国开行入局迪士尼概念新镇 PPP模式打包建设助力产城融合

每经编辑 每经记者 庄键 发自上海    

每经记者 庄键 发自上海

“早签协、早安心、早订房、早得益。”在上海浦东新区川沙新镇的南六公路旁，红底黄字的横幅悬挂在鹿溪村内，一场动迁安置正在这里悄然进行。若干年后，现在的大片农田之上，将有一座占地214.23公顷的社区拔地而起。

这片区域被官方称为六灶社区，它还有一个更吸引眼球的别称——“迪士尼新镇”。该地块以北3公里外，就是正在建设中的迪士尼乐园，这座上海旅游的新地标计划于2015年底建成。作为安置基地之一，六灶社区将承接周边迪士尼等项目的动迁居民。

《每日经济新闻》记者获悉，六灶社区的整体开发，将由国开行、上置集团及川沙新镇政府三方联合投资的国开川沙（上海）城镇投资发展有限公司 （以下简称国开川沙）实施。而该项目采取的PPP（公共民营合作制）开发模式。

在不久前举行的2014中国城镇化高层国际论坛上，国开行行长郑之杰曾表态称，将由国开行总行或子公司国开金融设立城镇化发展专项基金，通过投贷结合，引导商业银行、保险、社保等社会资金参与城镇化建设。而更早前的2013年4月，上海市政府与国开行签署 《加快推进上海新型城镇化发展战略合作备忘录》，共同推进上海新型城镇化建设。

多个地块五月开启动迁安置/

5月中旬的一天下午，浦东新区南六公路旁的“六灶镇”鹿溪村内，村民吴秀珍（化名）正在自家院内和邻居们讨论正在进行中的动拆迁有何新进展，这是她眼下最为关心的事。吴秀珍脚下的这片土地，在六灶社区的规划图纸中被命名为01-02地块。去年7月，这片6.18万平方米的地块已列入浦东地区的土地储备计划。

《每日经济新闻》记者5月中旬探访该地块时，此处仍是典型的农村景象，周边都是两、三层高的民房以及绿油油的菜田。吴秀珍告诉记者，5月初，鹿溪村的村民们已陆续拿到了川沙新镇政府制定的居住房屋协议置换补偿方案。

按照计划，她们将被统一安置到六灶社区01-03地块新建的公寓中。用于置换的公寓预计在2016年底交付。除了01-02地块外，同时纳入此轮动迁计划的，还包括01-03、04-01及16-01三个地块，均位于六灶社区的西北部。

在鹿溪村动迁办公室内，房源列表张贴在墙上，详细标记着8幢供置换的高层公寓面积等信息。工作人员告诉记者，01-03地块总共安排了600余套公寓房供选择，目前动迁村民的签约率已经超过了40%。

浦东新区规土局的官网显示，六灶地区的新吉村、鹿溪村等多个地块均已在去年纳入征地计划，这意味着动迁安置随后将陆续在该区域启动。而规划区域范围内原有的19家工业企业，也将由规划实施单位发放货币补偿，全部搬迁或关停。

动迁帷幕的揭开，意味着延宕十多年的六灶社区城镇化正式启动。由于等待迪士尼项目落地的缘故，自1996年以来，六灶社区所属原六灶镇的城镇规划和建设受到严格控制，发展缓慢。目前原六灶镇已整体并入川沙新镇，而在2012年，新镇入围了国家发改委公布的第三批全国发展改革试点城镇名单，下辖的六灶社区遂被定为当地下一阶段城镇建设的重点。

项目公司政府入股比例为20%/

六灶社区的城镇化建设将不再由政府大包大揽，而是由多种资本共同入股的项目公司操盘。具体实施建设的将是一家去年9月才成立的企业：国开川沙。

国开川沙对外招聘页面的企业介绍中称，该公司是由浦东川沙新镇政府下属公司、国开金融有限公司以及上置投资控股有限公司共同投资设立，企业主要从事上海浦东六灶改革试点城镇建设项目。投资人中，国开金融为国家开发银行全资子公司，具有强大金融背景，而上置投资则具有十多年的中国新城镇开发建设经验。

有消息称，项目公司中，川沙新镇、国开金融及上置集团三方股东出资比例分别为2:4:4。《每日经济新闻》记者曾致电国开川沙希望就公司相关情况进行采访，不过截至发稿时并未获得回复。工商登记信息显示，国开川沙的注册资本金为10亿元，投资人共有3家，包括上海浦东川沙投资经营管理中心、国开（北京）城市发展基金以及上海黑鹰投资中心，三者的出资比例确为2:4:4。

公开资料显示，上海浦东川沙投资经营管理中心为川沙镇政府投资的集体所有制企业；国开（北京）城市发展基金为有限合伙企业，其投资人包括国开金融有限责任公司、昆仑信托有限责任公司、开元（北京）城市发展基金管理有限公司及中海信托股份有限公司。而上海黑鹰投资中心则是由上海黑鹰股权投资基金管理合伙企业与深圳平安大华汇通财富管理有限公司合伙设立的。

上述企业名称中并未出现上置集团的身影。不过记者注意到，工商信息中，国开川沙主要人员列表一栏中，副董事长施建与上置集团董事局主席同名，董事兼总经理黎根发及监事时品仁均在上置集团有过高层任职经历。而国开川沙的董事长及副董事长分别来自另两家出资方，董事长徐国贞为国开行上海市分行副行长，而副董事长高惠明则是上海浦东川沙投资经营管理中心的法人代表。

PPP模式“打包”社区建设/

“投融资是城镇化的基础和关键所在。从目前全国的情况来看，城镇化投融资的顶层设计、统筹谋划和实施还是不够的，无论是政府买单还是市场买单，都存在非常大的压力。”今年3月在上海举行的中国城镇化高层国际论坛上，国开金融公司副总裁左坤曾如是表示。

虽然在论坛期间左坤并未专门提及六灶社区项目，不过此番入局国开川沙，无疑是国家开发银行化解城镇化建设投融资难题的又一次新尝试。在他看来，“市场买单”的模式下，首要瓶颈是从事新型城镇化建设的企业无法获得长期大额低成本融资。

浦东改革与发展研究院综合研究室主任解栋栋告诉记者，国家财政部目前正在力推PPP模式，替代原先由政府主导的城镇化建设模式，以化解地方政府的偿债压力，而国开川沙的项目公司中，就包括国有、民营以及集体所有制等多种资本。在混合所有制之外，其创新意义还在于公司不是单纯建设某个具体的楼盘项目，而是将六灶社区的地块开发、商业配套等多项城市建设内容“打包”承建。

《每日经济新闻》记者获悉，六灶社区的定位并非仅是一个动迁安置基地，在规划中，其还被赋予发展旅游服务及现代都市农业的产城融合目标。

上海财经大学旅游管理系主任何建民教授告诉记者，浦东川沙等迪士尼周边新城镇的产业发展可以考虑借力乐园效应，建设能与迪士尼形成互补融合的产业。

解栋栋表示，在他看来，包括川沙在内的浦东“中部城镇带”建设，可能会是未来“十三五”期间的一项重要任务，包括了借力迪士尼乐园带动川沙等地城镇化发展等内容，而六灶社区则是其中的一块小拼图。