苏州禁止商业地产售后包租

每经编辑 每经记者 查道坤 发自南京    

每经记者 查道坤 发自南京

日前，江苏省苏州市政府对外发布了 《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》（以下简称《通知》），该《通知》要求在商业房地产领域 “建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为三年。同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止售后包租。

不过，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，虽然该政策对商业地产泡沫能起到一定抑制作用，但也是一把双刃剑，“新政极为严厉，将会导致不少开发商逃离苏州，继而影响当地的土地招拍挂。”

苏州市此举被认为，在商业地产过剩背景下，地方政府为饱和商业地产寻找出路。

上述《通知》要求，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

统计数据显示，目前苏州市区范围内（除吴江）已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建和待建项目将上市。

同时，2013年，苏州商品房累计成交89391套，比2012年减少了33930套，下降了27.5%。其中住宅类比2012年减少了38768套，下降了35.69%。

房地产行业专家李智对 《每日经济新闻》记者说。“住宅类成交量大幅下降的情况下，商业类成交不降反增的情况并不正常，直接反映了商业项目占比过大的问题。”

除了对商业地产进行分割之外，此次苏州出台的新政，还对商业地产领域普遍存在的售后包租现象进行了全面的禁止。

新政规定，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。一旦出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

对于苏州全面禁止售后包租的政策，张建初对《每日经济新闻》记者介绍说，目前二、三线城市商业地产大都是由中小型企业和本土开发商开发，这些开发商的资金实力普遍不强，因此大都是通过售后包租模式回笼资金，“苏州出台新政的目的是，万一这些项目运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险，但这样的兜底政策只能相对保障投资者的权益，并不能根本解决商业地产过剩的问题。”