溢价14倍 华侨城66亿受让大股东优质地块

每经记者 皇甫嘉 实习记者 蒙湘林 叶燕婷

华侨城A（000069.SH）近日公告称，全资子公司华侨城房地产拟受让大股东华侨城集团位于深圳市华侨城城区内的四宗土地开发权。此次交易价格为66.26亿元，溢价率高达1467%。

对于高达14倍的溢价，华侨城A表示，这和地块取得成本低、近年地价上涨幅度较大、配套完善、人口密度高等原因有关。《每日经济新闻》记者调查发现，上述四块地所处位置优良，有卖方机构乐观测算，部分地块开发后房产售价可达10万元/平米。

66亿受让大股东地块

华侨城A公告显示，此次受让的地块包括华侨城中心花园、华侨城大厦、西北片区和天鹅湖2号等4宗地，其中规划住宅建筑面积约为52.92万平方米、规划商业及商业配套建筑面积约为17.1万平方米。协议签署后10天内，华侨城房地产向华侨城集团支付33.13亿元；协议签署一年内，华侨城房地产再支付剩余的33.13亿元。

《每日经济新闻》记者注意到发现，截至2013年一季度末，华侨城A的账面资金为89.4亿元，资产负债率为69.91%，此次支付66亿元现金后，公司的资金压力将大增。

对于资金压力，记者联系了华侨城方面，公司董秘处工作人员表示：“在华侨城上市之后，为解决同业竞争问题告显示，华侨城集团早在2003年已便一直在计划将地产资源注入上市公司，从年初开始公司便在考虑并开始着手安排相关事宜，同时公司也是国资委下属的央企，有资产负债率不能高过70%的要求。接手大股东的土地，在资金方面公司早有计划，不会给上市公司带来过多的压力。”

在获得上述地块，但至今未后，接下来公司将如何安排开发计划？未来是否沿袭华侨城的“旅游地产”模式？

“从对这些地块的规划到销售阶段，开发进度应该在4年左右，因为上述地块是在华侨城内进行开发；，该区域的欢乐谷等设施多年前便存在了，因此它本身就是旅游地产模式。”上述工作人员透露。

14倍溢价贵不贵？

值得注意的是，此次受让地块账面净值为4.23亿元，评估价值为66.26亿元，增值率为1467%。

对于高达14倍的溢价，华侨城给出了两点原因：一是该地块原始成本过低；二是近年来深圳市房地产市场发展迅速，导致地价有大幅上涨，区位经济运行发展状况良好，基础配套设施完善度较高，人口密度增大，居住及商业用房的需求量增加，导致地价有大幅上涨。华侨城集团收益率将董秘倪征亦表示，此次的四块地价是参照周边价格的标准，经过与各方的商量、探讨、资产评估后决定的，集团认为交易价格是非常公允的。

溢价14倍，金额高不高？成都某房产评估师对记者表示，如此高的溢价率在地产行业较为少见，但考虑其原始成本很低，也不能就判定为太高。

深圳一位不愿具名的土地评估师则评论道：“虽然溢价率很高，但其实并不算贵，以一万多元的单位成本价拿到这样不错的地段算便宜了。”

不论溢价高低与否，66亿的真金白银不是一笔小数目，华侨城A为何愿意斥巨资购买上述地块？

2012年年报显示，截至去年年底，华侨城A旅游综合业务配套地产储备面积为565万平方米，房地产业务储备面积为200万平方米，与万科、保利这些大型开发商相比仍有明显差距。据了解，万科去年年末仅广深区域的土地储备就达到了1290万平米。

券商：利润可达百亿

《每日经济新闻》记者调查发现，此次华侨城A得到的土地，目前实际价值已经远超此次的转让价格。

从卫星地图上来看，上述四块地所处的位置堪称优良。其中，华侨城中心花园毗邻华侨城主题公园欢乐谷，华侨城大厦靠近主干道深南大道和地铁站，另外两宗地块则都紧挨着主干道北环大道。

据当地知情人士透露，华侨城片区一直是深圳的豪宅片区，目前与上述四个地块相邻的在售楼盘，均价基本都在4万元/平米至7万元/平米之间不等。

卖方机构的数据也给市场以乐观理由。高华证券研报显示，目前华侨城周边现有项目如香山里公寓产品的均价为3.65万元/平米，波托菲诺别墅均价甚至超过了10万元/平米。

中银国际研报则估算，中心花园作为商业性质别墅未来均价为10万元/平米，华侨城大厦的商业楼、写字楼分别为10万元/平米、4.5万元/平米， 西北片区开发为住宅均价可达到3.5万元/平米，天鹅湖2号开发为住宅可达到6万元/平米。4个项目所能贡献的净利润合计约为107亿元，3年净利润折现合计约为7960亿元。

“可能也有一定的道理。”当记者将卖方机构的评估报告内容转述给华侨城A工作人员后，其表示。

10年未开发引“囤地”质疑

尽管潜在收益可能十分丰厚，但这笔交易也不是没有瑕疵。

2003年，华侨城曾与深圳政府签署《关于处理华侨城用地问题的协议》，该协议规定了华侨城“3.07平方公里用地”总体规划指标，而本次转让的4宗土地就在该范围内。在昨天的公告中，华侨城A表示，目前集团未与相关部门签订正式的土地出让合同，也未获得国有土地使用证。

如今十年过去，这四宗土地仍处于待开发状态，其中两块商业用地面积共计3.54万平方米，土地使用权终止日期为2044年8月31日，只剩31年的使用权限，两块住宅为主的用地共计24.55万平方米，使用权限还仅剩61年。

根据国土资源部2012年7月开始实施的《闲置土地处置办法》明确规定：未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。

其中对于闲置土地的定义，该办法列出了3种情形：一是国有建设用地使用权人（通常指开发商）超过土地出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地；二是，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%；此外，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

对此倪征表示，这四块土地是2003年整体拿下来的土地中的一部分，由于体量巨大，那一批地需要分批开发，如今的4宗地是最后留下的一批，目前，其中两块住宅用地已经排到开发计划中，大概会在明年开工，2016年之前建设完成。而另外两块商业用地计划做超高层的建筑，还在研究具体方案，目前没有结论。

美联物业研究中心主任徐枫表示，所谓的政府规划很可能只是房地产公司囤地的托词，一块土地十年未动，这些土地实际上是空置的，但却可以用“政府规划” 避开法律的约束。

宋丁则表示，由于土地增值收益巨大，地皮的升值价值远远高于提早开放带来的价值，房地产商囤地的案例其实很常见。除了“政府规划”外，地产商也可以通过在地皮上做一些生态类的或者其他功能的使用，如做景观、种草种花等，作为避免地皮闲置的过渡性安排，坐等升值。