下半年京土地市场降温预期明显 标杆房企“疯狂出价”难再现

每经记者 王杰 发自北京

北京的土地市场，在经历了上半年的疯狂与火热之后，业内人士预测，下半年将转向“降温”。

北京市7月份成交的8宗经营性地块的溢价率都比较低，除夏家胡同溢价率35%外，其他地块溢价率均明显低于北京土地市场前5月。值得注意的，前5月平均溢价率为54.5%。

中原地产市场研究部总监张大伟分析，虽然地块属性不完全一样，但对比出价情况看，地块出让延续了6月来的平稳趋势，并没有出现5月前火热的情况。

房地产业内人士严跃进补充道，土地市场的降温，实际上是以上半年土地市场的火热为代价的。在上半年，无论是大型房企还是中小型房企，都做好了积极的土地储备。因此，对于房企而言，这种降温，只是换了一个新的形势。相信下半年在原有土地市场的基础上，房企的新开工量等将呈现一个上升的态势。因此，土地市场在相应城市的突然平静，恰恰映衬了过去土地市场的火热。这种降温，对于市场的稳定是有好处的。 

7月后京土地市场溢价率下降

07月15日金融街控股股份有限公司和北京实兴腾飞置业发展公司联合体以381201万元竞得北京市石景山区五里坨南宫住宅小区（A、B地块）保障性住房用地、京西商务中心（西区）商业金融用地地块国有建设用地使用权。按照底价计算楼面价为8913元每平米，而最高报价40亿的楼面价为11240元每平米。溢价率未26%。最后成交38.12亿，楼面价为10711元每平米。

同日，北京建工地产有限责任公司以33亿元竞得北京市石景山区五里坨建设组团02号地B地块保障性住房用地、京西商务中心（东区）商业金融用地地块国有建设用地使用权。按照底价计算，该地块楼面价为8085元每平米，最高报价33亿计算的楼面价为10373元每平米。溢价率为28.3%。

中原地产研究部总监张大伟分析认为：叠加石景山两地块，上半月，北京出让的经营性地块达到了8宗，合计土地出让金已经达到了147.12亿。年内累计的土地出让金更是达到了816.89亿。远超过2012年全年土地成交量，预计2013年土地交易额有望达到1200亿以上。“除夏家胡同溢价率35%外，其他地块溢价率均明显低于北京土地市场前5月。”

值得注意的是，这是保障房出让方式的再次尝试，在之前保障房的建设除了单独地块建设外大部分是项目配建，本次出让的两地块第一次采用了热点区域的商服地块与保障房搭配出让，融合报价。

张大伟分析，控制溢价率，能平抑市场对土地价格的敏感度，避免部分地块过热对交易市场影响。二可以加快保障房地块供应，增加保障房供应量。同时，这一尝试办法也可以逐渐减少之前出现了地块本身配建保障房出现分配难的问题。

剔除两块保障房地块，位于老古城的商业地块，在年内有同类型成交的2013年01月10日中海地产集团有限公司20.18亿获得13.37万平米。本次出让的两地块保障房部分基本可以保本销售，而位于古城的商业部分折算后的楼面价低于年内之前出让的石景山区域同类型地块平均价格。

严跃进认为，土地市场无论是呈现过热或分化的态势，实际上背后都是房企实力的暗暗较量。对于大型房企而言，由于具备较广阔的融资平台，因此，在拿地上依然可以保持有恃无恐的态势。同时，对于某些迎合地方政府需求的房企，则可以在土地获取上占有先机，包括地方鼓励的相关产业用地、保障房建设等，都有为获取土地赢取更有利的机会。 

年销售业绩未过半的房企拿地或收敛

业内人士预测，7月后的土地市场“降温”，将在下半年蔓延。

根据上海易居房地产研究院7月16日发布的《10大房企销售业绩报告》显示，包括万科、恒大在内的10大房企，在2季度的销售业绩呈现了量价齐升的态势。其中6月份的销售业绩更是创下了近一年的历史新高。同时，上半年，10大房企年度目标完成率为51%。其中，完成率最高的是中海,为71%。保利、万科和合景泰富紧随其后，分别为53%、52%和51%。

当然，也有部分企业的销售业绩也并非十分完美。如上半年，金地、富力、恒大、雅居乐、首创和新城的年度目标完成率低于51%的平均水平，其数值分别为49%、48%、45%、38%、33%和32%。对此，上海易居房地产研究院发出警告，此类年销售业绩未过半的房企，下半年应更多地采取随行就市、以量定价的策略。

严跃进指出，此类房企的经营业绩，将会进一步影响房企下半年的拿地状况。对于有较好业绩支撑的房企，可以继续将资金、人力、精力等投向土地获取这一领域上，这是其进一步扩张的前提。相反，对于一些业绩较差的房企，在拿地动作上势必收敛，因为其重心将转移到提升销售业绩、加快库存周转等方面。此类房企根本无暇顾及拿地等方面，而这一类房企，恰好为土地市场的降温提供了力量。

张大伟表示，预计在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前疯狂出价现象。从全国范围看，6月底开始也出现了多宗高总价地块，但溢价率都明显降低，整体来看，土地市场可能首先出现分化，在钱紧的大趋势下，部分企业现金宽裕、资金成本低的可能在土地市场继续有所斩获。而中小房企在土地市场可能会受到资金影响而表现开始出现保守。

（实习生崔素娟对本文亦有贡献）