杭州房价下跌真相：城市扩张供应激增

每经编辑 每经记者 徐杰 发自浙江杭州    

每经记者 徐杰 发自浙江杭州

最近曝出的杭州等城市多个项目价格出现调整，让年初就已传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管国家统计局24日公布的数据显示，2014年1月新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个，但环比下跌的城市已达6个。部分城市提高首套房贷款利率的同时，有报道称多家银行已暂停房贷业务。除了兴业银行承认停办房地产夹层融资，相关银行都否认停贷的说法。

众说纷纭中，首先受到影响的是股市和居民——出于对楼市调控升级、上市房企资金链紧张的担忧，昨日A股大幅走低，房地产板块跌幅超过4%，上实发展等多只个股跌停。有房子挂牌的居民，在看似很好的市场却很难出手。而手握现金的居民，买了，怕房价真的跌；不买，又怕还要涨，稀里糊涂中不知如何下手。楼市到底会不会崩盘？房价又该去哪儿？有专家认为，尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个亟需变革与调整的十字路口。

“价格确实降了。”昨日（2月24日）下午，杭州楼盘降价风波当事方之一的梁鸿眉，在电话中向《每日经济新闻》记者这样表示。梁是浙江天鸿房地产开发有限公司的董事长，由其开发的天鸿·香榭里是此次高调降价的项目之一。

2月18日，位于杭州城北的德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时，该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进，曝出折后起价11800元/平方米，均价为13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

对此，滨江集团（002244，SZ）董秘李渊向记者称，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价。不过，他同时提醒，杭州目前的库存量也是不容忽视的，不少杭州房企的销售压力较大。

浙江大学区域与城市经济研究中心主任陈建军认为，都市圈经济的发展带来的问题是土地供应的多元化，杭州周边城市为了搭乘发展东风，按照各自的节奏加大供应土地，容易造成房地产市场供大于求的局面。

降价引发蝴蝶效应

由于杭州的房价水平直逼北上广深一线城市，其变化亦被视为国内楼市重要的风向标之一。有业内人士认为，这只是杭州的个别现象；也有人认为，降价缘于开发商的资金链问题；更有市场分析称，这或是整个房地产行业风险爆发的征兆。

步入马年以来，在成交量趋缓的背景下，杭州楼市笼罩在降价氛围之中。当地不少房地产业内人士纷纷在论坛、微博等网络互动平台上，猜测谁会是第一个降价的楼盘。

至于降价，梁鸿眉解释称，其所在的杭州北部软件园房源库存并不大，但相邻的余杭北区块库存不少，这些新楼盘中就包括万科的北辰之光和滨江集团的万家名城，其中后者滨江·万家名城较低的开盘价给区域带来了较大的冲击。

市场数据显示，2月22日，滨江·万家名城开盘2、9号楼共计274套房源，主力户型为89~130平方米。其中2号楼均为精装房源，价格将在首开均价14660元/平方米的基础上微调；9号楼为毛坯房源，价格以首开均价12660元/平方米的基准微调。

梁鸿眉说，继北海公园、滨江·万家名城等项目价格调整后，迫于销售压力，同时为了回笼资金以及公司计划在杭州再拿土地，公司决定跟进降价。

上述楼盘的降价亦引发市场的“蝴蝶效应”。据杭州房管局旗下的杭州透明售房网最新统计数据显示，位于杭州主城区的裕丰青鸟·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均价在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源户型在130~139平方米，价格260万元起，优惠幅度较大。同时，位于滨江区的天阳·半岛国际和保利·梧桐语也趁机推出特价房。

库存量居高不下

值得注意的是，杭州楼盘的本轮降价与其巨量的库存或不无关系。李渊向记者称，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价。不过，杭州目前的库存量不容忽视，不少房企销售压力较大。

平安证券研报认为，本次先后宣布降价的德信·北海公园和天鸿·香榭里均位于拱墅区，当前区域库存约1.06万套，去化达17.6个月。考虑到拱墅区2013年土地成交建面218万平方米,同比增长184%，为2013年全年销售的2.5倍，未来潜在供给压力较大。

对于全市的库存，据杭州透明售房网最新统计数据显示，截至昨日（2月24日）18时，杭州市区（包括余杭和萧山）的库存量为11.3万套，可售面积近1001万平方米，如果按照过去3个月平均销售面积计算，去化月数为15.6个月，处于相对较高的位置。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起，给市场传达的信号就是，供应巨大，而需求有限。最先作出反应的，往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临时，最快倒下的也将是这些企业。

