厦门试水农房抵押贷款 银行人士称门槛偏高

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每经记者 李婷 发自厦门

在国家推进发展现代农业的背景下，各地虽有农村住房抵押贷款试行，但一直存在实施难点。

近日，厦门市政府办公厅转发《市金融办、市国土房产局、市财政局关于厦门市农村房屋抵押融资试点工作总体方案》（以下简称方案），明确提出厦门试点镇街的村民今后申请贷款时，可用自己的房屋作为抵押物。

不同于其他试点地区，厦门的方案中提出：对出现农村房屋抵押贷款无法履行债务的情形，将由政府出资按金融机构抵押贷款在具体个案中本金最终损失的50％进行补偿。

《每日经济新闻》记者昨日（10月10日）采访发现，目前厦门农村商业银行的试行网点还没有真正展开该项业务。业内人士表示，虽然政策已经出台，但由于农房抵押贷款的条件比较严，真正能够满足贷款条件的农户并不多。

抵押贷款需“两证”

据悉，厦门农房抵押贷款首批试点镇街选在集美灌口镇、海沧东孚镇、同安大同街道、翔安马巷镇，今后将逐步扩大试点范围。

而农村房屋抵押贷款执行政策性优惠利率。房屋的价值可由抵押当事人协商确定，也可通过评估确定。贷款抵押率由金融机构根据房屋的实际情况确定，原则上不超过房屋评估价值的70%。即评估价100万元的房产，最高可申请70万元贷款。

昨日《每日经济新闻》记者致电试点中的厦门农商行网点了解该项业务办理情况，而相关人士则表示，目前该项业务还停留在政策层面，“申请抵押贷款的农房必须要有两证，但是目前很多农民都没有领到两证。”

该人士介绍说，另外拟办理农村房屋抵押贷款的村（居），应提供村（居）民大会或村（居）民代表会议关于农村住房抵押贷款相关事项的决议，并由所在地承办金融机构向村集体经济组织进行整体授信。“对于要申办该业务的农民来说，要求还是比较严的，所以目前能够满足条件的人并不多。”

有业内人士表示，农村住房抵押贷款试点的推行，虽能拓宽了农民融资渠道，但仍面临土地、房屋登记等难题。对金融机构而言，宅基地的使用权在农民手里，房屋权属也很明晰，但目前还有许多农民并没有领到《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》。一旦两证不齐，银行便无法办理有效的抵押登记。

农房评估难、变现难

据记者了解，虽然在此次方案下，厦门还配套出台了《厦门市农村房屋抵押融资管理暂行办法》（以下简称办法），但是对于银行而言，风险控制依然是其最关心的问题。

一旦在借款人不能按期偿还贷款，金融机构就面临呆坏账风险，而涉及集体性质土地的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物实现抵押权时,抵押物的受让对象须为所在村（居）集体经济组织，或该村（居）集体经济组织内符合规定的权属登记转移条件的成员。由此看来，由于土地性质的原因，农房变现只能在本村进行流转。

农房评估难也是个难题。农村房屋大多为村民自建房，未经过相关部门统一规划设计，房屋建造价格难以准确估算，导致办理抵押贷款时不能对抵押物价格作出合理、准确的判断。但是农房对外真正的市场价值却不高，流转的可能性不大，对于农信社来说，即便是走司法渠道，官司打赢了，要实现债权依然很困难。

而金融机构为规避风险，通常会低估农房价值，甚至在部分试点地区，农民抵押房屋后只能获得2万~3万元贷款。

不过，值得一提的是，这次厦门市的农房抵押办法中，提出了由政府“埋单”，来分担一半的风险。根据办法，将由厦门市、区财政共同出资设立农村房屋抵押融资风险补偿专项资金，用于分担补偿试点金融机构开展农村房屋抵押融资业务的坏账损失。

该资金的用途是：对出现农村房屋抵押贷款无法履行债务的情形，按金融机构抵押贷款在具体个案中本金最终损失的50%进行补偿。业内人士认为，对于银行而言，该补偿政策一定程度能够提高参与的积极性。