朝阳新城“特惠”潮涌 推挤南昌楼市“泡沫”

每经编辑 每经记者 于垚峰 南昌摄影报道    

每经记者 于垚峰 南昌摄影报道

今年4月，世界华人不动产学会主席、南京大学教授高波发布了《中国30个大中城市房地产价格泡沫度》，南昌以33.52%的泡沫度高居第三位，仅次于上海、杭州。

这一调查报告将二线城市南昌的房地产市场推到了聚光灯下。

事实上，南昌房价确实长期处于上升状态。全国房地产数据中心数据显示，5月份，南昌楼市以9242元/平方米的均价，位居全国城市排行榜中的第22位，相邻的省会城市合肥、长沙排名第36和第58位。

但现在出现了新情况。6月18日，国家统计局公布了全国70个大中城市房价数据，5月份南昌新建商品住宅价格环比下降0.2%，为17个月以来首次下跌。

助力南昌房价17个月首跌的，是南昌各大楼盘纷纷推出的特价房、内部认购价等优惠活动。南昌一楼盘置业顾问表示，虽然绝大多数楼盘都不承认降价，但各种优惠、促销实际上已是暗中降价了。

江西省社科院经济研究所所长麻智辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，南昌房价虚高，有一定的泡沫。“房价出现下降和前期连续上涨有一定的联系，同时受到全国楼市大环境的影响。”

26平方公里挤着20多家楼盘/

朝阳新城总面积26平方公里，坐落于南昌市西湖区桃化镇，西临赣江，东靠象湖，一条桃花江贯穿南北。在南昌市的城市发展规划中，朝阳新城是未来南昌中心城区八大片区之一，将被南昌市重点打造成为国际顶级城市新区。

凭借这一概念，朝阳新城被看好，央企、地产大鳄纷纷重金拿地。万科以821万元/亩拍下了JDP1006号地块1年后，世欧地产有限公司以1095万元/亩的单价拍下了另一地块，成为朝阳新城的新地王。2013年9月18日，世茂地产以近22亿元的总价夺下位于兰宫路附近的两宗居住用地，成为南昌新的总价地王。

地价的不断攀升，催涨了朝阳新城的房价。在商业、医疗、教育等相关的配套还没有完善之时，大部分楼盘的开盘价就直逼万元大关，个别靠近赣江的楼盘均价在11000～12000元/平方米之间。

在朝阳新城20余平方公里的土地上，目前涌现了20多家楼盘。但是，因为朝阳新城开发的时间不长，大部分楼盘都是期房，已建成的现房不多，各项商业、学校、医院等配套都未建成，平日的人流量偏少，对这些楼盘造成巨大的销售压力。

降价，似乎是最有效的办法。但南昌一地产机构的负责人告诉《每日经济新闻》记者，即使要降价销售，朝阳新城的这些楼盘只会通过举办一些活动，比如特惠价、团购价等方式，变相地降低价格。这位负责人表示，“一是因为当地政府不允许开发商降价，二是一旦对外宣称降价，怕引起已经购房的老业主的不满。”

6月14日晚，朝阳新城的朝阳郡加推高层售价6888元/平方米，现购享受高层5000元抵3万元，小高层1万元抵5万元优惠。此前，朝阳郡的均价在8500元/平方米左右。

6月16日，记者以购房者的身份来到正荣御朝阳的营销中心，一位置业顾问向记者推荐，过几天就要开盘，现在可参加5000元抵5万元的活动，同时还可以享受员工的9.3折内部价，折算下来，均价在8500元/平方米左右。

上述置业顾问表示，现在这个价格已经很优惠了，相比去年降了1000多元/平方米。“公司为了年中冲量，回笼资金，才有这样的活动。”她还向记者展示了一份类似房源的购房合同，上面显示的价格为9600元/平方米。

营销大战：请高中生守护路牌/

在楼盘多得让人叫不出名字的朝阳新城，降价只是一个方面，开发商面临的另一个难题是：如何把顾客顺利地带到自己的楼盘现场，而不至于“走错路”。

于是，在朝阳新城地段的各个路口，几乎到处都是各大楼盘的指示牌，告诉进入朝阳新城的客户，如何抵达楼盘的销售现场。

6月16日上午，《每日经济新闻》记者驱车从南昌市西湖区洪城路拐入抚生路，进入朝阳新城。沿路能看到各大楼盘置于各个路口的指示牌。这些指示牌一般高约2米，长约3米，上面将楼盘的名字和优惠的活动显著地标识出来，同时在下面注明方向。

