朱大鸣：推进房产税的最大阻力并非不动产统一登记

每经编辑 朱大鸣    

◎朱大鸣（资深财经评论人、企业家）

混乱不堪的不动产登记现状或许有望终结。国土部日前召开的全国农村集体土地确权登记发证工作最新进展及有关情况汇报会议透露，下一步还将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。

当前我国不动产登记制度仍建立在条块分割的体系之上，这已经不能适应房地产市场迅速发展的要求。2007年颁布的物权法就明确了"国家对不动产实行统一登记制度"，这一规定至今也没有真正落地，原因何在？

我国绝大部分实施的是房产和地产分开登记原则，房产由建设部门负责登记，地产由国土主管部门负责登记。在现实的操作中，可能出现房产和地产单独抵押的纠纷。这种混乱还表现为，登记事项不统一，程序不透明也不规范，权利人难以有效查询。

随着房产价值的升值，很多不动产持有人成为阻碍不动产统一登记的最大阻力。分散的不动产登记制度，一方面降低房地产交易的效率，另一方面也隐藏了一些不公正行为。

如果实施不动产统一登记制度，会对正在试点的房产税有何影响？业界普遍预期，不动产统一登记制度的推行，意在推进全国住房信息联网，这样能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，从而为房产税的全面征收提供条件。

只有明晰了哪些人拥有哪些房产，才能真正在全国范围内推广房产税。虽然如此，笔者还是认为，推进房产税最大的阻力仍然是无法回避"70年使用权"这一法律现实。更无法回避的是，70年的土地出让金一次性征收，每年再征收房产税，是否存在重复征税问题。不少专家认为，这二者性质不同，所以不能算是重复征税，这种说法无疑是在玩弄概念。

无论作为地租性质的土地出让金，还是作为税收的房产税，从本质上都是对土地所征收的货币。即使是力推房产税的财政部财政科学研究所所长贾康也不得不明确表示：房产税与土地出让金的重复征税不可避免，但是这里面的区别就是重复的合理不合理，这是问题的关键。

贾康认为，二者并存是合理的。但是在笔者看来，这是不合理的。

就土地出让金与房产税的内在逻辑来看，如果推进房产税的目的是替代土地财政，即主要是获得土地出让金的模式，显然，二者并存是不合理的重复征税。如果推广房产税的目的不是替代土地财政，而是在此基础上增加财政收入，那么，无疑是在加重纳税人的负担，这样的重复纳税也得不到合理的解释。

所谓房产税降低房价一说，在上海与重庆的实践已经证明是不可能的。很多人用在全国推进房产税这一预期来吓唬房地产市场，其实，房地产市场经过多少政策都没有打垮，房产税也不是秋老虎。不动产统一登记制度，如果能够为房地产建立合理税收体系，更加有利于房地产市场健康发展。

不动产统一登记制度如果能够顺利实施，可能会促进房地产市场更加公平地交易，有利于中央宏观调控的实施。此前，房产登记混乱，各地房产信息联网更是无从谈起，不动产管理方面存在一些漏洞，这就为官员贪腐打开了方便之门。

不动产统一登记制度在地方层面遇到各种各样的阻力，是因为房地产往往成为一些官员暴露不义之财的重要途径。更重要的是，建立不动产统一登记制度，有利于房地产调控的政策制定以及执行，这些年来，调控政策之所以屡遭失败，一个重要原因在于没能真实摸清楚全国到底有多少房产，这些房产的分配状况到底如何。

不动产统一登记的主要目的，是通过不动产的登记向公众昭示业主的权利，从而表明权利人的权利所在；而推进房产税、反腐和调控房地产市场，只是其辅助性功能。以往的经验表明，房地产作为居民财富的重要组成部分，任何涉及房地产市场利益的政策，都会引起各方博弈。不动产统一登记制度要顺利实施，主要取决于管理层所制定政策的内在逻辑的一致性与合理性，以及管理层的决心。