桑豫峰称，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京等城市。这种趋势一旦形成，就会对购房者的预期产生巨大影响。

发展都市圈的隐患

在杭州市区11.3万套的巨量库存中，余杭和萧山分别高达2万套、3.93万套。据杭州日前公布的《关于杭州市2013年国民经济和社会发展计划执行情况》（以下简称《执行情况》）显示，杭州全市城市化率要达到75%以上。为实现上述目标，要加快城乡一体化进程，推进城市有机更新，增强副城组团城市功能，加快五县（市）和中心镇发展。大力发展都市圈经济。

陈建军认为，都市圈、城市群是城市化的重要内容和主要载体。杭州城区面积不大，近年来一直加大发展都市圈经济，杭州对周边城市的辐射和集聚作用非常明显，不少周边有条件的居民都愿意到杭州市区去买房。

陈建军称，都市圈的建设发展与房地产投资有关系，杭州余杭区和萧山区虽然都属于杭州市区，但并不是主城区，拿地成本比较低。但在发展都市圈的背景下，土地价值被看好，不少国内地产大鳄和杭州本土房企到这些地方跑马圈地，比较典型的就是余杭城西未来城海创园、城北临平及萧山等地。

数据显示，2013全年，杭州全市共计出让土地225宗，出让面积814.5万平方米，可建面积2156.7万平方米，其中，余杭区成功出让土地86宗，出让面积330万平方米，萧山区出让土地37宗，出让面积164万平方米，余杭和萧山增幅明显。

陈建军认为，都市圈经济的发展带来的问题是土地供应的多元化，这些周边城市为了搭乘发展东风，按照各自的节奏加大供应土地，容易造成房地产市场供大于求的局面。

针对房地产投资，据上述《执行情况》显示，2013年，杭州市完成房地产开发投资1853.28亿元，比上年增长16.0%。另据《杭州日报》日前披露的数据显示，2014年，杭州市年度固定资产投资总额计划完成5000亿元，其中，房地产开发投资将增加至2230亿元。

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楼市下跌风声再起 高库存城市房价率先松动

每经记者 胡健 发自北京

1月房价数据很有看头，不仅“地热房冷”局面开年就席卷各大热点城市，还有楼市大佬唱跌以及多地暂停房贷这些佐料。从昨日（2月24日）国家统计局发布的实际数据看，总趋势并没发生实质改变，但一些风向也耐人寻味。

70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，今年1月，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。

链家市场研究部张旭告诉 《每日经济新闻》记者，70个大中城市价格整体变化幅度不大，但内部分化明显加剧。价格下调城市数量大幅增加，尤以二手住宅市场表现更为明显；一线城市一、二手住宅市场价格涨幅全部出现回调；高库存城市率先出现降价。

房价下跌城市新增四个

根据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.40%，涨幅与去年12月份持平，同比上涨9.5%，相比去年12月份涨幅放缓0.2个百分点。

从房价环比下降的城市数量来看，1月，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的有6个，除了上个月已出现降价的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列。

尤为值得关注的是，北上广深房价涨幅小幅下挫，1月，70个城市中，房价环比上涨最快的城市是厦门，涨幅为1.2%，除广州外本月涨幅排名前十位均为二、三线城市。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，去年四季度以来，北上广深等一线大城市都出台了楼市调控的加强版，而且在控制需求方面起到了立竿见影的效果。

上海易居房地产研究院报告称，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.53%、0.46%、0.33%，相比上月一线城市涨幅收窄，二线持平，三线略有回升。一线城市增速仍逐步放缓，增速已逐步接近二、三线城市。

而二手住宅价格则更表现出显明的下降态势，上月环比下降的城市有13个，比上月增加8个，环比持平城市达到9个，比上个月增加8个。2014年1月二手住宅环比上涨的城市数量为48个，比上月减少了16个。

并且，北京二手住宅价格自2012年5月以来首次出现环比下降。

报告指出，1月房价涨幅稳定，涨幅绝对值维持“合理”区间，同比涨幅开始放缓，预计未来将继续维持收窄态势。

胡景晖表示，去年以来楼市宏观调控思路也在发生变化，逐步从“严控需求”转向在控制需求的基础上，以增加供应和加强保障为主的调控思路，调控思路的转变也给市场预期和购房人心态带来了巨大的影响。

