优先票据利率创近期新高 五洲国际未来盈利或被削弱

每经编辑｜每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

一位H股上市房企副总裁告诉 《每日经济新闻》记者，去年下半年以来，多家内房股之所以能够上市，在于已经找到了意向投资者，这保证了公司能顺利完成公开招股，但这些意向投资者目前大多收益不佳。

以五洲国际（01369，HK）为例，其发行价为1.22港元/股，IPO以来的最高价也只有1.38港元/股，如果扣除税费和手续费，购买五洲国际新股的投资者几乎没有盈利可言。与此形成鲜明对比的是，五洲国际公告透露，近期拟发行五年期1亿美元的优先票据，融资成本达到年息13.75%。

在五洲国际前后发行优先票据的碧桂园、旭辉和绿城，融资成本都较之低出不少。尤其是昨日发行7.5年期优先票据的碧桂园，尽管融资金额达到7.5亿美元，但年利率却只有7.25%。

或将削弱公司收益

对五洲国际来说，13.75%的优先票据利息，无疑可能会大幅削弱公司之后的盈利能力。半年报显示，虽然公司上半年公司股东纯利4.85亿元，但在上半年的总体收入中，有超过4亿元是持有物业增值带来的账面收入。其中，3.85亿是投资物业公允值带动的变动，另外有6554万元是转拨至投资物业公平值带来的收入。

去年同期，股东的纯利虽然只有3.73亿元，但投资物业公允值带来的变动只有1亿元。对港股投资者来说，扣除投资物业公允值变动后的核心利润，恰恰是一家公司是否值得投资的关键。

在核心利润不高的背景下，公司发行上述优先票据的高融资成本，可能会进一步削弱公司的股东纯利。事实上，优先票据13.75%的融资成本，也反映了港股市场对这家房企并不十分看好。就在五洲国际宣布发行优先票据前后，碧桂园和绿城也宣布发行优先票据，但融资成本仅为7%~8%。

事实上，穆迪助理副总裁兼分析师邹吉明分析认为，五洲国际在无锡市有普遍良好的销售业绩，土地成本较低、建筑成本适中、流动性充足。公司的信用指标在未来12~18个月的EBITDA/利息比率为4.5倍左右，债务/资本比率为50%~55%，都算不错。不过，五洲国际主要业务存在波动性，运营历史较短、规模较小，同时其在无锡以外扩张业务的宏大战略存在显著的执行风险，这些因素均抵消了上述优势。

高融资成本恐难获业绩支撑

穆迪的报告称，五洲国际的战略是尽量出售大部分房地产，这有利于提高周转率和及时回收现金，进而有助于维护流动性和实现偿还债务计划。尽管如此，公司高度依赖批发和商用房地产的销售意味着其业务状况存在较高的波动性，因为商用房地产项目的销售在一定程度上是由投机性需求主导，受宏观经济、投资意愿和融资的可得性所影响。

五洲国际公布的2013中期报告显示，公司目前正在开发的项目，绝大部分位于南通、淮安等三、四线城市。由于房地产购买资金的撤出，三、四线城市目前正成为很多开发商头疼的难题。

在2013年博鳌房地产论坛上，有多家地产企业的高管透露，很多省的三四线城市人口正在大量向省会流动，一定程度上造成了当地市场的空心化。

中房信研究总监薛建雄说，原来专业市场的主要买家是那些专业投资者，购买力比较强，而现在更多是一般的投资者，不仅购买力较弱，对租金的回报要求也比较高。如果租金回报最终无法兑现，就有可能引发和开发商的冲突。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文则进一步表示，由于一些三、四线城市的购房者已经有过开发商承诺的回报率无法兑现的经历，专业市场的销售由此开始放慢。

根据中期报告，上半年五洲国际投入出租的物业总面积达到15.5万平方米，但租金收入总共仅为2200万元。

在这样的背景下，五洲国际能否承担高利率的融资成本？《每日经济新闻》通过代理公关公司采访五洲国际方面，但截至发稿尚未得到回应。