房企再融资结构性开闸“箭在弦上”房地产信托面临转型

每经编辑 每经记者 杜冉乐 发自成都    

每经记者 杜冉乐 发自成都

随着房企融资渠道的多样化，房地产信托也似乎走到了 “十字”路口。

投中集团数据显示，自2012年开始，房地产信托占比开始降到10%以下，并退居到资金信托的第五大配置领域。今年第一、第二季度，房地产信托占比分别为9.40%、9.12%，“各信托公司开始有目的地降低房地产信托的占比”。

目前，包括平安信托、上海信托与外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域，但与信托公司合作成立地产基金的房企只有包括万科、绿城、世茂等的国内龙头房企。

对此，投中分析师李鑫向《每日经济新闻》记者表示，基金型的信托产品是先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在某种程度上解决了刚性兑付的问题，房地产信托基金化或将成为新趋势。

33家上市房企公布再融资预案

9月27日，中天城投集团发布了定增募资30亿元的再融资预案，所募资金将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目，贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团（公租房组团）项目，以及补充流动资金。

此前，多位业内人士均向记者表示，上市房企再融资将会是结构性开闸，只有涉及 “棚改”、“保障房”、“刚需房”等符合国家相关政策的再融资预案才有可能通过。

据记者不完全统计，截至今年9月底，已有33家上市房企公布了再融资预案，计划融资额超过770亿元。其中，涉及股权融资逾570亿元，债权融资逾200亿元。

日前，有消息称，证监会已开始受理上市房企的再融资申请，不过至今，仍未有一家上市房企获得放行。迪马股份早在7月中旬就发布了重大事项停牌，后来公告要注入母公司东银控股集团旗下的地产业务，前不久重组方案才获股东大会通过。

昨日（10月16日），迪马股份董秘张爱明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前证监会已经接受了公司的相关材料，但还没有受理，下一步能否通过暂时还不得而知。

10月15日，《企业观察报》援引相关专家的观点表示，股权融资或成为上市房企再融资首选，因为地产行业最大的优势就是利润率相对较高，能负担优先股股息。

房地产信托基金化或成趋势

根据中国信托业协会统计，截至2013年第二季度末，国内房地产信托规模存量余额超过8000亿元。

然而，在此过程中，快速扩张的房地产信托背后的风险也在逐渐显现。为降低房地产信托快速扩张带来的系统风险及兑付压力，各信托公司开始有目的的降低房地产信托的占比。

投中集团数据显示，自2012年开始，房地产信托占比开始降到10%以下，并退居到资金信托的第五大配置领域。值得注意的是，目前，已有多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型。

自今年6月底起，万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中，“万信-房地产信托基金-1号”共募资1.29亿元，属于一般信托计划，而 “万信-房地产信托基金-2号”将投向浙江祥生房地产持有祥生百越19%的股权与1.46亿元的应收款债权。“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元，属于私募基金。

在李鑫看来，房地产信托基金化或将成为新趋势，因为基金化的信托产品是先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在某种程度上解决了刚性兑付的问题。

易居中国分析师薛建雄分析称，“这应属于过渡性产品，把原先三年内的信托产品，加上基金模式做长到5年甚至更长，然后再慢慢过渡到无限期可转让的房地产投资信托基金（REITS）”。

中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成亦表示，“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品，正在蓬勃兴起。目前，REITS还没有开闸，当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展，中国版的REITS预计明年会落地。”