上述报告称，未来楼市区域差异仍较显著，一、二线城市需求仍偏旺盛，土地市场尚未退烧，价格涨幅仍明显快于三、四线城市。

楼市“下跌论”盛行

今年前两个月，楼市中最吸引眼球的反而不是房价，而是围绕房地产出现的一系列事件及其讨论。

昨日地产股重挫，格力地产、上实发展、华夏幸福等六股跌停；四大地产股保利地产、招商地产大跌逾8%，金地集团重挫7%，万科A跌逾6%，受此影响，沪深300指数大跌逾2%。

君富投资投资总监王进表示，昨日大盘下跌主要受银行对房地产信贷收紧影响。市场对房地产形势不乐观，担心经济下滑超预期，地产、银行等权重股大跌带动大盘下跌。

资本市场的剧烈反应还像是对众大佬近两个月来不约而同对楼市表达担心的一个注脚，自李嘉诚去年唱空房地产后，在房产大佬圈似乎看低房价成为一种“时尚”。

万达集团董事长王健林春节前夕明确表示，2014年房价不一定会全面上涨，因为城市之间的分化已十分明显。“现在很多二线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象，更不用提三、四线城市。”

向来唱多楼市的任志强一句“今年房价涨幅将大幅下降，不要对2014年太抱希望”更引发无数人跟风提出“房价下跌论”。

包括昨天的房价指数等市场数据的确更倾向于地产降温，春节后，北京等多地出现“地热房冷”局面，多宗土地楼面价高于周边在售楼盘价，准地王还被紧急叫停。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，由于土地价高，开发商对一些楼盘定价过高，可能导致其销售不畅。对于“地王”等高价土地，开发商可能陷入“不抢没活干，抢了没钱赚”的两难境地。

但楼市今年暴跌恐怕难以实现，而且大佬们更多是说涨得不妙，而非大跌。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者，受供求关系的影响，在楼市调控的三年时间中，土地价格总趋势是上涨的，这也是房价居高不下的原因。

楼市格局加速分化

尽管1月一、二、三线城市房价涨幅趋向一致，但在研究者看来，不同类别城市间的情况仍然泾渭分明，浙江杭州最近出现的楼市降价事件备受关注。

杭州热点板块的一处房产项目从之前的均价18000元/㎡下调至15800元/㎡，作为“1.5线”城市的代表，过去一年杭州成为开发商必争之地，国内大型房企纷至沓来，杭州去年土地成交金额和住房成交金额均实现翻番，创历史新高。

但截至上月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，而北京、上海同期水平也只有6万套左右，在此背景下，杭州也成为上月房价环比下降的六城之一。

张旭分析说，近期杭州的高房价、高库存风险逐渐凸显，在需求规模较小且增长乏力的情况下，出现房企调低销售价格的案例并不稀奇。

“虽然此次降价风波不同于2011年底房企因资金链条吃紧而被迫降价，但在情况相近的城市间，同样具备传导效应。”张旭说。

中原地产的监测显示，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

张旭说，在信贷政策不会明显放松的情况下，这种市场的自发调整，要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。

“预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三、四城市，价格调整的趋势还将延续，而一线城市尽管供需依然旺盛，但受大环境影响，释放能力或明显减弱，价格上涨幅度将持续降低。”张旭说。

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杭州两房企降价成焦点 是“非常不妙”还是莫名其妙

每经记者 徐超 发自杭州

风起于青萍之末。

2月24日，杭州部分楼盘降价，却引发A股市场的地产板块整体暴跌，那些不久前才发布了亮丽业绩的上市公司的股价也出现大幅下挫。虽然很多业内人士认为，这或许是市场的过度解读，但需要注意的是，资本市场往往被看作是实体经济的先行指标，一有风吹草动就出现的暴跌，恰恰说明这一板块的脆弱。此外，南京楼市的信贷情况、大小房企的资金面变动等迹象，都从侧面说明，这个市场的风险正在悄然积聚。

因降价幅度过大，且引来早先购房者的不满，近日，杭州两楼盘的降价事件，引来了舆论的极大关注。

之前，李嘉诚从内地多个地产项目抽身、王石在微博中称“楼市非常不妙”，再加上杭州一直居高不下创纪录的一手房库存量……在这样一系列的背景下，这一次杭州两个楼盘降价的行为，被赋予了更深层次的意义。

就在上周末，市场上还传出多家银行停止房地产贷款的消息，牵动众券商召开电话会议探讨未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。

对此，业内人士向《每日经济新闻》记者表示，杭州楼盘降价只是普通的销售行为，只是在社会对高房价的无奈之下被额外赋予了意义。银行业人士也称当地房地产贷款政策没有变化。

