“双特”落地40天后 国家级金融资本大量流入临港主城区

2月28日，上海市政府新闻发布会正式对外公布临港“双特”30条配套政策，并宣布计未来3年，临港地区将完成全社会固定资产投资约1000亿元，未来5年，完成全社会固定资产投资约1800亿元。而仅仅40余天后，临港新城就先后迎来了两个国家级金融资本，为临港新城的开发大量的投入。

在世界房地产史上，一个地区的房地产中长期价值的升值，与当地城市建设资金的大量流入直接紧密相关。纽约曼哈顿在17世纪刚被荷兰人买下的时候，只值24美元。正是因为其后资金大量流入曼哈顿的城市基础建设，才使它成为全世界房地产价值最高的地区之一。对于地理位置优越的临港来说，拥有相关产业的扶持，又有大量的资金流入，很多人相信它会成为拥有多个城市中心的上海未来的又一中心。

国家级金融资本签约临港新城

上海市人民政府与国家开发银行4月初在上海签署《加快推进上海新型城镇化发展战略合作备忘录》，共同推进上海新型城镇化建设。临港新城的快速发展，就是上述协议的内容之一。

根据协议，国家开发银行将发挥贷款、投资、债券、证券、租赁的综合金融服务优势，支持城镇化发展模式创新，为城镇群基础设施一体化和网络化、城市供水供气、垃圾污水处理、信息基础设施、生态环保、城镇化产业配套等领域项目开辟多元融资渠道。

而据消息人士透露，除了国家开发银行，另一国家级金融机构也已经签署了向临港引资的协议，共同建设临港的优质城市项目。

很显然，多家国家级金融机构先后签约，投入资金支持城镇建设，意味着临港的城市基础设施将会进一步升级。此前，临港“双特”政策提出上海市承接的17个重大专项以及航空零部件配套、新能源装备、工业机器人、精密制造、电子信息装备等战略性新兴产业重大项目优先在临港地区布局。“双特”政策实施3年，市级财政每年安排的5亿元专项资金和临港管委会每年安排的5亿元专项资金，共同组成临港地区每年10亿元的产业专项发展资金。

临港地区还将设立以国资为主的10亿元种子基金，吸引带动社会资金设立100亿元临港产业基金，有效提升临港地区高端制造企业的竞争力。民用航空、LED、再制造三个专业园区建设将重点培育，其中，工业机器人、数控机床、微电子及光电子等智能制造、节能环保装备和海洋新兴产业发展等领域在全球都属于高端先进的产业领域。此外，新能源、新能源汽车、物联网等产业示范应用项目也将被探索实施。

仅今年临港地区就将推动一批重大功能性项目建设，包括推动上海极地海洋世界项目尽快签约落地，打造科技含量较高的海洋主题科普互动馆，上海国际影视城项目力争上半年开工建设，加快推进滴水湖南岛游艇俱乐部项目建设，年底前码头部分完工等。

根据规划，临港适度超前规划和建设一批重大基础设施，优先配置一批优质社会事业资源，强化商业与城市配套同步开发，对具有连锁品牌的城市生活服务企业和社区商业必备业态，给予租金和物业管理费奖励。

在公共交通方面，完善地铁短驳公交，规划有轨电车等公共交通体系。在生活配套方面，提供优质生活配套服务，为中高端人才提供子女入学方便和本人就医的绿色通道。

主城区可售项目仅有一个

中国数据研究院执行院长陈晟此前就房屋的价值发表过一个观点，一个地区的房屋价值的含金量，在于这一地区的城市基础设施建设和产业开发的资金投入量，投入的资金越多，房屋的价值就越高。

这一观点在业界普遍被接受。很多房企拿地前，常常会以这一地区政府投入的资金，以及相关产业的资金流入总量，来衡量当地的土地价值。

而临港地区未来3年实现全社会固定资产投资1000亿元，未来五年固定资产投资规模将达到1800亿元。截至2012年底，临港新城已经累计完成固定资产投资1160亿元。未来五年内有3000亿元的资金投入临港新城的城市建设，但各种住宅总量却只有435万平方米，这意味着每平方米的住宅能享有基础设施配套价值6万元。

这对临港地区未来的房地产价值显然是一个重大的利好。由于临港的土地成本很低，巨额的社会固定资产投资，将直接转化为产业园区、城市交通、教育医疗等产业、生活设施。特别是作为整个临港新城的核心，主城区未来吸引到的城市开发资金，显然会远远超过其他板块。根据此前的报道，未来主城区内将有的大量的商业、商务、居住、教育、医疗等功能的综合设施。

国家金融资本的大量流入，显然会加快这一进程。相对于大产业布局的临港板块，位于该区域核心位置，居住功能及配套最为完善的浦东临港新城主城区显然最具机会成为与陆家嘴并驾齐驱的另一个能够吸引全世界资金的上海城市新中心，而它的成长速度极有可能将超过20年前的陆家嘴。

反过来研究当地住宅价格，我们却发现目前临港新城的房价在整个上海大城市板块中价格处于低廉地位；唯一在售的港城滴水湖馨苑现房在售公寓，均价仅13000元/平方米左右。即使是别墅，价格也仅仅18000元/平方米左右，该项目后续还将推出主城区内稀缺的小高层，套型面积约140~200平方米，为舒适型三房至四房户型。该批产品所在小区位置较好,部分高区户型可远观滴水湖和东海，是名副其实的景观公寓。可见，在临港板块飞速发展的今天，该区域的主经济体所带来的对优质的住宅和完善的商业配套等的需求量必将会与日俱增，而主城区则必然成为释放需求的最佳区域。 （文/杨羚强）