2012年房企盈利预测：行业毛利或降至30%以内

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

已经迈入2012年，但整个房地产行业黯淡的盈利前景，似乎并未因为新年的来到，有丝毫的改变。

即将在今年到期的一万亿元的短期流动负债，可能成为压垮房价的最后一根“稻草”。仅上半年到期的信托借款就超过700亿元，全年到期的信托借款甚至达到1758亿元。上述偿债压力，进一步压低了市场对房价的预期，最悲观的预测甚至认为房价的跌幅将超过3成。

与此同时，开发商的建筑成本、人工成本、土地成本均出现了大幅上涨。中房信分析师薛建雄说，2009年下半年以后购买的土地成本都比较高，这些项目甚至存在亏损的可能。

房价回到2009年四季度？

对于房价的悲观预期缘于房企2012年巨大的偿债压力和低迷的交易量。上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续2011年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将大幅下降20%。世联地产也认为，在今年的4月~6月，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银甚至预测行业平均销售入账目标大概只能实现50%左右。

与成交量的低迷相反，此前有不完全统计显示，今年到期的房地产企业短期流动负债规模会有一万亿元。世联地产的统计显示，仅于2012年到期的离岸私募债就有1000个，另外还有诸如信托、房地产基金和民间借贷等短期债务将到期。

上述到期的各类债务，显然将成为开发商降价销售的压力。世联地产集团市场研究部总监吴志辉说，由于此前开发商的利润是由存货驱动，因此在市场转向时，整个行业的去库存压力就非常大。

吴志辉认为，房企在目前的市场中要想去库存，只有降价。长城证券的行业研究报告预计，2012年全国商品房销售均价同比下滑4.6%。瑞银分析师李智颖则认为，房价跌幅应该是5%~20%，其中一线城市的跌幅将比二、三线城市城市多出5个百分点。

即使如此，上述房价下调幅度依然被认为是保守的。根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

吴志辉说，在有巨额债务即将到期的背景下，开发商可能不得不大幅调价。根据世联地产的调查，在降价完成之后，2012年上半年的房价将与2009年第四季度接近。

部分项目将出现亏损

房价下跌，显然会造成开发商净利的下调甚至亏损。事实上，开发商们目前的土地成本并不低。

中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国表示，以目前上海的在售楼盘为例，外环以外的楼盘，购地时间在2010年前后，因此购地成本较高，占到其销售价格的40%~50%。这部分楼盘近期降价幅度也较大，已经接近中国指数研究院用成本法推算的该项目售价，因此这部分楼盘的盈利性将大幅缩水。由于2012年可能面临更严峻的市场环境，可能还要进一步降价，部分项目甚至有可能出现亏本。

外环以内的中高端楼盘，因为大部分拿地时间在2008年以前，占销售价格的30%以下，且房价几乎没有下跌。由于土地成本较低，所以即使小幅降价，对其整体盈利性影响较小。

上海同策咨询机构的统计显示，2009年第四季度，上海的平均居住用地价格就已经超过了同时期商品住宅成交均价22%。2010年同期，上述居住用地平均价格又较上一年增长10%。

和上海类似，北京、广州、深圳等地前两年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地价占当时房价的80%，2010年的地价仍较2009年有一成以上的增长；在北京，2009年第四季度的平均地价占到当时平均房价的67%；地价相对便宜的广州，2009年的地价也占到了当时房价的51%。

中原地产的统计显示，万科、保利等龙头房企2009年7月至2011年6月的两年间所购买的土地占到公司总土地储备的60%，中海上述时段买的土地，甚至占到了土地储备总量的86%。在房价存下跌趋势的2012年，上述高价地块可能会成为盈利的“地雷”。

中国指数研究院副院长陈晟说，房地产企业今年的利润空间，更多取决于低价购入的土地，要想从过往两年高价购入的土地中继续获取较高利润会比较困难。此外，即使开发商能够通过长期囤地，能否有效降低土地占房价的成本比例也是未知数。

