买房热刮向伦敦闹市区 亚洲买家撑起半边天

每经编辑 每经记者 杨可瞻 实习记者 罗慧    

每经记者 杨可瞻 实习记者 罗慧

伦敦，这座欧洲的政治金融中心，终于不需要再靠阿森纳，或是詹姆士·邦德这样的人物来吸引亚洲投资者了。如今，随着其房地产市场快速升温，一大群亚洲买家正伺机涌入。

闹市区交易陡升/

在描述伦敦闹市区期房受华人追捧程度时，《华尔街日报》戏谑道，“如果你刚搬进伦敦市中心一幢新公寓大楼，发现邻居大多讲中文，请不要惊讶。”

该报援引房地产咨询机构KnightFrank的数据称，2012年，海外投资者为购买伦敦市中心的在建公寓投入了35亿美元，同比增加22%。其中，接近40%的闹市在建公寓买家来自新加坡和中国香港，如果算上中国内地和马来西亚的买家，亚洲人占据了半壁江山。相比之下，英国本土买家比重仅为27%，与2011年持平。

至于海外购房者动机，KnightFrank解释称，三分之二的人是为了投资，另外三分之一则是为了给留学英国的孩子住。

据全球房地产咨询商CBRE，2012年四季度，伦敦市中心的房地产交易量创下历史第三高，吸引了全球约140亿英镑的投资；2012年全年，伦敦市中心交易额高达72亿英镑，同比暴涨105%，海外投资者贡献了其中的67%。

东南亚买家成主力/

《每日经济新闻》记者了解到，Kingsgate是位于伦敦维多利亚闹市区的一处楼盘，开发商是英国本土公司LandSecurities，项目包括总价值为3.5亿英镑的100间公寓。这些公寓视野极好，可以环视整个伦敦市景，深受海外投资者青睐。

为了吸引更多的海外买家掏钱，LandSecurities计划在今年再推600套豪华公寓，全部位于维多利亚片区。该公司公寓主管TomEshelby表示，“由于这些房子地段极佳且供应异常稀缺，其价值超过了英国任何一处地方，这一切几乎都能满足海外投资者的胃口。”

而在所有亚洲买家中，东南亚买家势头最旺，其中包括富有的新加坡人。据TomEshelby描述，“东南亚买家的购买意愿最强，不仅因为他们认可公寓价值，也因为伦敦和新加坡之间有文化关联，一些新加坡人甚至去英国读书或者工作，然后生小孩。这样一来，在伦敦闹市区置房就显得十分必要了。”

另一方面，外国人在新加坡买房变得困难重重。本月中旬，新加坡政府宣布，为抑制房价过快增长，从12日起，外国人在新加坡购买房产必须支付房产价格18%的印花税，之前为13%；当地人首次买房印花税仍为3%，第二套房屋提高征税。新加坡政府的调控措施还包括限制拥有多处地产、收紧贷款、对卖家征税等。

开年涨幅创5年新高/

当然，真正吸引海外购房者目光的，是伦敦房地产的投资回报率。

据英国最大的不动产企业RightmovePlc，今年1月，伦敦住房价格涨幅创下自2008年以来同期新高，售价较去年12月上涨3.6%，至平均每套48.1万英镑（约合人民币470万元）；按同比看，住房售价上涨9.7%，为自2010年2月以来的最大单月涨幅。同期，英国全国房价仅上涨0.2%。

分地区看，伦敦西部的商务中心 （Hammersmith）和富勒姆（Fulham）表现最好，两地价格环比上涨约7.2%。据了解，目前在这一区域购房需要支付接近100万英镑（约合人民币990万元）。

Rightmove称，伦敦1月的新建住房数量同比上升29%，如果这种趋势能够继续，预计当地房价涨势可能会有所缓和。目前来看，旺盛的购房需求将有助伦敦楼市表现继续好于英国其他地区。

投资指南

如何抄底伦敦房地产？

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2012年，美国房地产市场可谓是全球经济复苏乏力阴霾下的一个亮点，随着房屋价格的不断上涨，越来越多的投资者将目光和资金汇聚在此，尤其是对房地产投资兴趣浓厚的亚洲投资者。不过2013年，或许你可以将目光移至大西洋彼岸的英国，在那里发现新的投资机会。

