地产信托规模成长遇天花板 地产基金异军突起

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每经记者 胡群 发自北京

今年上半年，信托规模成长迅速，但下半年至今遭遇成长瓶颈，种种限制已令信托规模徘徊在10万亿元以下很长一段时间，好日子似乎正在远去。

作为信托产品传统的绝对主力，地产信托也疲态显露。“今年下半年到明年，房地产信托可能会出现流动性风险，尤其是三四线城市的小开发商项目。”新奥基金总裁熊俊在接受《每日经济新闻》记者采访时说道。

中国信托业协会数据显示，截至第二季度末，房地产信托规模为8118.63亿元，较2012年年底的6880.69亿元增长不少，但资金流向占比已从9.85%降至9.12%，且呈现逐季回落趋势，占比快速下降，预示着房地产信托的风险正在逐渐释放。

用益信托工作室研究员廖鹤凯向记者表示，实际投向房地产领域的信托资金应高于信托业协会提供的数据，部分开发商联合信托公司发行“隐形”房地产信托逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品等进行包装。部分房地产公司通过改变标的物和取消房地产信托名称等方式，实现曲线融资。

除了资金流向占比下降，平均年化收益率也在下降。“房地产信托收益率下降，缘于资金市场利率下降，开发商的资金链有所好转。”廖鹤凯称，“但楼市回暖，房价止跌回升也是重要因素，投资者对楼市的风险情绪有所好转，开发商融资的风险溢价有所降低。”

逆势之中，房地产基金却异军突起、风头正劲，房地产信托丢失的城池正在被其蚕食。据用益信托工作室数据显示，今年至今房地产信托平均期限为1.91年，平均年化收益率为9.53%，而清科研究中心房地产基金研究室数据显示，房地产基金存续期一般为3年，平均回报水平约在20%左右。由于收益率远高于信托产品，房地产基金正在受到个人及机构投资者追捧。

中弘集团副总裁万珺在“2013中国房地产基金高峰论坛”上表示，未来市场会经过一个高速发展的阶段，房地产基金会对现有的信托以及其他的融资方式起到很大的冲击。当然，基金的风控措施远没有信托严密，这需要一个完善的过程。