昆明呈贡新区“鬼城”真相调查：配套不成熟 多数住户老城新区“两头跑”

每经编辑 每经记者 杜冉乐 昆明摄影报道    

每经记者 杜冉乐 昆明摄影报道

随着“新昆明”战略实施以及2011年呈贡撤县设区，呈贡新区成为承载云南打造面向大西南“桥头堡”战略的起步区与先行区。不过，美国《外交政策》杂志近来的一组摄影报道，却使呈贡新区陷入“鬼城”风波，引起舆论关注。

自12月4日起，《每日经济新闻》记者历时一周深入昆明呈贡展开调查，通过实地调研，采访当地知名学者、相关企业、普通民众、政府主管部门等多个层面后发现，呈贡目前的确存在人气、商气的严重不足。

不过，呈贡新区在产业引入、低碳城市建设、高校聚集、现代服务业上却有着相对明确的发展思路，比如打造“亚洲花都”斗南国际花卉产业园区、云南白药产业基地等数个上百亿元的重大项目以及大学生创业园区等。

而对于人气不足问题，当地主政官员介绍，其正积极调整城市规划，比如增加混合用地、商业网点布局、公共交通等。一个正在探索中的“呈贡模式”已跃入这座高原新区的建设蓝图之上，呈贡能否开创一条不同于深圳模式、浦东模式、滨海模式的新模式，值得期待。

在云南大学经济学院教授、博士生导师徐光远眼里，呈贡新区似乎已经进入“工地时间”。

无论是占地两万余亩的大学城，还是新崛起的市政府办公区，《每日经济新闻》记者身临其境，朝四面八方望去，映入眼帘的除了楼盘，还是楼盘。

记者通过调查走访发现，在呈贡新区，无论是大学城片区，还是整体搬迁过去的昆明市政府办公区附近的住宅区都存在较高空置率。不过一些超高层项目还在加速建设，在几个大项目的售楼部周围，停靠的私家车很少，进出售楼部的人也不多。

目前呈贡新区人气、商气的严重不足是无法回避的问题。呈贡区经济贸易与投资促进局党委副书记李亚京认为，从现状来看，目前呈贡规划结构方面存在问题，规划功能与定位跟新区发展尤其是第三产业的发展不匹配，比较滞后，有些规划过于细化，对人气、商业聚集有一定的影响。新区发展还需要一定的时间和过程。

“现在房子先盖起来了，没有产业，‘筑巢引凤’等着大家买房。但如今在呈贡买房的人几乎都是投机被套。政府曾给出巨大的红包，每平方米为两三千元，大家认为便宜都去购买，但最后造成‘有价无市’，不能变现。”徐光远表示，从建设理念来说，新区在建设过程中出现偏差，彼时昆明想新区开发与旧城改造同时进行，但财力有限，人口容量也不够，造成现在呈贡尴尬的局面。

大量空置房为团购房源

12月6日，《每日经济新闻》记者赶赴呈贡新区的大学城附近调查发现，围绕大学城片区，在昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学等周边集中的大量超高层住宅，白天非常“亮眼”，但到了晚上，看不清楼盘身影，仅能看到稀疏的灯光。

据云南大学材料系一名大三的学生介绍，之前外国记者所拍下的“鬼城”照片就在昆明理工大学附近，那里是大学城教职工楼盘聚集区。

次日，记者来到昆明理工大学旁边一个名为“书香大地”的项目社区，在这些楼盘的外围虽有一些开业的底商，但不少正在装修或招租，小区进出人流很少。

昆明安信地产经纪机构大学城片区的一名置业顾问告诉记者，仅书香大地社区就有30多栋楼盘，每栋都在30层以上，但入住率不足1/3，有些老师把房子装修一下，也是为了上课之余暂住，其他时间多数在城里。除了书香大地之外，附近几所大学校区还有天水嘉园、雨花毓秀、实力锦城等大盘项目。

