蔡继明：切勿为“保刚需”而“松调控”

每经编辑 王迎春

建议代表：蔡继明  全国政协委员 清华大学政治经济学研究中心主任

关键词：刚需 调控

主要建议：中央政府应该严格核查17个城市目前正在执行的微调政策，密切关注市场动向，中央政府应尽快出台相关文件，明确政策微调的目的是“保刚需”，而不是放松，对贷款购买第二套及以上住房的家庭，应进一步提高首付款比例，同时执行溢价贷款利率。

提案全文：

自从2011年1月26日“新国八条”正式出台以来，限购令已经实施一年之久。当前，全国70多个主要城市的房价已经止涨，重点城市房价普遍回落，楼市调控效果初步显现。然而，在中央政府多次强调楼市调控不放松的背景下，很多地方仍然开始寻求合理的政策腾挪空间，在“保刚需”的大旗下，重现利率打折、允许外地人购第二套房等等，名为“保刚需”，实则“松调控”。

一、各地名为“保刚需”，实则“松调控”的案例

2011年10月11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。但是当天23时24分，该局又在网站上发布通告，戏剧性地叫停这项新政。

2012年2月9日，芜湖市政府公布了一份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，引发各界关于芜湖政府“救市”争议。2月12日晚，芜湖市政府官网公布通知，宣布芜湖房产新政“暂缓执行”。

如今，一线城市上海也开始打起了政策擦边球。就在2012年全国两会前夕的2月22日，上海允许外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房。

业内人士分析，2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府偿债带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动，房地产调控政策落实困难重重。据媒体初步统计，自2011年8月以来，约有17个城市楼市微调政策，项目涉及土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等。楼市“限购”政策出现明紧暗松迹象。主要案例如下：

南京 2011-10-28 公积金放宽：家庭最高贷款额度由40万元调整为60万元；个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。

杭州 2011-12-01 购房补贴启动：《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》。在经济开发区(下沙)注册、纳税和经营的企业员工(主要是企业管理层)首套购房发放补贴。

成都 2011年11月 资格审核：成都市房管局宣布，将放松对购房者的资格审查。迫于舆论压力，该项举措最终宣告流产。准备仅在房产证登记发放时核查购房者的资格，而原本网上签约时对购房者的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。

吉林市 2011-11-9 公积金放宽：公积金贷款90平方米以下首套房可申请二套房公积金贷款。

长春 2011-11月 购房落户：对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求。

北京2011-11-16 房源解禁：定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年的限制。2011年11月以来 土地松绑 挂牌土地不再公告截止日期。2011-11-25住宅标准对普通住房的价格标准进行了调整，使得更多刚需享受到契税减半优惠。

重庆 2011-11-15 购房补贴：重提购房退税，强调对首次置业补贴。

武汉 2011-12-1 税费优惠：对普通住房的价格标准进行了调整，使得更多刚需享受到契税减半优惠。

上海 2012年2月底前 住宅标准：上海市普通住宅的新标准为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下，意味着减税优惠。外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房。

天津 2012年2月 住宅标准：自2月1日起同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。二手房交易中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。

芜湖 2012年2月 购房补贴：2012年买房契税全免；购90平方米及以下房子，给予50至150元/平方米不等补贴；根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴；购房入户政策等。

二、关于继续加强房地产调控的几点建议

自房地产宏观调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。其中，直接针对楼市的“限购令”不能放松，但在房贷方面可以实行一定程度的“定向宽松”。

1. 中央政府应该严格核查17个城市目前正在执行的微调政策，密切关注市场动向

目前，17个城市的微调愈演愈烈，虽然叫停了为数几个城市的放松政策，但是微调仍然有进一步推进的潜在趋势。如果再进一步微调，则很可能演变为大范围的政策放松。

2. 中央政府应尽快出台相关文件，明确政策微调的目的是“保刚需”，而不是放松

佛山、芜湖的楼市新政为什么被叫停？业界认为，最关键的问题在于过于放松而触及了政策红线。尽管中央在春节后提出“保刚需”，但是这并不是要放松地产调控。

目前而言，推动房价继续上涨的因素依然存在，监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。

尽管有不少声音认为应当取消“限购令”，但在目前的市场形态下，完全取消“限购令”将带来较大的负面影响，也不利于市场的平稳。

但在现有的政策基础上，仍然有必要对“限购令”进行调整，使之更有利于刚性需求的释放，并减少对房地产市场的负面影响。

3. 对贷款购买第二套及以上住房的家庭，应进一步提高首付款比例，同时执行溢价贷款利率。

在目前的情况下，其中的关键是执行差别化利率政策。对贷款购买第二套及以上住房的家庭，应进一步提高首付款比例，同时执行溢价贷款利率；对于购买首套房的家庭则给予一定的便利及优惠。

央行提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率。

对购房者而言，回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷款100万元，期限20年，月供为8212元，而执行基准利率后，每月可减少了429元;20年下来，减少的利息款达到了10.3万。

4. 中央应加强监督地方政府因偿债压力而弱化限购政策的执行

受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动；今后，房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。

二三线城市的地方政府不像北京、上海那么有钱，严厉的楼市调控已给不少地方带来财政压力和债务风险。目前我国财税体制改革尚未完成，地方政府过分依赖土地出让收入的局面很难改观。

5. 应尽快在全国推进房产税，拥有房产越多税收越高。严格执行房产税政策，就使得投资者买得起房养不起房，住房价格回归合理、楼市回归居住本性也就不难了。