商业地产：去年楼市半边天 今年走到岔路口？

每经编辑 每经记者 叶书利 发自北京    

每经记者 叶书利 发自北京

2011年火爆的商业地产，目前已成为部分房企年度业绩单的拯救者。比如越秀地产、保利广州等房企，商业地产的贡献率皆占半边天。

不过，此前万达集团董事长王健林、银监会主席刘明康等对于商业地产一哄而上的非正常现象提出了警告，甚至有专家在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，2012年商业地产将首现供大于求的现象。在供求逆转之下，商业地产泡沫将破灭，且跌幅会在50%以上。

商业地产擦亮房企业绩单

近段时间以来，一些房企的年度业绩单纷纷出炉，而部分房企的业绩单上，商业地产成为亮点，并一改之前的配角角色，成为业绩的主力军。

近日，越秀地产公布的《2011年12月份经营情况》显示，2011年1至12月，公司累计合同销售面积为60.84万平方米，同比上升12%；累计合同销售金额约90.54亿元，超过90亿元的年度销售目标，同比上升2.2%。

对于这份成绩单，最值得关注的不是越秀地产在地产调控之下顺利完成年度销售目标，而是商业地产的逆势表现。

中投顾问的一份研究报告指出，越秀地产2011年业绩单中，商业物业完成合同金额超过45亿元，占全年销售额的50%。

整个2011年，不时传来越秀地产商业物业的消息。比如该公司2011年10月的销售成绩单，主要贡献者为商业物业出售：越秀地产发布的10月份经营情况的资料显示，10月越秀地产的合同销售额为18.17亿元，而通过出售财富世纪广场和江南新苑两个商业物业，回笼资金量就达11.77亿元，占比达约65%。可以这么说，商业物业的出售扛起了越秀地产10月的业绩，而这也是越秀地产2011年业绩单的缩影。

越秀地产的情况并非个案，2011年保利广州销售额达100亿元，50%来自于商业地产部分。

富力广州也如此。

此前富力对外公布的数据显示，截至2011年11月底，富力广州销售额已突破100亿元大关。而有机构监测数据显示，截至2011年11月底，富力广州住宅销售额约43亿元。换句话说，当时富力广州超百亿元的销售额中，商业地产的贡献率超半。

与此相对应的是，2011年，富力在广州的珠江新城相继推出了富力盈信大厦、盈盛广场和盈凯大厦等3个高端商业项目，且均用于对外出售。

2011年商业地产表现强势

商业物业支撑起越秀地产、保利广州、富力广州等房企的业绩单，也是2011年“商业地产年”的缩影。

可以这么说，2011年，伴随住宅的受压，商业地产逆势崛起，相关统计数据对此作出了有力佐证。

国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示，2011年，全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

销售面积方面也如此。2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。

根据国家统计局公布的数据，《每日经济新闻》记者还发现，2011年楼市，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，商业地产部分的办公楼、商业营业用房的表现皆比住宅强势，而调控下的住宅则成为2011年楼市相关统计指标中的拖后腿角色。

在全国楼市相关统计指标中强势表现的商业地产，在具体到相关地方时，强势表现依旧。

以杭州为例。2011年杭州主城区一手商品房成交量为23346套，其中住宅成交量为12784套，商业地产成交量为10562套，商业地产成交量占比约45%。而在2010年，杭州主城区商业地产成交量占比约29%，2009年更是低至近22.4%。

北京楼市商业地产的表现同样引人关注。

北京中原的统计数据显示，2011年北京新建住宅总签约面积环比下降22.4%，且创造了最近十年来成交面积的最低记录。与此形成鲜明对比的是，2011年北京商业地产（写字楼、商铺）成交总额冲高至390亿元，同比增长34%。

2012年是春天还是冬天？

对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，目前市场上出现了两种截然不同的观点。

中国指数研究院院长黄瑜乐观地指出，“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”

近日世联地产董事长陈劲松也认为，2012年的楼市，在住宅受压之下，亮点依旧会是商业地产。

但另有一些人则认为，2012年是商业地产的泡沫年，甚至有人认为，2012年商业地产泡沫将破灭。

高纬环球中国区研究部董事张平认为，2012年，部分地区鉴于2011年商业地产的一哄而上，将出现供大于求的局面，同时很多缺乏商业地产专业运营能力的住宅商的盲目进入，将导致商业地产泡沫隐现。

以北京为例，自2011年下半年以来，北京商业地产供应量一路上涨。

搜房网数据监控中心的统计数据显示，2011年北京商业地产市场新增供应面积达437万平方米，其中大部分新增商用物业面积集中在下半年入市，比如2011年7月入市的商业物业面积高达136万平方米。而在2012年，北京商业地产供应量加速的现象仍将继续。

此外，高纬环球的一份研究报告指出，2011年成都甲级写字楼入市量为22.3万平方米，而2012年将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，届时成都甲级写字楼的存量将翻倍，将考验市场消化能力。广州也如此，预计2012年广州写字楼新增供应将进入高峰期，预计市场的整体空置率将上升。

中国房地产经济研究院院长谢逸枫向《每日经济新闻》记者表示，2012年商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快，而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升。因此2012年的商业地产市场已具有泡沫的迹象，需要引起警惕。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，郑州蓝海地产顾问董事总经理任远甚至认为，2012年，在供大于求以及一拥而上之下，很多商业地产开发商缺少专业运营能力的背景下，2012年商业地产泡沫将会破灭，且跌幅在50%以上，很多商业地产项目将出现“白菜价”甩卖。