，也得到了上述类似的答复。

银行信贷紧缩的威力已经开始显现，无锡本地一些资金实力较弱的开发商开始出现资金链断裂，开发商跑路的情况。据人民网江苏视窗报道称，今年4月，位于无锡新区的明园新都楼盘开发商老总突然跑路，导致数百名买房人受影响。据多位知情人士透露，开发商老总跑路或因资金出现问题。

对此，张光对《每日经济新闻》记者介绍说，今年无锡已经有两三起无锡本地开发商的小企业老板跑路，“原因是由于销售缓慢，开发商资金回笼缓慢，资金链断裂的情况，再加上银行信贷市场的紧缩，一些小开发商就会出现资金链断裂的局面，开发商的资金压力会进一步加剧，一些资金实力较弱的开发商还会延续倒闭潮和跑路潮的局面。”