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房地产造就的繁荣能维持多久?

2013-06-06 01:34:26

全球资金涌动,中美都靠房地产维持繁荣与投资,这一切真能够持续吗?房产泡沫无法维系,发展经济靠的是房地产里的人,而不是钢筋与水泥。

每经评论员 叶檀

中美制造业持续低迷,全球经济制造房地产幻象。

6月3日公布的5月汇丰采购经理人指数显示,我国5月制造业PMI终值为49.2,7个月以来首次跌破50荣枯线。官方公布的5月制造业PMI数据为50.8,较4月回升0.2个百分点。最乐观的预计是,官方统计的大型企业情况好转,而中小型企业情况不乐观,但从各行业数据分析,官方的统计数据乐观程度令人费解。

资本市场高歌猛进的美国,实体情况不妙。美国供应管理学会(ISM)6月3日公布的数据显示,5月ISM制造业采购经理人指数降至49,为2009年6月以来最低,六个月来首次呈现萎缩,因为新订单下滑且出口需求减少。

美联储最看重的非农就业数据自去年以来有极大改善,去年9月,美国失业率下降到7.8%,环比下降0.3个百分点,是奥巴马2009年1月就任以来最低点。今年以来,失业率保持在7.5%左右的乐观位置。但共和党候选人罗姆尼表示:“如果把放弃找工作的人考虑在内,失业率接近11%,以任何理性方式衡量,显而易见,我们处于就业危机中。”

制造业低位盘整,真正带来动力的是大量货币刺激下房地产行业的复苏,中国与美国趋于一致。中国是由于基础货币增加带来的投资量的增加,而美国则是由于美联储量化宽松带来的房地产溢价。

6月3日,上海易居研究院发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》,显示10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米,环比增长41.7%,同比增长44.6%;土地出让金收入合计669.9亿元,环比增长64%,同比大增392.6%,创2008年以来同期土地出让金收入新高;土地成交均价为3015元/平方米,环比增长15.7%,同比增长215.7%,创三年以来的新高。

同一天,中国指数研究院发布数据,2013年5月,全国百城新房住宅平均价格为10180元/平方米,环比上涨0.81%,同比上涨6.90%,环比自2012年6月连续第12个月环比上涨,同比则连续第6个月上涨。

房地产上升是不争的事实,考虑到人民币升值过程中,虚假贸易带来的一半以上的热钱,地下钱庄,以及地方政府在城镇化过程中土地成为最大宗融资抵押物的事实,中国房地产上升几乎是定局,是国际热钱与城镇化建设赤字双重压力下的必然结果。与此同时,国人从境外带入的是奢侈品、食品、日用品、电子产品,可见国内制造业面临的压力之大。

美国制造业时好时坏,可以说是弱复苏,相比而言,股市与房地产却大涨特涨。5月28日公布的标普/凯斯席勒房价指数显示,截至今年3月的过去一年内,美国20个城市房价同比上涨10.9%,创七年来最大涨幅。标普道琼斯指数显示,美国20个城市和10个城市房价指数均创2006年以来最大年度涨幅。

两大抵押贷款融资巨头——房利美和房地美股价在两年半时间内股价涨幅均超过1000%,超过了知名大牛股谷歌。美国财政部成为最大的受益者,作为援助协议的一部分,房地美和房利美同意美国政府以每股0.00001美元的预购价格拥有两家公司79.9%的普通股凭证,期限为20年。作为援助回报,美国财政部持有1171亿美元的房利美高级优先股,持有723亿美元的房地美高级优先股。在6月的股息支付完成后,美国政府从房地美和房利美获得的股息总额将升至1316亿美元,接近美国政府1894亿美元的两房优先股总体投资规模。

截至3月31日,房利美的总资产为3.2万亿美元,而房地美的资产总额为2万亿美元;“两房”购买了金融危机后90%的新抵押贷款——价格越来越高,可见美国再次押注在了房地产市场上,如果美国房地产市场发生剧烈波动,实体经济与金融界的疲弱就会暴露无遗。

全球资金涌动,中美都靠房地产维持繁荣与投资,这一切真能够持续吗?也许美国作为移民国,持续时间稍长,中国作为被投机货币的国家,持续时间稍短,但泡沫无法维系,发展经济靠的是房地产里的人,而不是钢筋与水泥。

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