行业毛利或逐渐回落

此外，人员薪酬支出、财务成本以及土地增值税的清算，都在提高企业的经营成本，降低利润空间。

此外，部分开发商去年签订的高息票据、信托借款以及民间借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至达到20%。瑞银认为，由于土地出让收入锐减，各地方政府将加大税收的征收力度，尤其是土地增值税会被快速清算。这也将成为今年房企利润的不确定性“炸弹”。

在这样的背景下，今年房地产企业的净利润水平将明显走低。此前一家券商分析认为，今年房地产企业行业平均净利润率水平将降至14%以下。华泰证券的报告认为，近两年房价快速上涨所带来的高毛利率水平难以维持，未来行业毛利率水平将向社会平均利润率回归。

从国际上看，美国和日本等成熟市场中，房地产商的毛利率水平长期维持在15%~25%的水平。随着中国房地产行业的成熟化和稳定化，开发商的毛利率水平也将在未来几年逐渐回落，由2010年的平均36%，降至20%~30%的水平。

相关新闻

利润下滑或影响房企再融资

每经记者 杨羚强 发自上海

如果行业利润率大幅下调，房企的再融资能力显然将经受更大的考验。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民说，由于欧债危机的因素，整个产业界都将存在融资能力下降，楼市调控导致的销售量下降，有可能进一步影响到房企的再融资能力，使得部分贷款不能在到期后续借。

在这样的背景下，开发商将更多依靠银行之外的融资渠道，比如信托融资、海外的高息票据、民间借贷或房地产基金等。上述融资方式虽然渠道、模式、抵押物各不相同，但却有一个共同的特点——高利率。

融资成本上升

1月13日，中华企业（600675，SH）发布对外担保公告，控股子公司古北集团拟通过宁波银行以上海古北顾村置业有限公司宝山顾村保障房经营性配套公建设施建设设立单一信托计划，此次信托计划由昆仑信托有限责任公司发行，共计发行1亿元，综合利率12％。1月5日，中华企业曾尝试过更低融资成本的借款，古北拟以委托贷款形式向上海联合融资担保有限公司借款1亿元整，借款期限1年，年利率10%。2010年10月，古北集团还曾为建设用途委托中海信托股份有限公司发行一年期的信托1.4亿元，综合利率却只有9%，并包括了一切的其他费用。

同一家公司的3次融资，可以看出相较于2010年第四季度，目前房地产商的融资成本已出现上涨。

事实上，作为地方国企的中华企业，融资能力要优于其他的开发商。金融业人士称，目前房地产信托借款项目的利率很多都超过了13%的水平，去年年中甚至有公司发出过20%以上的信托融资计划。

一些港股上市房企也愿意以高息融资。去年9月8日，宝龙地产公告称，公司向中国人寿信托发行于2014年9月到期，本金总额为10亿港元的优先票据，票据的利息按年利率13.8%。

委托借款等方式的融资成本则更高。新华联（000620，SZ）去年9月公告称，公司同意全资子公司的一笔委托贷款，贷款额度为3亿元，期限为24个月，年利率为16.8%。

房企偿债能力受考验

此外，各家地产公司的对外担保公告显示，房企目前开始更偏重使用银行借贷。记者查看了1月以来上市房企对外担保公告，发现多数担保都是房企为项目公司获银行贷款而作。此前，更多的房地产对外担保公告目的，仅仅是为了获得信托借款。

蔡为民说，造成上述情况的原因之一，是温州民间借贷频繁出现老板跑路事件后，很多人意识到民间借贷的高风险，担心借贷不仅不能收到利息，连本金都会“蒸发”。另一个原因，则是房地产行业利润率的下降。用友长伴管理咨询总监张朝峰认为，预期盈利的下降，也会使房企上市或者通过增发融资的能力下降。

不过，利润率下滑对房企融资的影响，究竟会在哪个时间段产生，业界尚有争议。中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国说，2012年不好的销售业绩反映在报表上要到2013年，但如果2013年整体利润下降，将影响到房企的偿债能力，因而可能使房企在融资中更为被动，融资成本会有所上升。