“国五条”地方细则凸显治理思路

◎项峥（经济学博士）

4月8日，在博鳌亚洲论坛2013年年会关于经济转型与楼市调控的分论坛上，任志强认为：从已经出台的“国五条”地方细则来看，基本上都是软磨硬泡的做法。地方政府的这种软磨硬泡，是否有“国五条”地方细则出台会影响当地经济发展的顾虑暂且不论，仅从理性认识上说，若以房地产泡沫助推地方经济增长，无异于饮鸩止渴。

我国房地产市场是否存在泡沫？仁者见仁，智者见智。在理论上，有好多衡量房地产泡沫的方法。比较简单易行的是房价收入比。在我国部分城市，房价收入比已经远远超过世界银行研究的发展中国家4~6的合理水平。特别是在北京、上海等一线城市，一套100平方米的商品房，动辄要五六百万元，显然已经超出了普通工薪阶层的支付能力。我们不妨将投资房地产与经营一家实业公司做个比较，比如开办一家工厂。按照5%或6%的毛利率，要想挣到五六百万，需要近1000万元的销售额，而每一笔销售额都是从不起眼的几万元、几十万元积累起来，还要承担经营的风险，各种交易费用，劳心劳力。如果这样算一笔账，还不如投资房地产来得简单。仅仅是在期初签订合同交付房款，坐等房屋升值。这样一看，我国房地产市场是否存在泡沫，可谓是不言而喻的。

任由房地产泡沫吹大，以换取地方经济短暂繁荣，好比吸食鸦片，容易上瘾，最终也会病入膏肓。2003年以来，温州购房团在全国各地四处出击，大量投资投机房产，把各地楼市搅得热火朝天。即使温州本地楼市，楼价之高，可以媲美北京、上海等一线城市，有过之而无不及。在这种热潮带动下，相当多的温州民营企业老板不再专注实业，而热衷购买房产，大量借用民间融资。当然一开始，这些老板们也是尝到甜头，投资房地产收益远远超过实业经营。但问题也在不断积累，风险不断升温。直到2011年，温州民间融资风险集中爆发，频频传出这些老板们跑路的消息，不少企业经营陷入困境。曾经辉煌无比的温州民营经济从此也一蹶不振，从全省增速前三甲到位列榜尾。温州也因此成为全国70个大中城市中唯一一个房价下跌的城市。

因此，房地产去泡沫与发展地方经济并不矛盾。相信在这个问题上，地方政府领导应该会有更理性认识。实际上，笔者以为，在房地产去泡沫和发展地方经济之间，也需要一个平衡。那就是合理控制去泡沫的进程，避免房地产泡沫的骤然破灭对地方经济发展造成过大影响。这有前车之鉴，西班牙、日本等国家的房地产泡沫破灭对经济发展的影响既深且远。

如果从这一点上看，就不能简单认为地方政府在落实“国五条”细则上“基本上是软磨硬泡”，这事实上也包含了地方政府治理的思路。其实，要想打压房价，地方政府调控手段非常充足，无论是行政控制还是市场手段，效果也会很明显。但地方政府也面临多重目的，也需要进行合理规划。一些被市场人士认为语焉不详的表述，也为政策动态调整提供了操作空间。

总而言之，无论“国五条”地方实施细则如何，就中央政府而言，最重要的是要加强对地方政府的问责，将问责制度真正落到实处。只要中央对地方政府有效实施问责，相信“国五条”执行应该能够起到去房地产泡沫的目的。