取消住房预售推高房价才是谎言

马光远（经济学家）

8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发大家极度的关注，沪深两市的地产股闻讯大跌。随后，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”尽管官方公开辟谣，但一个不争的事实是，呼吁取消住房预售制度的声音并非今天才有。

众所周知，内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》。当年推出住房预售制，是为了解决房企的资金问题。1994年，内地住房商品化的步伐尚未正式启动，开发商规模小，资金短缺，为了推动住房建设，因而借鉴香港的“卖楼花”，建立了具有特色的住房预售制度。但从实际操作看，内地的住房预售和香港的“卖楼花”在双方的权利义务、资金支付以及对购房人的权利保障和监管等方面，有着很大的不同。内地的预售制对于开发商极其有利，因而很快发展成为住房交易的主要形式。根据住建部有关部门统计，目前内地各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源。

和香港地区的“卖楼花”相比，内地的住房预售制度有两个最大特点：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：其一，由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量房屋质量纠纷就源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉、门槛很低，开发商不仅白白占用购房者的资金建房，还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。可以说，内地房价暴涨的制度因素有很多，但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。

由于住房预售制度存在着设计上的缺陷，十多年来，社会各界人士不断呼吁取消预售制度，回归现房销售的主流模式。但是，住房预售涉及开发商的巨大利益，每一次讨论取消，都遭到开发商强烈的反对。理由之一，如果取消住房预售，房价将会暴涨。这种恐怖的说辞不仅成为反对取消预售的最大理由，而且在没有任何验证的情况下，甚至成为官方反对取消的理由。事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而通过规范开发商的资金来源，在一定程度上抑制房地产泡沫。首先，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。我们看到，恰恰是那些预售占主流的地区，比如，香港地区，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的；其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低，以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元，开发商还有结余资金2万多亿元，恰好和购房者预付款的数额差不多；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地，去进一步助推房价；其四，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在这种背景下，取消预售对市场的冲击反而最小。

也就是说，在当前取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫；不仅限制了开发商用多余的资金去囤地囤房，也将一部分竞争力不强的开发商淘汰出市场。中国目前不是开发商太少了，而是太多了。据不完全统计，全国大大小小的房地产开发企业有6万多家，将那些小的、竞争力不强的开发商淘汰出市场，不仅不会减少住房供应，反而会提升整体的开发能力。

因此，对于决策者而言，不要被取消预售房价就会暴涨的恐吓所吓倒，不要被开发商“绑架”，在预售制度的取消上无所作为，更不能以一句简单的“谣言”来回应。退一步讲，即使现在在利益的博弈下，难以立即取消，也应对其动两个大的手术：一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部；二是将购房款交给真正的第三方监管，而不是直接交给开发商。无论如何，政策的最终，也是最好的选择，仍然是尽快地取消预售制度。