租售比仅次于纽约/

2013年伊始，英国特许房地产调查机构RICS根据一项调查结果预测，2013年英国房价将上涨2%，与2012年平均房价下跌1%相比，将会是一个见底的信号。

为了解目前英国房地产市场的概况，《每日经济新闻》记者联系了英国最大的专业住宅开发建设企业之一——邦瑞房地产发展股份有限公司 （BarrattDevelopmentsPLC），并对其中国区总裁白兮进行了专访。

对于RICS的预测，白兮指出，“与其说英国房价趋稳，不如说是伦敦的房价拯救了整个英国的平均房价。邦瑞在英国20多个城市的一线调查数据显示，英国大多数城市的房价都在下降，且在2013年还有继续下降的趋势。就邦瑞过去一年在伦敦开发的房地产项目来看，每两个月就会将房价上调2%，并且这一趋势还会延续。”

白兮进一步分析了伦敦房价上涨的原因，主要有两点：一是伦敦土地的稀缺；二是人口的不断增长。

作为全球金融中心之一，伦敦这座城市的国际化程度非常高，每年都有大批国际人士因工作、求学、移民等原因涌入伦敦，导致伦敦的居住需求不断增长，供需的紧张使得伦敦房价仍有上涨空间。

而作为投资者，投资伦敦房地产市场，除了看中房屋本身的升值潜力以外，还有两点重要的原因，即房屋较高的租售比以及英国优质的教育资源。

《彭博商业周刊》撰文称，在伦敦圣约翰街，房屋的租售比为3.4%，这一比例仅次于纽约都铎城的4%。据白兮介绍，在伦敦金融城周围，公寓租售比往往高达6%~7%。近年来，受欧债危机影响，银行不再乐意把钱借给个人，加之欧洲人并不喜欢把房地产作为主要的投资产品，因此推高了伦敦市的房屋租金价格，这无疑也成为喜欢投资房地产市场的亚洲人在伦敦买房的动力之一。

另外，亚洲投资者直接到伦敦买房的最重要原因，就是为了享有英国优质的教育资源。据白兮介绍，在英国，不管是本国人还是持有外国护照的外国人，都可以享受英国公立中小学的教育资源，而且费用非常便宜，一年大概100多英镑（约合人民币978元），但要申请排名前50到100的中小学还需在该地区拥有住房。

个人可按揭直购/

那么，投资者有哪些方式或渠道投资伦敦房地产市场呢？

白兮介绍，对于机构投资者，既可跟英国当地开发商合作打包销售房产，也可跟英国当地开发商联合开发地产项目。对于个人投资者，目前投资英国房地产市场的方式是直接在海外购房，未来则可购买国内的海外房地产投资基金，间接投资英国房地产市场。

另外，直接购房也可通过按揭方式，比如两年前，邦瑞与中国银行伦敦分行签订了一个战略合作计划，让中国客户可以用国内的资产作抵押，向中国银行申请贷款，去伦敦购房，按揭贷款利率按照英国利率支付，所有的手续都可在国内中国银行办理。

不过，在英国买房后，一般还有些后续费用，主要有针对房屋租金征收的20%所得税，但按揭贷款购买的房屋用于出租所获收益则免征这项所得税。

另外，还有市政税，房屋再出售的资本利得税以及物业费。市政税比例按社区的发展程度以及房间数等综合因素来计算，一般约1000英镑/年；但如果是出租，税将由租客来承担；租客是学生，这项税可以免征。而资本利得税，对海外投资者是全免的。唯一需要缴纳的费用是物业费，一般是几千到一万人民币不等。

值得注意的是，如果投资二手房，要面临较高的后期维护成本，因此不适合作为投资产品。而购买新房，不仅有英国政府强制开发商执行的十年房屋建筑质保，当地的开发商也会视情况提供一定年限的质保，比如邦瑞提供的五年房屋质保，所以后期管理的成本非常低。

针对跨国买房所面临的风险，白兮指出，过去中国投资者主要是通过中介机构了解伦敦的房地产市场，其间有些中介机构为了快速提高销售量，往往会夸大海外房产的基本情况，进行溢价销售，而在销售结束后，客户的售后服务则会成为很大的问题。未来，随着英国的房地产开发商直接进驻中国市场，在中国组建自己的销售团队和售后服务网点将会大大降低客户的风险。

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