“正荣朝阳郡、世茂大观、华润橡府……”几乎每个路口都会有楼盘的广告，有的路口甚至出现几个楼盘的广告牌。这些出现多个楼盘广告牌的路口，一般是比较重要的路段，来往经过的人流量大，因此成为楼盘“争夺”的重点。

“放置在这些重要路口的广告牌，必须重点看护，一不小心，就有可能被竞争对手毁坏。”一位楼盘的营销顾问向《每日经济新闻》记者介绍。

6月18日下午，记者再次沿抚生路进入朝阳新城，果然在一个路口看到，世茂大观和君领朝阳两个楼盘的广告牌被撕烂了，看不见上面的宣传语和指示方向。

记者致电世茂大观营销中心，一位营销顾问说，广告牌在前一天晚上可能遭遇竞争对手的破坏，现在还没有查清楚，但是继续往前，还有一个路牌是好的。

为了避免路牌被竞争对手破坏，朝阳新城的楼盘想出了一个更好的办法，就是派人在路口看护这些路牌，同时发放一些宣传单。

记者在抚生路与云飞路交界处，看到一位姓张的小伙子手持一块广告牌，站在路口，一见有人驻足停留，马上就上去发放宣传单，同时询问要不要去他们的楼盘。

小张告诉记者，他是一名高三毕业生，高考结束后就到一个楼盘给他们看护路牌来了。一天的工作时间是8个小时，从早上9点到下午6点，中间有吃午饭的时间，报酬是50元/天，按天结算。

小张说，他所在的这个楼盘请了10多个像他一样的高中毕业生，也有一些大学生，专门负责在朝阳新城的路口看护指示牌，并发放宣传单，如果把顾客带到了营销中心，可以另外得到20元。

“最近天气挺热，主要还是锻炼一下自己。”小张说，朝阳新城的楼盘大部分都有像他一样的人负责在各个路口看护楼盘的指示牌，虽然挺热，但是有伴，可以打发无聊的时间。

房价刹车：库存消化需18个月/

《每日经济新闻》记者调查发现，朝阳新城只是南昌楼市的一个缩影，这里发生的楼市促销大战，在南昌其他地方也同时在上演。

搜房网的价格显示，南昌6月降价幅度最大的为东亚朝阳SOHO，均价7588元/平方米，而上个月其均价为9300元/平方米。南昌万达城6月均价由5月的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。

降价的背后是巨大的去化压力，记者从南昌市房管局的官方网站上查询到，某小区1#、2#楼自今年3月就拿到了预售许可证，但至今3个多月过去了，410套房源仅销售了237套，去化率不到六成。3～8#楼分别在5月底和6月初拿到了预售许可，大部分尚未开盘，只有8#楼销售了2套。

江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，楼盘卖得不好，不是房子不好，也不是区域的原因，主要是大势，购房者对市场下行有预期，觉得今天买了，明天可能自己就亏了，大部分购房者都在观望。

麻智辉对上述《中国30个大中城市房地产价格泡沫度》中的榜单也表示认同，他用“三高”形容南昌的房价：一是绝对值高，南昌目前房价以9242元/平方米的均价在中部地区排名靠前，远高于合肥的7000多元/平方米和长沙的6000多元/平方米；二是增幅高，近5年来，南昌房价的增幅在中部地区排名第一；三是房价与收入的比值高，在中部地区南昌的人均收入最低，房价却最高。

麻智辉表示，5月份南昌房价17个月以来首次下跌，这与全国房地产大环境有关，同时也与江西省经济发展有关，最重要的一点，是南昌房价前期连续上涨，产生了大泡沫，现在是急速刹车的过程。

南昌同步进行的地铁拆迁和棚户区改造，带来了巨大的刚性需求。但记者采访了解到，虽然拆迁户补偿价较高，但此次拆迁中的许多单个房源面积较小，得到的拆迁补偿额还是不容易买到合适的住房，许多人宁愿观望一段时间。

在浓厚的观望情绪下，今年以来，南昌楼市一直处于低迷状态。

爱房网数据中心监控结果显示，截至6月20日，南昌库存达713万平方米，环比增长8%，再创南昌库存新高。其中，南昌市区的库存约为625万平方米，占整个南昌库存的87%。根据目前南昌楼市库存消化速度（按面积），南昌市区新建商品房库存消化需18.2个月，当前南昌房地产市场库存积压已相当“严峻”。