同策咨询研究部总监张宏伟：新晋富裕人群兴起 激发高端住宅市场投资热

2014年年初，受到银行信贷紧缩、流动性紧张的影响，第一季度，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。但是，一线城市、部分二线城市高端住宅市场表现却独树一帜，一部分项目还呈现出集中放量的态势。

年初，高端住宅市场集中放量、集中成交，主要是两方面原因：一是年后高端预售许可证放开，当前释放的是去年底被（停发预售许可证）限售项目的市场需求；二是在银行信贷紧缩市场背景下，企业资金回笼速度放慢，对于存量偏大的板块或区域，一些精品化房企调整推盘策略，采取平价策略推盘，甚至部分城市高端项目采取大幅降价的措施，也会导致年初高端楼盘集中成交。

研究结果表明，主要城市的高端住宅市场的发展速度大大超过了同一城市中主流住宅市场的发展速度。从过去几年高端住宅市场发展状况来看，价格上涨最快的地区为北、上、广、深等一线城市及部分二线城市，原因是这些地区新晋富裕人群的兴起以及商品价格的上升。

《群邑智库·2013胡润财富报告》报告显示，全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，分别比上年增长3%和2%。目前，上海已成为这些富豪投资的不二之选。同样，部分二线城市如成都等地也成为这些富豪投资的选择地之一。

从富豪们的偏好看，富豪买家需要的是品质最为出色的国际性住宅，并愿意为此付出相应价格成本，他们的注意力集中于市中心区域的高档住宅，而非郊外或阳光充足地带的休闲度假物业。这反映出以上海为代表的全球市场对于市区住宅的偏好，因这些亿万富豪们需要居住在市区以打理其业务。

从抗跌性或保值的角度来说，高端住宅市场的抗跌性还是比较强的。在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，高端住宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目投资。

此外，在“限购”的市场背景下，高端住宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对高端住宅投资者来说也是赢得了投资高端住宅物业的时间。

（每经记者杜冉乐根据嘉宾观点整理）