实际上，记者调查走访了解到，除了大学城片区之外，昆明市政府办公区附近的住宅区也存在较高空置率，有些超高层项目还在加速建设。

“市政府为公务员建了住宅，为教师配了公寓，但现在入住率很低。大学城老师的家人在主城，没有哪个家庭愿意搬到呈贡，因为公共配套非常不完善。”徐光远表示。

与昆明市政府办公区仅一条马路之隔的昆明三中，早在2011年就在呈贡落地招收首届学生。但昆明三中初中部一位不愿具名的教师向记者介绍称，大部分三中老师都是两地跑，学校为他们分有一套公寓，他们在呈贡也基本买有一套商品房，但她所在办公室的15名教师，装修比例才1/3。

深圳至祥置业（昆明）有限公司研究中心总监田志余向《每日经济新闻》记者介绍称，大量的空置房其实是伴随昆明市政府、高校主体搬迁后内部团购形成的房源，包括奥宸、白龙潭俊园、昆百大3个公务员小区以及云大天润康园、昆工书香天地等多个大盘，早在2009年已开始团购，基本上是以配建形式先后被企事业单位职工买下。

“他们也是跟着政策走的，相当于开发商和学校、政府单位签了协议，企业来开发楼盘，前期也能拿到这些钱。但是包括公务员、教职工这些群体在昆明市里基本上都是有房产的，要这些人过去（呈贡），前提是新区的生活便利。”田志余补充说。

《每日经济新闻》记者从至祥置业研究中心提供的数据了解到，仅企事业单位职工楼盘就有11个，除了前面8个项目之外，还有云南白药内部职工小区、米兰园、惠兰园等3个社区，总计房源超过4.5万套，最小户型80平方米，最大户型280平方米，总建面近740万平方米，总占地5842亩。按照呈贡区总共2.16万亩的土地供应量，这些企事业单位楼盘占比超过1/4。

据了解，云南能投集团早在2008年就在呈贡有一个重大项目，据去年进入该项目公司上班的徐某介绍称，真正定居的都是呈贡本地人，呈贡空气好，适合修身养性，在呈贡上班的“70后”比较适应，但“80后”不太适应，主要是娱乐场所、便利店等较少。

值得注意的是，除了大学城、市政府办公区附近的住宅房之外，目前呈贡新区因为拆迁而建的大量安置房也即将进入交房阶段。

记者在呈贡吴家营片区走访完毕后，吴家营街道办事处主任董姣边开车边指着路边的一大片崭新楼房，说那些就是即将交房的安置房小区。

游走在昆明高房价边缘

如果从晓东村出发，沿着地铁一号线一路南下，直到大学城南站，这里两边的地铁楼盘高耸林立，把号称“昆明第一大道”的彩云路与地铁一号线夹在中间，让充满现代气息的彩云路也显得不够开阔。

无论是占地两万余亩的大学城，还是新崛起的市政府办公区，映入记者眼帘的是大量的楼盘。

令人记忆犹新的是，记者在呈贡新区区委宣传部办公室里，向南边唯一的一扇窗户望去，一座号称“全球第八座ICC”的呈贡ICC环球广场正在拔地而起，这座摩天大楼几乎遮挡住了窗户的室外风景。

实际上，随着昆明市政府机关的整体搬迁、大学城建设等，呈贡新区的房地产业曾经一度火热。

呈贡新区区长缪军在2013年初的政府工作报告中透露，过去五年累计完成征地4.72万余亩、搬迁居民1万余人、拆迁各类建筑65.8万平方米，共完成土地供应2.16万亩，但他还特别强调说，目前项目特别是地产项目推进难度大。

缪军所述并不意外。实际上，呈贡新区在内的整个昆明楼市也都是当前国家楼市政策调控的重点区域。呈贡新区发展与改革局副局长袁海鸿在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，呈贡房地产目前正处在建设之中，当前楼市的限购政策对它的影响很大，它的发展需要一定的时间。

