手握1.6亿元限价房半年未售 天房发展反连续抵押借款

每经记者王杰发自北京 限价房曾是地产商眼中的“香饽饽”。很多开发商认为，限价房稳定的客户能为公司带来可观的现金流。 然而，天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称天房发展(600322，SH））却在拥有总价值超过1.6亿元的限价房库存的情况下，依然抵押公司其他资产为开发限价房的子公司融资。 天房发展的案例让业内产生疑问：为什么公司有那么多可供套现的限价房库存，依然需要融资借贷？ 连续两次抵押借款近5亿元 3月7日，天房发展连续发布两项公告，为旗下的天津市华亨房地产开发有限公司申请借款承担抵押担保。 天房发展先是以华亨公司旗下土地和公司为担保，向中国农业银行股份有限公司天津和平支行申请办理借款29000万元人民币。 华亨公司抵押的津南区双港镇118#地块土地虽然认定价值2.54亿元，但土地抵押额仅为8000万元。由于抵押额不足，天房发展不得不动用旗下的其他物业作为抵押。 紧接着，天房发展又以旗下的密云路等10处总计1万多平方米的经营性物业作为抵押担保，向西藏信托借款2亿元。 公告称，截至2012年9月30日，华亨房地产未经审计的资产总额为251793.82万元，负债总额168420.96万元，负债率只有66%。 记者查阅天房发展的半年报却发现，截至2012年6月，华亨房地产旗下的双港新家园项目总共抵押借贷的总金额仅2.08亿元，而在建工程总价值超过23亿元，另有2亿多元已建成但未售的商品房。 上述信息引发了一连串的疑问：双港新家园可供抵押的物业颇为充足，且前期借款金额占旗下存货比重非常低，应该有充足的物业可供抵押，为何天房发展还要抵押其他物业以获取借款？ 天房发展董事会工作人员表示，华亨房地产是天房发展的全资子公司，和母公司是一个整体。为子公司华亨房地产提供担保，是母公司出于统一考虑。 未售限价房总价值超1.6亿 天津市国土和房产资源信息网信息显示，双港新家园的在售限价房早在去年年中就获得预售许可证，总共472套。但截至昨日，其中169套房已售，303套未售。 除此以外，双港新家园历年开发未售的限价房，还有30余套，限价房未售总量达到344套，以最新一期7000元/平方米左右的已售价格计算，总价值超过1.6亿元。 那么，开发商为什么没有卖出限价房解决资金需要呢？上述工作人员表示，限价房的销售结果是由市场决定的。 但兰德咨询总裁宋延庆说，天津和北京的限价房市场都较好，卖得不好的情况很少发生。 他认为，双港新家园限价房大批库存未销售，或是出于财务方面的考虑：为保证两个报告期都有销售收入，部分限价房的签约时间可能拖后。 宋延庆表示，由于限价房更容易获得借款，很多时候房企更加倾向以限价房名义向银行和信托机构借款，不仅可以大幅增加公司可动用资金量，还将大大提高借贷杠杆比率和净资产收益率。 根据天房发展的半年报，天房发展旗下确实有多个项目启动需要资金。其中，已经部分完成前期手续的滨海新区核心区天津汉沽何西旧城综合开发建设项目和美域新城项目的投资总额就接近50亿元。 但截至去年三季度末，公司持有的货币资金不过10亿元出头，而需要归还的短期借款和到期的非流动负债总额也超过10亿元。