降价是在情理之中

2014年1月房价排名全国第七、又被视为准一线城市的杭州，在马年打响了降价第一枪。

据《每日经济新闻》记者了解，首先降价的楼盘是德信·北海公园，宣布以15800元/平方米的价格清盘，比之前售价下降近3000元/平方米。这个降价也包括了最后推出的楼王。

资料显示，德信地产是成立于1993年的以房地产开发为主的企业，总部位于杭州。

随后，喊出降价口号的楼盘是离德信·北海公园不远的天鸿·香榭里。该楼盘在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米的价格“放血”。

资料显示，开发天鸿·香榭里的是一家叫浙江广鸿房地产开发有限公司的房企，后者隶属于浙江天鸿集团。

两家房企的降价行为，瞬间成为了媒体关注的公众事件。公开资料和报道显示，2012年杭州的龙年第一降，就是在城北，这一次领降的仍然是城北。德信地产营销中心副总监杜盛表示，降价只是巧合，集团战略除拿地扩大规模，也要在销售上实现高周转、规模化。

分析认为，杭州在这个区域集中了8家在售楼盘，还有多个待售楼盘，而此区域又靠近杭州余杭区，余杭也有不少在售和待售楼盘，因此竞争压力一直巨大。去年延续至今的杭州一手房高库存量，却丝毫没有减少的态势，10余万套的高库存之下，即便没有任何新楼盘入市，要消化库存也要较长时间，所以出现降价也在情理之中，开发商降价清盘回笼资金本就正常。

楼盘降价行为被放大

房产专家、双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，此次杭州楼市降价行为，更多地是一种市场自发调节行为。但并不意味着是全面开打价格战、房价走下坡路开始的信号。

章惠芳向《每日经济新闻》记者表示，杭州在降价的楼盘其实不止德信和天鸿两家，只是这两个楼盘比较高调，其他一些楼盘比较低调而已，比如价格上有商量的余地。德信和天鸿如此高调，就是为了突出降价效应。

而这次大张旗鼓地降价，区块联动的效应比较明显，一些原本只是观望的楼盘可能会跟进，价格差不多但地段更差的楼盘，肯定要做价格上的调整。

采访中，不少地产界人士都认为，两家楼盘降价的行为被放大，因此才受到了舆论高度的关注。

2008年，杭州曾出现过一次全面降价的行情，不仅仅是郊区楼盘，市中心的大盘也没有扛住，在当时被戏称为房价 “一夜回到解放前”。这次杭州房价是否会重演2008年场景，成为市场一种预期。

对此，章惠芳不太认同，认为可能性不大。其表示，虽然杭州库存量创新高，但分布不均衡，有些区块高库存，有些区块供应量甚至还不够需求。今年更多应该是房企的战略突围年，为加快资金流，房企对销售量的考核比利润率的考核会更高，所以这是市场调控行为。

与此同时，工行浙江省分行行长沈荣勤告诉记者，对房地产的贷款政策以及整体行情上，就银行业的判断和感受来看，并没有变化。沈荣勤说，现在社会对房价议论很多，要么觉得还要一直涨，要么觉得要开始降了。今后房价应该会是两极分化的态势，地段好的卖得俏、价格高，地段差的受冷落、价格低。

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楼市真的走到崩盘边缘了吗？

上周，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据显示全国房价仍在普涨，各地土地市场仍在升温，但关于中国楼市在2014年的前途，很多人却并不看好。

其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：王石说今年“形势不妙”；王健林对今年楼市“并不乐观”；任志强表示“不要对2014年太抱希望”。2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗？

众说纷纭

2014年房价不一定会全面上涨，因为城市之间的分化已十分明显，今年楼市并不乐观。现在很多二线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象，更不用提三、四线城市。

——万达集团董事长王健林

不能讲直接对房地产的政策才叫调控，货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不妙。没有价格永远增长的房地产市场。精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！

——万科董事局主席王石

2014年跟2013年比，我们认为房价增幅会大幅下滑。很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。不要对2014年太抱希望。

——华远地产董事长任志强

预计今年6月全国房地产登记系统启动之后，房屋过剩问题也将水落石出，现在这个问题非常突出，金融部门都在做准备，大家都说今年实体经济要出问题，首先就是房地产出问题。

——社科院副院长李扬

马光远：今年房价下跌是大概率事件？

◎马光远（经济学家）

2014年的房地产市场注定是不平凡的一年。土地市场的火爆，与开年之际市场量价齐跌的表现为马年房地产市场奠定了极其“诡异”的基调：在经济持续减速已成定局的情况下，中国房地产将何去何从，中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响？这些都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。

