小户型公寓卖出二手车价 东戴河尴尬折射旅游地产窘境

每经编辑 每经记者 王杰 发自北京    

每经记者 王杰 发自北京

2012年初，辽宁省政府将“绥中滨海经济区”正式更名为“辽宁东戴河新区”。新区西起辽冀交界处，东至高岭镇疏港路，北靠京沈铁路，南临渤海，总面积105万平方公里的新区，被定位为国际滨海文化旅游休闲圣地。在这个旅游休闲圣地建造的楼盘，被喻为“少数人的奢侈品”。

但这个被称为房地产“奢侈品”的项目，卖的却是北京、上海二手中端车的价格。单套仅10余万元的小户型“公寓”旅游地产随处可见。拥有美丽的海景资源，却只能以极低廉的价格招徕环渤海一带的购房者来买房。而和东戴河同一海域隔海相望的韩国济洲岛上的一套公寓，最便宜的售价是400万元人民币。

和东戴河一样陷入 “叫好不叫座”窘境的，还有位于青岛、烟台、海口、三亚、丽江、西双版纳等著名旅游风景地区，具有旅游概念的楼盘。

旅游地产“叫好不叫座”？/

有涉及旅游地产开发的业内人士评价道，旅游地产就像牛奶、饮料等快速消费品，价格低、快速卖，是开发商的通常做法。

在东戴河，这种低价促销的策略，被发挥到了极致。日前，《每日经济新闻》记者访问了当地四五个楼盘，发现一个比一个更便宜。

佳兆业东戴河的销售人员对《每日经济新闻》记者介绍称，48平方米的户型，折后价格大约为每套31万元，而且还是送家具、家电的精装修房，约合6450元/平方米。东戴河的另一楼盘“时间海”售楼处也打出 “48平方米的户型仅售21万元”，约合4375元/平方米。

“海韵馨园”的售楼员表示，原来售价4048元/平方米，但目前9折在售，也就是3643元/平方米，最便宜的一套小户型才10万元出头。

《每日经济新闻》记者调查发现，并不仅是东戴河的旅游地产，青岛、烟台、威海、三亚、海口、丽江等很多有旅游地产概念的楼盘都以很低的价格对外销售，某种程度上说，旅游地产甚至成为“贱卖”的代名词。

在海外，旅游胜地的房地产从来都是奢侈的代名词。《每日经济新闻》记者曾经在爱琴海上的圣托里尼岛上询问一个一二十平方米的咖啡馆的价格，被导游告知，这样一个商铺的售价，比雅典的一套70平方米公寓还要贵。旅游地产的出租收入，可以占到雅典人月收入的一半。同样在被美国视为滑雪度假胜地的科罗拉多州阿斯彭的房子，比美国很多大城市的房价都要贵。

中外旅游地产价格的悬殊差距，让人困惑，为什么中国的旅游地产要被“贱卖”呢？

附加值缺失致价值低下/

《每日经济新闻》记者在采访中发现，“诱人”的低价背后，是不完善的商业配套。

一位东戴河当地人告诉记者，要吃饭、购物的话，基本上只能去当地的孟村农贸市场。除了配套之外，交通不便也是潜在的问题。在佳兆业东戴河项目的售楼处附近，记者等待出租车就花了半小时。

伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，东戴河的旅游地产项目，贴着旅游度假的标签，但并无实质性的配套。换言之，旅游资源还没有开发出来。由于旅游地产特征不明显，导致“本应最有购买价值的旅游地产，最后被当成垃圾一样丢弃”。

“当前国内旅游地产行业尚未步入良性发展周期，多数旅游地产项目已经失去了旅游的真实意义。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮分析认为，在规划、建设、运营过程中仍以普通的地产模式进行，批量建设旅游地产项目，待面市后便出现了供给过剩的现象，此类物业价格下降也在所难免。他称，旅游地产的盈利能力还有待进一步提升。

实际上，东戴河的旅游地产并非个案，目前在环渤海和山东沿海，大量房企都参与了各种形式的旅游开发模式。“仅靠海洋及周边的自然资源卖一些廉价的农村特色的居住产品，并非真正的旅游地产。”创逸诚品顾问机构董事长王路表示并不认同当前东戴河的旅游地产模式。在他看来，这只是在有海洋资源的区域建造了一些没有经营价值且缺少投资价值的住宅地产，这种“靠山吃山、靠海吃海”的项目，本身没有经营能力，也没有溢价能力。

严跃进认为，东戴河所在地的诸多旅游地产项目，其实有一些离市区较远。由于拿地成本大大低于普通的住宅项目，因此开发商才愿意介入。配套缺失，而就业地点可能又不在此类区域，容易导致此类物业的空置。

《每日经济新闻》记者对东戴河地区的旅游地产楼盘调查发现，当地多数打着 “旅游地产”旗号的楼盘，通常只是作为向游客提供住宿的一个场所。楼盘本身并不是景点，也没有风景如画的旅游环境。

王路把这类旅游地产称之为“旅游地地产”，并不是真正的旅游地产。他认为，旅游地产本身就应该是一个观光景点或者旅游项目，然后才有周边的住宅。只有开发真正意义上的旅游地产，楼盘才不可能被贱卖。

事实上，真正的旅游地产并非无案例可循。瑞安房地产在上海开发的新天地项目，被很多开发商奉为旅游地产开发的经典。直到今天，当境外和外地游客来上海，首选还是要去新天地参观上海的石库门建筑。与新天地类似，华侨城的欢乐谷也是旅游地产开发的 “活教材”。由于欢乐谷带来的人气，周边的住宅往往能卖出不低的价格。

投入决定价值/

“我国旅游地产发展速度过快，质量方面难以有保障。”对于东戴河面临的困难，扈志亮建议，地方政府和地产公司应当通力合作开发旅游资源，契合当地的自然人文特色，将文化旅游元素注入地产项目中，形成“旅游带动地产、以地产促进旅游”。

事实上，由于我国对在4A级旅游度假风景区开发住宅和商业项目有严格的限制，现阶段所谓的“旅游地产”项目实际都与景区有着较远的路程，大部分情况下，很难享受到区域旅游景观的资源优势。在这样的背景下，更加需要开发商在项目中开发休闲、度假、旅游景点，以提升项目的吸引力。

但要实现这个目标，开发商在前期必须要大量的资金投入。事实上，除了少数地产企业外，很少有旅游地产开发商愿意在没有获取足够高的销售收入前，就为旅游景区的建设投资巨额资金。

在这样的情况下，很多开发商还是想以住宅开发模式，发展旅游地产产品。楼盘的销售价格自然不会很高。

在没有实现良好销售收入情况下，开发商更加不愿意投入资金，去开发相关配套和自然人文景观，久而久之，形成恶性循环。项目对游客越来越没有吸引力，楼盘的销售也越来越乏力。

地方政府也在廉价卖出土地资源后，失去了培育旅游产业的良机，当地经济因为失去了一部分造血功能而变得黯淡。

对于如何改变这种状况，程浩业认为，首先，政府是整个城市运营的策划与实施者，城市定位与功能区位定位要清晰、且发展模式可持续，切忌为短期政绩盲目开发；其次，开发商是区域项目开发的践行者，需要结合区域发展特点，通过项目的功能规划赋予项目生命力及增值空间，切忌“一锤子”买卖的思想；最后，政府与开发商需要有更多的沟通与协调，共同营造符合城市功能区要求的发展环境，不能让购房者来承担所谓的风险。