房地产调控 不能盯着开发商利润

郭文婧

近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。规定商品房价格不能超过10%的利润率。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

商品房价格不能超过10%的利润率，表面上看，是为了防止商品房价格反弹上涨，让价格回到合理水平。实际上，结果可能并非如此，它还有可能演变成政府给商品房利润兜底，不仅使房价难以下调，还为房价继续上涨做好了充分的铺垫。

首先，中国房地产市场的显著特征就是区域性寡头垄断，区域测算住房项目成本就变成了测算区域垄断寡头的成本，最终的定价权还是掌握在区域垄断寡头的手上。虽然房地产业本身竞争是相当充分的，但由于市场进入门槛提高，特别是我国的土地和金融市场是垄断的，高竞买门槛将中小开发商拦在门外，使得我国的房地产市场，在特定的区域、特定的时间，基本上是寡头垄断市场。政府测算垄断寡头的成本，本身就很困难，更加上房地产开发企业与政府千丝万缕的关系，要得出一个真实的成本几乎是不可能的。

第二，现行的土地“招挂拍”制度，使得影响房价的地价，成了一个橡皮泥，完全操之在政府。政府只需要通过对地价的调控，就会直接改变区域住房项目的成本，进而改变房价。众所周知的是，目前地方政府财政对土地拍卖收入的依赖程度，依然很高，这也是各地纷纷拍出“新地王”的根本原因所在。不断刷新的区域“地王”，实际上就是在不断刷高区域住房项目的成本。现在，又有了10%的利润率做兜底，开发商的风险顾虑就会更少，就会更加疯狂地拿地买地，不断推高房价。当然，在这个过程中，除了买房人悲催之外，政府和开发商都是稳赚不赔的。

第三，调控的最终目的应该是“合理房价”。什么是合理房价呢？国外的标准比较清楚，就是当地普通居民收入所能承受的能力，量化指标就是房价与家庭收入比，一般在4至6左右。而我国的房价与家庭收入比，目前还没有一个准确可信的数字。郎咸平说，中国房价收入比达到发达国家3至6倍；谢国忠说，以房价收入比计算，中国房价全世界最高。今年5月，上海房地产研究院发布的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间，比例接近七成。由于我国房价本身就还没有回到合理水平，政府再以10%的利润率兜底，就使得房价回到合理水平更加遥遥无期了。

最后，商品房开发的成本受到地价、税收、建材、水泥、物流、人力等多个因素的影响，而目前，“成本上升”成了各个行业共同抱怨的声音，在这种背景下，房地产开发商的成本，毫无疑问也是上升的，再加上有10%的利润率兜底，岂不是说房价除了上涨之外，别无选择？