就土地市场而言，2014年开年伊始，包括京沪在内的一线城市的土地市场仍然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿，超过了去年同期的7倍。但与土地市场的火爆冰火两重天的是，1月北京商品住宅成交仅仅6908套，成交面积74.42万平方米，无论是环比，还是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同时，北京对高价楼盘开始解禁，1月份3个超过6万元的高价房获批，最高者每平方米达到9.5万元，但这些高价楼盘的入市，并没有带动楼市的回升，一线城市的楼市在经历2013年的疯涨之后，开始陷入了犹豫。

与此相对应，在对房价未来的预判上，看空者明显增多。最近引起最多关注的言论是中国社科院副院长李扬。中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产等五大风险。他认为，随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题也可能露出水面，金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时，美国加大QE退出力度以及由此引发的新兴市场的动荡更加剧了中国房地产市场未来的不确定。春节前后，信托行业相继爆出可能违约的信息，如果深究，也和房地产行业不无关系。甚至香港房地产市场的降价，也引发了内地舆论关于房价未来的恐慌。

如此种种，已经明白无误地预示，2014年中国房地产市场绝非很多人乐观的看法，只是简单的市场分化：一、二线城市继续上涨，而供应已经过剩的三、四线及以下城市房价下跌。

从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。首先，从过去十多年房价上涨的三大引擎——货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火：一是货币超发，货币超发盛宴的结束，一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关，另一方面和美联储退出之后，全球流动性盛宴宣告结束有关。美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束，新兴市场在未来至少5年将面临流动性短缺问题，这将迫使中国央行被动收缩货币，对于中国的房地产而言，货币的收紧对于快速上涨的房价是最致命的。

第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了高速增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。除了这两个因素之外，事实上，从供求关系而言，笔者在去年就一直强调，就中国房地产的周期而言，需求最旺盛的阶段已经结束，从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平方米，住房供求已经基本平衡。

事实上，对于中国的房地产而言，房价继续上涨短期倒未必影响宏观经济的稳定。我们担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转，一旦房价整体下降，无论是中国宏观经济，还是所有的老百姓，都可能要为房价的下降而付出惨重代价。中国目前的宏观经济对于房地产的过度依赖也意味着，房价一旦下跌，中国经济增长的日子也必将到头，为了应对房地产下跌的风险，深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路，这是一个大概率事件。因此，就未来的房地产政策而言，一定要将未来房价的下跌后政策的应对提上极其重要的地位。要化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外，更重要的，高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估，并做好房地产引发系统风险的政策应对。

目前尽管风险凸显的只有三、四线城市，但就全局而言，2014年房价预期逆转的可能极大。就中国经济而言，没有比房价下跌更大的风险了。

冯海宁：中国楼市不可能崩盘

◎冯海宁（专栏财经作家）

杭州一个楼盘18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战，直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。而在江苏常州，一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。

这是来自部分楼盘的降价消息。另外，国家统计局公布的最新数据显示，1月份全国房价环比下降城市增至6个。市场更传言多家银行停止房地产贷款，众券商急议后市。再加上香港楼市降价在先，已经有香港媒体评论称“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。还有一些媒体文章或博客文章把当前楼市表现与“崩盘”一词联系起来，给公众的印象是，中国楼市离 “崩盘”似乎已经不远了。

个别业内人士和学者也公开看衰中国楼市，比如，地产大腕王石用“非常不妙”表达看法。中国社科院副院长李扬表示，“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”种种迹象显示，楼市现状确实不妙。而很多网友则为种种楼市不妙的消息在欢呼，甚至一些人认为只有“崩盘”房价才能回归合理，才能拯救中国楼市，但在笔者看来，期待“崩盘”不理性。

不可否认，从“房屋租售比”、“房价收入比”等指标来衡量，中国楼市几年前就有很多“泡沫”。宏观调控政策多次干预房价，目的也在于挤出楼市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四线城市爆出的“鬼城”——房屋过剩现象，也进一步证实部分城市房地产“泡沫”很严重。

但据笔者观察，即使说中国楼市距离“崩盘”不远，但仍没有可能发生“崩盘”。

首先，目前选择降价的楼盘只是个案，是否扩大还有待观察。尽管从楼盘整体涨价到个别楼盘降价，也说明一些问题（比如说部分区域房屋供应过剩等），但也要认识到，某个楼盘降价也与开发商自身的市场策略、项目特点以及资金情况等有关。不是每个楼盘每个开发商都面临同样问题。如果观察楼市分不清个案和整体，就会陷入偏激。

