叶檀：贵阳楼疯？

每经编辑 叶檀    

每经评论员 叶檀

贵阳房地产超级大盘在国内首屈一指，这是房地产经济的极致反映。

据悉，贵阳（包括郊县）建筑面积超千万平方米的超级大盘有5个，建筑面积总共为7420万平方米；建筑面积超百万平方米的有16个，建筑面积总共为12815万平方米。

这就是当下贵阳房地产的现状。而与贵阳情况相同的地方不在少数，很多地方的新城面积大多与旧城区相当。

国务院发展研究中心农村部副部长刘守英表示，2000年至2012年的12年间，我国城市建成区面积扩增了一倍多，土地出让收入增加了45倍多。

贵阳情况是地方政府在政绩压力下的疯狂。据《21世纪经济报道》披露，贵阳大盘林立主因是开发商经营城市，地方政府想在短时间内提升城镇化率，提升GDP。

而想美化贵阳，除了大规模卖地，让开发商介入城市经营之外，别无他法。

2011年，贵阳市财政总收入突破400亿元，达到401.3亿元，比上年增长31.75%，创历史新高，财政支出为277.43亿元；2012年，贵阳市财政收入上升到488亿元，同比增长21.6%，当年财政支出351.44亿元。即使如此，贵阳的人均GDP与人均收入依然在全国排名靠后，经济基础与财富无法支撑大规模的基建，超大规模的楼盘才是支撑基建的基石，无论是旧区改造、新区开发、道路铺设还是地铁施工，开发商战场前移，转移到生地变熟地的一线市场之中。

贵阳如果不开发，就吸引不了常住人口，地价就不会上升，而现在，政府通过低价让渡土地，建成成熟社区与配套设施，贵阳因此成为房地产热土，这是非常容易理解的逻辑。

此前上海、广州等一线城市经营城市模式取得了成功，上海浦东开发、产业转移的原始资金来源于土地货币化。广州作为一线城市的后起之秀，在经历了长期的稳定之后，“小蛮腰”等性感标志建筑拔地而起，如今房地产价格涨势惊人。据中国指数研究院的数据，今年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元增加近70%。

越是土地价格不高的地区，出让的土地面积越多；越是寸土寸金之地，越是可以待价而沽。贵阳大规模出让的地块越多，说明贵阳土地并不怎么值钱，当地处于发展初期、求钱若渴。

然而，贵阳对全国投资者缺乏足够的吸引力。按照全国销冠花果园项目统计的数据，贵阳本地的客户仅占购买量的35%，贵州地市州和省外客户则分别占据50%和15%，这与海口占比80％的全国投资者形成了鲜明对比。而贵阳作为省内惟一具有吸附力的城市，吸引了地级市的富豪与中产收入阶层人士。

贵阳市常住人口规模也能印证这一点，增速远不及武汉、西安等城市。根据2010年第六次人口普查数据，贵阳市常住人口432.46万人，比2000年增加60.61万人。2011年达439万人，2012年抽样调查的结果是445.17万人，贵阳常住人口大致在以每年6万到7万的速度增长。

考虑到贵阳人口占贵州省的比重高达13%左右，贵阳的房地产风险可能首先在其他地、市、州爆发，因为贵阳的大盘如吸水机，吸走了省内其他地区的资源。如果贵阳房地产市场不崩盘，那么省内其他房地产开发激进的地市州，就难免债务滞胀之忧。

贵阳大盘是中部城市崛起的标志，由此可以印证土地变现能力才是衡量地方经济、城镇化水平的试金石。