房企欠税3.8万亿？任志强发炮巨头喊冤

每经编辑 每经记者 叶燕婷 罗碧 杨羚强发自深圳、上海    

每经记者 叶燕婷 罗碧 杨羚强发自深圳、上海

近日，央视《每周质量报道》报道称，2005年至2012年间，45家上市房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中雅居乐以83亿元 “欠缴额”排名榜首，SOHO中国、富力、万科、招商地产等公司亦榜上有名。

一石激起千层浪。华远地产董事长任志强首先以“愚蠢与无知”评价央视，并列举8条理由予以反驳。而富力、万科等房企已陆续就央视报道作出回应，否认欠税或者违法。

《每日经济新闻》记者采访多位业内人士发现，央视报道所指的应交土地增值税，其实是企业自己的预估，而并非税务部门核算后的结果。因此，仅以会计报表中所提的“应交土地增值税”来调查房企真实的欠税情况，很难获得真实的结果。 全国律协财税法专业委员会委员刘福元告诉 《每日经济新闻》记者，房企若要真想拖欠土地增值税，不会通过财报反映，他们有能力用更隐蔽的方法偷漏土地增值税。

央视：房企欠税3.8万亿

央视报道中称，北京职业律师李劲松以国家统计局、财政部以及国税总局公布的房地产相关数据为基础，分析测算得出结果显示，8年间（2005年1月1日至2012年12月31日）全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而国家在此期间实际征收到的土地增值税为0.8万亿元，二者存在3.8万亿元的差额。报道称，该结果已得到中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明的重核算和确认。

据其测算，雅居乐以83亿元的应交而未交土地增值税额高居榜首；另外，SOHO中国数字为64亿元、富力地产为58亿元、万科为58亿元、深圳华侨城为49亿元。

目前我国土地增值税实行四级超额累进税率，以毛利率34.63%作为交税门槛，针对房企销售收入去除开发成本等支出后的增值部分，按土地增值率的高低相应收税。按照现行规定，一个房地产开发项目满足销售超过85%或获得商品房预售许可证满3年的条件之一，就应该由政府部分按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。

报道称，李劲松依据国内45家上市房地产公司年报进行分析后，认为这些房企均存在应交而未交的土地增值税，且数额巨大。而且不少房企将应交的土地增值税挂在账上，长期不交，数额不断累积增加。

房企：不欠税、不违法

报道播出后，任志强首先在微博上发声，称“看完了才知道央视的愚蠢与无知”，随后表示“正在研究如何公开起诉央视的事宜”，并发了8个观点予以回击。其中包括土地增值税的征缴是由项目所在地税务部门而非集团总部的税务部门征管；税收在未达到清算条件时，可以不缴；企业在预征土地增值税时，需要为未来的清算预提土地增值税等。

中国指数研究院华中研究总监李国政则表示，央视的调查有不严谨之处，但确实反映出大公司成立马甲项目公司，楼盘卖完不结算，将资金转移，拖缴土地增值税的部分现实。

此后，多家房企纷纷否认“欠税”说法。万科对《每日经济新闻》表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税。央视相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”，其实这是完全不同的概念。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。

万科提供的数据显示，近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。

此外，金地当日下午发布澄清公告，称截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税余额为25.48亿元，该计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，尚未实际产生纳税义务，公司并无欠缴土地增值税的情况。华侨城地产总裁陈剑则对媒体明确表示，目前华侨城地产应缴土地增值税已全额缴纳。公司已达清缴条件的税款正在缴纳办理过程中，未达清缴条件的税款，一旦达到清缴条件将立即清算。

真相：财务处理造成“拖欠”

一位高级财务经理告诉记者，任志强所指的预提土地增值税，其实就是央视所指的企业应缴而未缴土地增值税的由来。国税总局2006年12月28日发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，上市房企开始普遍在预征税收同时计提土地增值税。

由于土地增值税的计提都是会计师根据项目的不同情况，预先作出的会计假设。在实际操作过程中，往往会发生实际缴纳额和应缴土地增值税不一致的现象。由企业自己预估且并不准确的应缴土地增值税，用来说明企业的拖欠税收情况，其结论本身就很难站住脚。此外，按照土地增值税的清算规定，只有满足具体的清算条件，土地增值税才可能清算。

刘福元告诉记者，土地增值税清算本身难度就大。原因之一在于房地产开发周期漫长，有些项目开发周期往往超过10年，如果要清算，需要找到原始票据来核算土地增值税进行清算。但由于时间久远，这些票据早已不存在或难以找到。这样确实会出现一些项目清算不了了之。

然而，无论报道是否为乌龙，房地产企业拖欠土地增值税的现象确实存在。此前上海市税务部门曾多次公布拖欠税款的名单，今年广州市地税局公布的1号欠税公告中也出现部分拖欠土地增值税的企业。

不过，刘福元说，拖欠土地增值税本身很难在财务报表中显示出来。开发商如果要想规避土地增值税，方法要隐蔽得多。比如开发商在开发地产项目时，通常使用股东借款方式向地产企业投资。由于房企通常会和项目公司约定借款成本，按照土地增值税清算规定，这部分成本在清算土地增值税时，可以根据当地金融机构的公开利率作为参照进行抵扣。部分公司就会抓住这一规定的漏洞，增加大股东借款的财务成本，达到节税的目的。

同时，开发商还会选择将部分集团人员工资、管理费用等分摊到项目公司来增加项目的成本。《每日经济新闻》此前还报道，有房企通过项目公司的股权转让方式，规避土地增值税。有些企业甚至为项目公司专门设立了海外母体，转让房地产时直接在境外转让海外母公司股权，以实现避税。