北京“中国尊”推迟动工CBD14地块集体陷僵局

每经编辑 每经记者 叶书利 发自北京    

每经记者 叶书利 发自北京

价值地产·摩天大楼调查

摩天大楼或能代表一个城市的最高建筑水平和风格。近日，《每日经济新闻》对北京、广州、武汉等地超高层项目建设情况进行了一番集中调查。

尽管投资回报率预计能超过6.5%，但北京已成功出让的规划建筑高度为510米的名为“中国尊”的高层建筑依然未能动工；据悉，武汉目前有超过20个正热火朝天的施工现场，其中很多是超高层建筑。武汉摩天大楼的高度在20多年间不断被后来者刷新，由88.6米到如今的606米，涨了6倍；而广州“世界第二高楼”——预计超过600米高的“钻石大厦”规划半年尚无开发商接手，这座规划中的钻石大厦总投入将超过60亿元，以目前的资金回报率来看，收回成本预计需要20年时间。

在各地风光占尽的“第一高楼”这样的标志性建筑背后，有许多为市场所关注的问题：在地产寒冬的现实境况下，各地在建的摩天大楼项目是必要的，还是数量过多？开发商是如何操作的？这些摩天大楼项目的建成，会对当地的房地产市场产生什么样的影响？这些超高层项目原先应该回收资金的周期和金额是怎样的？而在楼市调控下，收回的周期和金额是否会有变化……《每日经济新闻》记者为你一一解读。

尽管投资回报率预计能超过6.5%，但北京规划建筑高度为510米，名为“中国尊”的高层建筑依然未能动工。

外界猜测原因包括：一些中标外资企业因外汇管制无法按期缴纳土地出让金；以及相关中标企业欲修改地块规划等，比如总价地王项目Z15地块中标企业中信集团被曝正与政府相关部门协调，欲修改规划，但该说法未得到中信集团证实。

“中国尊”动工推迟

2011北京CBD商务节于9月15日至19日在北京举行，期间CBD商务节组委会相关负责人曾对外透露，活动期间北京CBD已出让的14地块中的标志性建筑——规划建筑高度为510米的Z15地块将动工，不过后来被证实为政府出钱做了些基建等工作，而中标者中信集团并未大举投入，相应的，Z15地块上名为“中国尊”的高楼也未按预期动工。

去年12月21日，北京市土地整理储备中心公布了北京CBD第一批地块出让中两幅地块的成交情况，其中备受关注的Z15地块，最终被中信集团以63亿元如愿摘得，63亿元的总价也打破了此前北京土地市场59亿元的总价地王纪录，成为新的总价地王。

根据已公开的相关信息显示，Z15地块将建成“中国尊”，规划建筑高度为510米，包括地上108层和地下4层，建成后将替代目前北京第一高楼、高达330米的国贸三期，从而登上北京高楼榜首位置。

对于Z15地块动工延迟的原因，各方猜测不一，但一位中标企业的相关人士向《每日经济新闻》记者透露，据其了解，Z15地块的中标企业中信集团正与相关政府部门进行沟通，对地块原有规划的相关内容进行修改，以充分挖掘该地块的经济价值，从而使该地块开发建成后的经济利益最大化。《每日经济新闻》记者试图就此采访中信集团公共关系部，但对方的电话一直处于无人接听状态，因此截至目前，该说法未得到中信集团的证实。

投资回报率或高于平均水平

值得注意的是，虽然坊间一直有传言，“中国尊”建成后，将作为中信集团总部所在地。但如果仅将其作为一个甲级写字楼来计算其投资回报率，其租金的回报率，实际上已远高于行业平均水平。

中信集团拿下Z15地块的土地款成本为63亿元，而据悉中国尊的原本建设周期为5年，建设期内的投资额在100亿元以上。合计投资成本在163亿元以上。

北京一位研究机构的董事长在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前北京写字楼租赁行情一直处于上涨行情，空置率持续下降。而焦点位置的北京CBD区域写字楼出租行情更是紧俏。

27日，高力国际发布的研究报告显示，第四季度，北京甲级写字楼平均租金水平冲高至274.3元/月·建筑平方米，环比上涨7.89%，年度增幅高达42.64%，继续刷新十年来新高。而热点区域的CBD区域甲级写字楼平均租金水平更是飙升至313.7元/月·建筑平方米，环比增幅超过8.1%。

Z15地块总建筑面积约35万平方米，业内人士推测说，除去公共面积外，一般一个写字楼可供出租总面积是建筑总面积的7.5成~8成。以此计算，如果Z15地块开发后的写字楼全部用于出租的话，可供出租的总面积约28万平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米为租金基准，一年下来，该项目全部出租的租金收入约10.54亿元。如果以163亿元作为投资总额计算，该项目全部完工，且全部出租的话，年投资回报率约6.5%。