高周转策略未见成效 九龙仓多地项目开发缓慢

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

“我们也不要赚太多，我们要赚得快，赚得快比赚得多更重要。”2012年9月，九龙仓集团有限公司副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在2012第三届中国房地产业高峰论坛上喊出一句响亮的口号：要学内地开发商的快速周转。

他还透露了九龙仓学习内地开发商高周转的种种方式：请一些本地的团队，跟内地开发商合作，入股绿城30%多的股份。

然而，上述举措中，只有入股绿城令九龙仓销售规模得以快速放大。《每日经济新闻》记者在北京、上海和杭州等地的调查发现，与内地房企相比，九龙仓的开发、销售周期依然缓慢。对注重年化收益率的九龙仓来说，在内地房价涨势趋缓的形势之下，内地住宅开发的慢节奏将令企业的年化收益率下降。

多地项目开发销售周期漫长

此前有报道称，九龙仓旗下一个单价6500元/平方米的刚需楼盘——九龙仓君廷的拿地时间是2011年3月，而销售时间是2012年12月，中间隔了21个月。

按照业内惯例，在上海、杭州等地，类似君廷这样利润微薄的刚需产品，开发商从拿地到销售，通常只用9个月甚至更短的时间，因为这类刚需产品的开发、销售时间越长，分配到每一年的年化收益率就越低。

刚需产品尚且如此，有可能开发成豪宅产品的项目开发周期更是漫长。《每日经济新闻》记者此前曾报道，九龙仓旗下的上海静安花园项目取得地块长达19年，但截至2012年7月尚未开工。记者日前再次前往上述地块，发现这一地块仍然未动工。和上述地块类似，九龙仓2010年9月获得的陆家嘴黄金地段边缘的黄浦江沿岸E18地块（9-3）现场虽然已经出现了挖掘机，但尚没有打桩。

观点地产网去年12月的一则报道也称，九龙仓和招商地产2012年情人节以底价23.7亿元联合竞得的广营乡A4和B4地块在当时也未开工。

上述项目缓慢的开发节奏，与九龙仓对外界喊出“不要赚太多，要赚得快”的口号大相径庭。

《每日经济新闻》记者致电九龙仓上海公司有关负责人询问施工进度，后者表示未获公司授权，无法答复上述问题。随后记者邮件采访该公司集团公关部，截至发稿对方尚未回应。

高周转的难点

事实上，九龙仓在内地的业务正在加速增长。

2012年半年报显示，报告期内九龙仓销售规模大幅增加，在营业收入中物业销售收入同比增加超过154%，其中内地物业的销售额更是占集团营业收入的41%。

财报还显示，九龙仓曾因杭政储出 （2009）76号地块未取得施工许可证擅自施工于2012年受到处罚。原中国指数研究院浙江分院研究总监曹旭东说，虽然九龙仓进入杭州已有多年，此前和其他企业也有过共同开发杭州项目的经历，但九龙仓自身对杭州市场并不熟悉，这可能是导致其开发缓慢的一个因素。

曹旭东表示，虽然九龙仓选择了本土团队，但其管理机制仍然沿用总部决定机制，本土团队的职业经理人权力有限。在这样的情况下，从开发到销售的许多重大决策均需要总部作出决定，大大影响了九龙仓的开发、销售节奏。

中房信研究总监薛建雄也表示，港资四大地产公司，如和黄、香港新世界等都是在每一轮土地价格最高时才去拿地，土地开发的高成本，促使其往往要等着市场进入下一轮行情时才能开发。他说，除了早年通过划拨手段获取的地块外，港资地产商的土地获利能力都比较有限。

克而瑞研究中心评论员李仙德对《每日经济新闻》记者表示，港资地产商在住宅领域的竞争力，也难与内地房企相比，这些都限制了港资地产商的高周转。

他同时说，只要九龙仓真正下定决心实施高周转，难度并不会很大。首先，2012年入股绿城，已经使他们可以获得比较可观的销售规模。绿城2012年的合同销售额超过500亿元，这一部分销售额也将计入九龙仓的财报内。同时，九龙仓本身的销售额也不低。根据中房信的统计，目前九龙仓销售排名已经达到35位。

兰德咨询研究总监宋延庆说，真正起决定性的因素是九龙仓是否真正重视内地市场，愿意花大力气开发内地市场。他表示，香港地产商往往手上有多个板块的业务，内地的地产业务只占其中一个。由于香港地产市场所取得现金流和租金收益已经非常可观，内地的地产业务很多时候并不受到重视。

年化收益率恐下滑

然而，九龙仓显然是非常关注内地市场的。

2012年半年报显示，九龙仓内地销售物业收入的占比已经全面超过香港，占到了整个集团营业收入的41%。中国房地产测评中心排出的销售金额50强显示，九龙仓在内地的销售额已经达到154亿元。

在这样的大背景下，九龙仓有加快周转率的内在动力。

宋延庆告诉 《每日经济新闻》记者，香港地产商格外注重项目的年化收益率，对年化收益率的水平要求是必须在10%以上。在内地房价上涨放慢的大背景之下，开发周期每延长一年，年化收益率显然就会下滑。

薛建雄提供了九龙仓上海项目滨江E18地块以及静安花园附近的两个参考项目的价格走势。其一是静安花园周边的中星美华村，2010年的成交单价一度高达5万元/平方米以上，2011年回落至4.3万元/平方米左右，2012年维持在4.5万元/平方米左右。滨江E18地块周边滨江地区楼盘最近几年的成交价格也没有出现大幅上涨的现象。薛建雄分析称，九龙仓有可能在赌下一波房价大幅猛涨，届时年化收益水平就会提高。

事实上，房价大幅上涨带来的囤地收益，企业未必能享受到。在此之前，周安桥也曾表态，土地的收益会被土地增值税所抵消。

大智慧数据显示，九龙仓的股东权益回报率与奉行高周转策略的内地房企相比差距极大。2010年、2011年，九龙仓的权益回报率分别为21.9%和15%，恒大同期的股东权益回报率都超过了35%。