楼市差别化政策该如何落实

沐籽

一线城市调控细则全部落地，配合国务院规划出台的不动产登记制度、住建部对住房信息联网工作的推进，一系列政策的有机组合，意味着调控将从购买、贷款和税收等方面全面升级。虽然地方贯彻了国办(2013)17号文的调控主线，但差别化调控的踪影无处觅寻。

差别化税收的推进未能如期开展。

1月25日，在北京市“两会”的新闻发布会上，北京市住建委新闻发言人秦海翔公开表示，今年北京将坚持房地产(行情专区)调控政策不动摇，加大普通商品住房的供应。今年的房地产调控目标是保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定。当时最吸引眼球的当属“对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本”这句表态，被认为北京将开差别化税收的先河。

从公布的京版调控细则来看，虽然提出“税务、住房城乡建设部门要密切配合，根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率”，但具体操作并不易量化。

至于房产出售时所需缴纳的所得税，多个城市表示能核实原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。国税总局2006年下发的108号文件中，明确了商品房、自建房、经济适用房、公房、城市拆迁安置房5种房产价值核定的标准。

不过，目前只有北京和天津明确表示，个人唯一自住用房满5年转让不需要缴纳所得税，其他城市对该税收的表述大多一笔带过，没有明确的地方执行版本。

差别化信贷政策如何前进也没有明确方向。

此前市场普遍预期，一线城市将提高二套房贷首付比例、贷款利率进一步上浮。从落地的调控细则来看，虽然都表示在必要时调整二套房贷的执行细则，但什么样的情况是“必要时”，并无衡量指标。

多城市房价控制目标大同小异。

与2011年情况相似，多个城市的房价控制目标与人均可支配收入增长水平或GDP涨幅挂钩，没有体现出地区间的不同。在经历了两年的“稳中有降”后，北京将2013年的房价控制目标调整为“保持稳定”。深圳、济南、大连等城市则是要求房价涨幅低于人均可支配收入涨幅。三个不同定位、不同发展水平、2012年房地产市场状况不一样的城市却在房价控制目标上口径一致。

“差别化”精细调控，本是区别于此前的调控思路，但在地方的落实细则中，这一点没能充分体现，不同城市不同地区采用针对性更强的调控措施，才是房地产调控见效的保证。