其次，要认识到中国楼市已经发生“分化”这个特点。如今，虽然部分三、四线城市房屋过剩，已经出现房价下降或者房价下降即将出现，但以省会城市为主的二线城市房价下降的迹象并不明显，至于四个一线城市，房价上涨幅度仍然较快。即使个别城市房价全面下降，也不等于中国楼市要“崩盘”，因为每个城市的资源、人口、房屋供应等情况都不一样。

再者，中国政府层面不会允许楼市“崩盘”。比如，日本曾因为房地产泡沫破裂而导致经济停滞10年之久。由于我国房地产对金融业、地方财政、中国经济实际影响更大，一旦发生楼市“崩盘”，后果很可能比日本情况严重许多。所以，政府是不容许“崩盘”发生的。何况，中国楼市还是 “政策市”，很多生产要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盘”。

尽管笔者不认为中国楼市“崩盘”会发生，但还是要提醒有关方面，有必要为部分楼盘价格下降做好准备，或者为部分城市房价下降做好准备，毕竟，在市场经济中房价有涨就有跌，中国楼市经历长期“牛市”，出现“熊市”也很正常。

更重要的是，要主动、有效挤出“泡沫”让楼市“软着陆”。

谭浩俊：楼市去哪儿？进入真正考验期

◎谭浩俊（财经评论人）

近一段时间以来，围绕楼市的消息很多。从总体上讲，都是一些负面的、对楼市不利的消息。而这些消息的综合作用，则是加速楼市负面消息的扩大。

有人说，楼市将面临崩盘的考验。特别是三、四线城市，崩盘的危险性更大。也有人说，楼市崩盘的可能性不大，但风险会越来越大，大幅降价的可能性也会很大。笔者的观点是，不管会不会出现崩盘，也不管会出现怎样的风险。有一点可以肯定，那就是楼市已进入真正的考验期，考验楼市的时间真的到来了。

从开发商的角度来看，一些大型开发企业，已经开始调整策略，从三、四线城市、城市边缘地带重新向一、二线城市和城市中心地带转移，特别是北上广等中心城市，再次成为了开发企业青睐的地方。相关地块的价格，也逆势而上，屡创新高。

大型开发企业的这种策略调整，预示着三、四线城市的降价风险在加大，中小开发企业被套的可能性也在加大。一旦形成恶性循环，三、四线城市的房价将出现对中小开发企业致命的下跌。

这对政府来说，特别是过度依赖“土地财政”和房地产的地方来说，经济增长、财政收入、居民就业、收入增长等，都将面临十分严峻的考验。如何化解这些矛盾，对已经习惯于利用楼市作支撑的地方政府来说，确实是一道难题。

将面临严峻考验的，还有前些年对楼市过于乐观、对开发企业过于热情的银行。市场传言，已有多家银行开始停止涉房贷款，不仅对个人如此，对开发企业也如此。

虽然经过全面了解，并不是所有银行都停止涉房贷款，且只是暂停，而不是完全将大门关闭，但是，这样做的直接后果，就是引发楼市的恐慌。大型开发企业调整经营策略，不就是因为看到了三、四线城市以及城市边缘地带的风险吗？而这样的风险，传导到银行，不就是停止涉房贷款，并抓紧收贷吗？而一旦银行做出不利于开发企业的举动，对楼市来说，无疑是雪上加霜，会加速楼市状况的恶化。

尤其需要注意的是，在美国经济复苏状况不断好转，美元升值预期不断增强的情况下，人民币贬值的可能性也变得越来越大。2月24日，来自中国外汇交易中心的数据显示，人民币兑美元的中间价报6.1189，这已是人民币兑美元连续第5个交易日下跌。还有报道称，美联储按期就将讨论是否加息的问题。一旦美元步入升值通道，国际资本就将迅速向美国回流。到时候，楼市、股市都将面临更加严峻的考验。

中国经济不可能总在房地产的拉动下前行。而房地产对中国经济的拉动作用，已经走到了尽头。如果继续依赖房地产的拉动作用，风险将越积越多。到底该如何处置可能出现的风险，已到了需要决策层拿出足够的智慧和魄力的时候了。房地产崩盘，不可取。但一直火爆，更不可取。中国经济不能“硬着陆”，房地产同样不能“硬着陆”。

楼市已进入真正的考验期，而这种考验，不只是对开发商，也针对地方政府、银行，以及整个中国经济。