专访卓越置业集团有限公司执行总裁 张远

2013博鳌房地产论坛8月14日—15日在海南三亚举行，论坛主题为“改革时代的地产新力量”，卓越置业集团有限公司执行总裁张远发表“问道商业地产 把脉发展趋势”主题演讲。

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卓越置业集团有限公司执行总裁张远出席本次论坛，并发表主题演讲：

张远：各位领导、各位来宾，今天非常高兴在这个讲台上讲这么大一个题，作为一个企业来讲“问道商业地产，把脉发展趋势”，显得有点自不量力，但是卓越在这方面做了一些工作，我想结合卓越的一些经验谈一谈。

我报告三个方面的内容：第一，我国商业地产的发展现状和存在的问题。第二，未来中国商业地产的发展趋势，第三，新形势下地产商的应对策略。

第一，我国商业地产发展的现状和存在的问题。

截止2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。我们认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，我们看到商业地产也会受到一定的影响。

另外，从整个区域分布来看，我们简单搜集了一下2012年重点企业拿地的情况和业务的分布，从几家大型房地产企业拿地的区域分布来讲，还是二三线城市更多一点，我们如果要仔细分析，只要是在这些二三线城市中心区、城区，或者城郊区拿的地里面，商业的比例一定是很高的，要比原来高得多，我们没有具体研究它的比例数，但是我们各个大企业应该很清楚，只要是在旧城改造、城中心区、郊区拿的地，政府一定要求有商业配套。

在这些企业开发的模式里面，我们归纳起来有三大类，一类是万达的模式，我们叫做订单式的开发模式。再就是租售并举的新鸿基的模式，它经过这个转型整整花了11年。再一个就是凯德的资本加商业的模式，凯德现在在国内的商业地产运营当中应该说是独树一帜，也取得了非常好的效果。但是作为国内企业来讲，它的模式的可复制性，可能国内企业没有这个优势，也很难做得到。它具体怎么运作的，我也不在这里多讲了，但是我觉得在行业内，大家都有这样一个基本的看法。从典型企业就看到商业地产发展有这么三大类模式。

简单介绍一下卓越，卓越是从2004年树立了首个卓越商业地产的品牌——卓越时代广场，我们就开始进入商业地产市场。卓越集团一直坚持是商业并举、货如轮转。公司不断推出商业住宅产品，我们不仅做商业，我们也有蔚蓝系列，我们卓越的蔚蓝海岸还是比较有名的，在各地的蔚蓝系列的住宅销售很旺。目前，卓越已经成为深圳（楼盘）CBD商务开发规模最大的企业。

讲了总的投资需求，也讲了几个典型的开发模式，下面我简单归纳一下，我们认为在商业地产发展中存在几个大的问题。第一，投资盲目性较强，部分区域的同质化严重。特别是综合体的泛滥，在某些人口并不太多，或者未来人口导入的期望不大的情况下，我们大量的建了商业综合体。第二，电子商务发展的冲击，购物消费类商业地产运营难度加大。从商业地产这个角度来看，电商应该是一个最大的敌人。但是电商的冲击，商业地产阻挡不住，我们必须要承认它带来的后果，我们必须要做相应的调整。第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。这三大类问题，在商业地产的发展中要共同面对。

第二，未来中国商业地产的发展趋势。

1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态，在商业地块的选择上，卓越集团的战略定位是一二线城市的中心区域和次中心区域，也是城市最具价值的潜力区域。我们认为业务布局会有一个郊区话，但是我们卓越还是要坚持在中心区和次中心，这是一个大的趋势和卓越选择的错位。

2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。

3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。近年来REITs作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，但由于海外上市条件和门槛过高，REITs在中国还属于个案，预计未来有关政策环境将明显改善，REITs以及各种创新的融资渠道和工具将迅速发展。这是我们更多的看到REITs对中国的商业地产来讲可能会是崭新的融资的大门。

4、开发策略的科学化。开发商要根据项目所在地的特点，市民消费的特点、城市商业业态的分布特性，充分进行市场调研、规划，针对性地进行商业地产开发，前面的工作一定要做透，一定要做好，当一个区域的人口只能支撑10万平米商业，而且现在已经有个10万平米商业的时候，你要再进去，就会稀释掉这个人口支撑的比例，要么就是两个项目都做不好，要么就是两个项目要死掉一个，要么就是大家都好死不如赖活着，都经营不好。这里举个例子，也算是做个广告，我们今年上半年在深圳推出了一个商业的楼盘——卓越城，该项目位于深圳CBD里面，是我们做的第四代产品，项目位于深圳福田梅林，包括10万平米的企业总部基地，10万平米的甲级写字楼，20万平米的购物中心，目前该片区的规划在我们进入之前还是比较滞后的，周边的产业业态也相对落后，人流档次和人流量也不够。2013年，深圳市将国际电子商务产业带的规划列入了梅林片区，现在政府已经开始主导对本片区功能进行转型开发，将本区定义为中心北区，规划20栋写字楼，作为CBD的功能拓展区。它规划20栋楼的时候，我的几栋楼已经开卖了，所以说我们卓越还是想走在前面一点。如果大家现在到深圳去，到梅林片区，应该是可以看到卓越城的，我们上半年这一个盘的销售占整个深圳市商品写字楼的销售的40%。

第三，简单描述一下我们对未来趋势的看法。做商业地产的企业在新形势下要有相应的判断，我归纳出来四个部分。

1、练内功、打基础。地产商面对商业地产的诱惑，要耐得下心。如果没有这方面的特长，或者没有这方面的团队，不要盲目进入，或者已经进入以后，一定要稳住你的团队，要下决心继续深入，提高企业的运作能力，提高商业地产的运作规律，把握未来的商业规划与布局，抓住商业地产的核心方可运营。这两天大家都在讨论这个问题，刚才秦主任在演讲中提到，商业运营的基础是现金流，那个是最本质的，如果一个商业体的运营产生不了合理的现金流，几乎都是白搭，你发REITs也不行，发债也不行，你靠自己的现金流回收投资更不行。所以本质上还是运营体的现金流。

2、建渠道、寻合作。渠道的多少与深浅决定了地产商能够动用企业外部资源的能力，商业地产是需要很多外部资源的，除了金融以外，还需要商业。就是昨天讲的零售商的进入。由于商业观察很多，地产商要树立多方共赢的理念，逐渐树立长期、稳定、牢固的合作伙伴与合作期望。商业地产的销售比写字楼的销售更加复杂，因为地产就是开发商和购买者之间的关系，最后有一个物业的服务，写字楼也基本上是一样的。但商业不一样，商业还有一个第三方介入，就是商家。商家比开发商还精，比客户也更精，中间多了一个利益体在里面，我既要把商家招进来，要留得住，还要让它赚钱，要做到这一点，这个商业的运营才能正常，在这种条件下才能保证我赚钱。所以说多了一个更加精明的利益体在里面，所以它的运营是更复杂一些。

3、重运营、树品牌。商业地产应该做成地产加品牌，品牌优势将是地产商的核心竞争力的重要构成要素。未来商业地产的竞争就是八个字“渠道为王、商品经济”，在整个商业决定胜负的就是你有没有更多的商家渠道，有没有更良好的口碑和良好的品牌。

4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，另外消费者更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大的片区，区域性的购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。

在市场竞争的浪潮中，商业地产开发商一定要主动适应社会的进步和变革，抓住机遇、迎接挑战，才能取得更快、更好的发展。谢谢大家。