公积金政策微调牵动楼市预期

项峥（经济学博士 财经评论人)

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金贷款则是住房公积金中心向符合条件的职工发放的优惠利率个人住房抵押贷款。通常，为了保证住房公积金收支良性运转，避免执行优惠利率的住房公积金贷款被用于购买高档商品房，职工申请住房公积金贷款，在贷款额度上有所限制。客观上，伴随着近几年房价的快速上涨，我国大部分城市的住房公积金贷款额度存在调整的需要。比如一线城市住房价格的单价普遍在两万元以上，相对于较少的住房公积金贷款额度，普通职工买房的压力较大。所以，根据房价运行情况，适当调整住房公积金贷款额度，可有效减轻买房人的财务压力，真正体现出住房公积金政策的普惠作用。

虽然住房公积金贷款额度的调整，提高了刚性住房需求的购买力，但住房公积金贷款额度的调整可能蕴含着一定的政策含义，将对楼市预期产生一定的影响，可能被市场解读为政府认可现行房价，进而托市，房价下跌可能性小，而上涨可能性增大，这需要引起关注。

按理，住房公积金贷款额度调整的频率、幅度和时机，均会影响市场对楼市的判断。从住房公积金贷款额度调整的频率看，若已形成常规性的调整频率，如每年调整，那对楼市预期的影响可能较小。因为市场将住房公积金贷款额度调整视为常规行为。若住房公积金贷款额度多年不调整，突然的、未预期的来一次调整，则容易被市场解读为带有明显政策倾向，对楼市预期的影响就大了。若是每次住房公积金贷款额度调整的幅度较小，则市场反应相对较小；若是突然较大幅调整，则容易被市场认为是政府有意托市的举措，对楼市预期的影响巨大。从调整时机看，在楼市成交量上升时出台住房公积金贷款额度调整政策，容易被市场忽视；若是在楼市成交量下降时调整住房公积金贷款额度，其政策含义不言而喻，对楼市预期的影响巨大。

眼下，楼市预期已出现变化。刚刚过去的“铜九铁十”，楼市成交量未能如期明显上升，部分热点城市的成交量反而环比下降。这一方面是宏观调控的结果，另一方面也说明了4至8月期间楼市成交量回暖是住房刚性需求的一次集中性释放。从各方面因素分析看，四季度楼市将运行平稳，房价不太可能现大涨或大跌。但楼市上涨预期可能正逐步形成。据国家统计局发布的全国70个大中城市住房价格，9月全国新建商品住宅价格环比上涨的城市有31个，接近一半的城市新房价格上涨。还有，今年三季度大型房企拿地积极性明显提高，显示房地产开发企业对未来市场的谨慎预期有所转变。此外，宏观经济回稳的迹象更加明显，10月中国制造业PMI指数再次回升至50的荣枯线以上，表明制造业景气转好，也将增大房价上涨预期。特别是近期人民币汇率升值较快，热钱进入中国的可能性增加，房地产容易成为热钱流入的重点区域，对此不能不有所警惕。

在这种情形下，若大规模地、普遍地调整住房公积金贷款额度，容易被市场解读为是地方政府带有政策意图的做法，将明显影响楼市预期。据近期媒体报道，有30多个城市微调了住房公积金贷款额度，其对楼市预期的影响需要引起关注。当然，在已调整住房公积金贷款额度的城市，相对于较高的房价，调整幅度或调整后的额度，作用确实有限，也不会大幅增加刚性住房需求群体的购买力，对房价的影响几乎可以忽略不计。因此，住房公积金贷款额度的调整，需要政府、媒体有正确的舆论引导，避免产生误导购房群体，增大房价上涨预期压力。