张海英：零首付购房背后的风险

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◎张海英

房地产市场进入深度调整期，房企的销售压力进一步加剧。在此背景下，房企的促销活动一浪高过一浪。据《中国证券报》报道，位于北京亦庄的某楼盘近日推出 “全盘无首付”促销政策。

每到楼市低迷期，“零首付”都会重现江湖。今年以来在三、四线城市也不断出现“零首付”和“低首付”。开发商以“零首付”来促销，显然是为了诱惑那些暂时付不起房屋首付款的消费者来买房，以提高楼盘销量、拉升公司业绩。

从过去情况来看，“零首付”一般有多种方式：最常见的是开发商临时垫首付款，然后让购房者在约定时间内分期还款或一次性还款。第二种是将房屋价格提升后对首付款进行“减免”，最后由银行来垫首付款。还有一种方式是做消费性抵押贷款。推出“零首付”的北京开发商采取何种方式不得而知。

不管什么方式的“零首付”，对银行而言都意味着风险，因为这让银行失去了对风险客户的辨别能力，一旦某些购房人缺乏后续还款能力，房子就有可能变成银行不良资产。对购房人而言“零首付”看上去缓解了购房压力，实际上潜藏更高的购房成本或更大的风险，若不能按时还开发商垫款，房子或被收回。

在“零首付”游戏中，开发商是设计者，自然也是最大获益者，可以提高销量、回笼资金、拉升业绩。而购房人和银行则要承担潜在风险。如果“零首付”继续蔓延，则会对国家金融安全构成一定威胁，因此，有必要及时调查“零首付”楼盘，如果认定违反现有政策应该立即叫停。

2006年出台的 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。这意味着，无论是“零首付”，还是低于30%的低首付，都是违规的，对于违规现象，各地住建、银监等部门理应严肃查处。

据悉，近日某媒体引述银监会高层内部讲话指出，房地产贷款区域性、结构性风险加大，要严防虚假按揭贷款，严防以消费类贷款用于购买房产，严禁零首付、开发商代垫首付资金等违规行为。既然政策不允许“零首付”，监管部门也表态严禁“零首付”，为何最近还是在北京等地出现“零首付”？

综合相关报道来观察，“零首付”之所以频现，主要是因为过去从未见对“零首付”开发商进行处罚，开发商违规的胆子就会越来越大。再加上各地监管者对“零首付”不知情，即使知情取证较难，所以，开发商往往不把相关规定放在眼里，而地方监管者在土地财政的影响下，对开发商违规销售也就 “睁只眼闭只眼”。

“零首付”既是楼市低迷的产物，也是贷款难、首付高的折射。在楼市低迷期，开发商合理合法的促销手段应该是降价销售。而商业银行也应该积极支持首套房贷需求，不给开发商玩弄“零首付”的机会，或者不与“零首付”开发商合作。

一言以蔽之，“零首付”是一种既违规又有风险的诱惑。虽然有一定诱惑力，但成本与风险仍不容忽视。尤其在楼市下行期，“零首付”对购房人、对银行、对金融等方面而言，风险更大。