受限购及其他因素影响，“呈贡的房价起伏变化不大。目前，整个呈贡新区的均价才每平方米5000元出头。”田志余表示。

而来自至祥置业研究中心的一组数据显示，自2008年以来，昆明楼市一路火热，其新盘均价由2008年4598元/平方米，经过2009年、2010年缓慢上涨之后，到2011年已飙升至8667元/平方米，今年前11个月均价高达8863元/平方米，在西南省会城市中排名靠前。

而近日，云南某家媒体高层向记者坦言，几年前，他在某开发商的游说下曾以5000元出头的市价在呈贡买下一套房子，当时开发商说，过不了多久，房价肯定涨到每平方米6000元或7000元，但现在一直没涨上去，想套现也不太容易。

对此，云南实力集团营销总监、武汉大学经济学博士李勇向 《每日经济新闻》记者表示，“我一直认为，呈贡新区的楼市价值是被低估的，这与广州是一样，原来番禺市房价每平方米3000多元，那时因为路没修通，地铁也不通，现在番禺区房价为每平方米一两万元。因此，随着交通的通畅，城市价值与区域价值就会提升起来。”

未被激活的地铁经济

从昆明主城到呈贡，必须先打车到晓东村，随后再坐昆明一号线地铁。而晓东村站仅是地铁一号线南段的起点站，目前该地铁的运行区间仅在晓东村与大学城南站之间，单程票价5元。

对于普通百姓来说，如果在昆明东站乘车到市政府办事，首先要花两元钱乘坐公交车，再换乘地铁。如果单坐公交，耗时至少1个小时。

“原本地铁修好了，大家都寄予厚望，但地铁营运效果不好。大家不愿坐，价格也不便宜。”徐光远表示，地铁开通后，一个车厢通常只有三五个人，昆明地铁票价高、坐的人又少。

李勇表示，“地铁没有跟整个主城区连通，现在虽说到呈贡的地铁开通了，实际上地铁只是在一段区间运行。地铁只修了一半，因为资金等各方面需要慢慢来，到今年底，地铁才会连接主城区。”

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪向 《每日经济新闻》记者表示，目前很多呈贡上班人群都是自驾车一族，仅开车在路上都需要一个小时左右。不过，今年底轻轨一号线完全建成后，主城区与呈贡新区的时间距离将缩短到20分钟，将对呈贡新区起到极大的刺激作用。

此外，呈贡新区出租车偏少、公交站点距离较远、公交线路较少等也都是显而易见的交通问题。

曾任呈贡新区政务服务管理局局长、党支部书记的杨相国在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，今后昆明地铁三号线、五号线都会开通。对于呈贡来说，目前应该围绕大的交通运输系统做好服务，现在缺少出租车管理服务中心，政府也在积极争取把它做起来，而对于目前没有的像昆明东站、西站、北站等大站点，呈贡规划中的客运服务中心也要尽快做起来。

对于外媒所称的呈贡 “鬼城”，杨相国向《每日经济新闻》记者解释说，“这是国外媒体炒作呈贡，还把呈贡列为10大‘鬼城’之一。有几张照片，地点在昆明理工大学室内体育馆，周边任何人没有，就说这个地方是一个鬼城。。”

在杨相国看来，现在外界疯传呈贡是鬼城，存在几个误导，其中之一是曾有说法称呈贡只有十几万人，修了几万套房子，其介绍，实际上，前年呈贡人口已突破30万人，经济总量已过100亿元，这也是国务院撤县设区的硬性条件。

袁海鸿表示，按照原来的规划，居住区、商业区、办公区是分割的，现在加快出让混合用地，减少人流与汽车、公交使用频率，提高低碳效率。

“今年，我们完成了呈贡新区2011年~2020年商业网点规划布局，这将对提高新区的商气有决定性的作用。”李亚京透露。

而呈贡新区区委书记周峰越前不久曾向相关媒体表示，“城市规划建设有一个过程，当它仍在建设之中，因为某个时间点某个路段人少车少，就称其为‘鬼城’是不客观的。”